Hệ thống cho vay nhà ở Mỹ đón nhận sự thay đổi lớn, tài sản mã hóa sẽ được đưa vào phạm vi đánh giá

Gần đây, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) đã công bố một chỉ thị mang tính bước ngoặt, lần đầu tiên chính thức yêu cầu đưa mã hóa tài sản vào hệ thống đánh giá tài sản thế chấp. Mặc dù chính sách này vẫn đang ở giai đoạn khám phá ban đầu và các chi tiết cụ thể còn chờ được làm rõ, nhưng chiến lược thúc đẩy việc tích hợp tiền mã hóa vào tài chính chính thống đã gây ra nhiều cuộc thảo luận rộng rãi trong cộng đồng mã hóa.

Giám đốc FHFA William J. Pulte đã thông báo trên mạng xã hội rằng cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu về tính khả thi của tài sản mã hóa trong việc đánh giá điều kiện đủ điều kiện cho khoản vay thế chấp. Sau đó, Pulte tiếp tục cho biết rằng, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng, ông đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa tài sản mã hóa vào danh mục tài sản thế chấp.

FHFA trong tài liệu chính thức đã chỉ ra rằng, Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Mỹ, cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp của các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà ở bền vững và lâu dài. Mã hóa tiền tệ như một loại tài sản mới nổi có thể cung cấp cơ hội mới cho việc tích lũy tài sản, nhưng từ lâu đã không được đưa vào tiêu chuẩn đánh giá khoản vay nhà ở. FHFA cho rằng, việc đưa vào nhiều loại tài sản đa dạng hơn sẽ giúp đánh giá khả năng dự trữ của người vay một cách toàn diện hơn và nâng cao khả năng của những người vay có tín dụng tốt đạt được quyền sở hữu nhà ở bền vững.

Với tư cách là cơ quan quản lý, FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng và nộp một đề xuất, nghiên cứu việc sử dụng mã hóa như một loại tài sản có thể tính vào dự trữ trong đánh giá rủi ro cho vay nhà ở đơn lẻ. Những tài sản này không cần phải được đổi thành đô la trước khi khoản vay kết thúc, có thể được tính vào dự trữ dưới hình thức giao ngay. Đồng thời, FHFA quy định chỉ có chứng thư tài sản được cấp bởi các sàn giao dịch tập trung được quản lý tại Hoa Kỳ mới có thể được xem xét, và các sàn giao dịch này phải tuân thủ tất cả các luật và quy định áp dụng.

Khi xây dựng cơ chế đánh giá liên quan, Fannie Mae và Freddie Mac cần xem xét toàn diện và đưa vào các biện pháp giảm thiểu rủi ro cần thiết, bao gồm việc điều chỉnh đối với sự biến động của thị trường, cũng như áp dụng các yếu tố điều chỉnh dựa trên rủi ro đối với tỷ lệ của các loại tài sản dự trữ là mã hóa. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào trong chế độ, doanh nghiệp phải trước tiên nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị của mình, sau đó trình lên FHFA xem xét.

Hiện tại, lệnh này đã chính thức có hiệu lực, FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac tăng cường nghiên cứu và triển khai trong khung thời gian hợp lý và khả thi. Tuy nhiên, tài liệu không tiết lộ phạm vi áp dụng cụ thể, danh sách các loại tiền tệ có thể được đưa vào, lịch trình cải cách hoặc phân chia trách nhiệm pháp lý, vẫn nằm trong giai đoạn đầu của việc khám phá chính sách.

Chính sách này được ban hành trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang phải đối mặt với nhiều áp lực. Do ảnh hưởng của môi trường lãi suất cao và nguồn cung nhà ở không đủ, khối lượng phát hành thế chấp ở Mỹ trong quý 1 năm 2025 đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử. Hoạt động tái cấp vốn ảm đạm, người mua nhà lần đầu chỉ chiếm 30% tổng doanh số trong tháng 5, thấp hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 40%. Tỷ lệ sở hữu nhà ở toàn quốc đã giảm xuống 65,1%, mức thấp nhất kể từ năm 2020. Ngày càng nhiều người trẻ hoãn quyết định mua nhà, buộc phải chọn sống nhờ cha mẹ hoặc trì hoãn việc mua nhà trong môi trường thuê nhà cao.

Hành động này của FHFA được coi là một chiến lược nhằm giải quyết các vấn đề cấu trúc, đặc biệt khi xem xét sự phổ biến ngày càng tăng của các tài sản mã hóa trong giới trẻ Mỹ, việc nâng cao mức độ tham gia mua nhà của họ hy vọng sẽ kích thích thị trường đang ảm đạm hiện nay.

Chính sách mới này đã nhanh chóng thu hút sự chú ý và thảo luận rộng rãi trong giới mã hóa, nhiều nhân vật nổi tiếng trong ngành đã bày tỏ sự ủng hộ, cho rằng đây là một bước ngoặt quan trọng khác để tài sản mã hóa tiến vào tài chính chính thống.

Michael Saylor đã bình luận: "Các thế hệ tương lai sẽ ghi nhớ khoảnh khắc này, khi Bitcoin chính thức hòa nhập vào 'Giấc mơ Mỹ'. Bitcoin đã được hệ thống tài chính nhà ở của Mỹ công nhận là tài sản dự trữ, đây là thời điểm mang tính bước ngoặt trong việc các tổ chức chấp nhận Bitcoin như là tài sản thế chấp."

Anthony Pompliano chỉ ra rằng Fannie Mae và Freddie Mac hiện đã cho phép người vay sử dụng Bitcoin và các tài sản mã hóa như một phần của chứng minh tài sản khi nộp đơn xin vay thế chấp. Ông cho rằng cải cách này lẽ ra đã nên được thực hiện từ lâu, cảm ơn Pulte đã thúc đẩy tiến bộ lịch sử này.

Nhà đầu tư bất động sản Grant Cardone cho rằng, việc Bitcoin gia nhập lĩnh vực bất động sản sẽ lật đổ các hình thức đầu tư bất động sản truyền thống, và quan trọng hơn là giải quyết nhiều vấn đề tồn tại lâu dài trong bất động sản. Cuộc cách mạng này sẽ hoàn toàn đổi mới cách thức đầu tư từ quyền sở hữu nhà ở đơn giản cho đến bất động sản thương mại phức tạp.

Đáng chú ý là Pulte cũng là một người ủng hộ mã hóa. Theo các tài liệu công bố tài chính được công khai vào tháng 2 năm nay, ông sở hữu Bitcoin và Solana có giá trị từ 500.000 đến 1 triệu đô la, đồng thời ông cũng nắm giữ cổ phần của các công ty khai thác Bitcoin như MARA Holdings và GameStop.

Kể từ năm 2019, Pulte đã nhiều lần công khai ủng hộ Bitcoin, từng tiết lộ mình nắm giữ 11 đồng Bitcoin và xem đây là công cụ quan trọng để giúp đỡ những người nghèo nhất trên thế giới, đặc biệt là những người "không có tài khoản ngân hàng". Ông cho biết: "Như một nhà từ thiện, tôi muốn thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi mã hóa." Ông cũng đề xuất theo dõi xu hướng của Bitcoin, vàng và bạc.