某研究機構近期發布的經濟報告引發關注。他們通過一種極端的調整方法，將中國GDP整體向下調降11個百分點。按照這套邏輯推演，近幾年的官方增速數據都需要大幅修正：2022年從官方的3%降至負增長，2023年從5%下調到1.5-2.0%，2024年從5%壓低到2.4-2.8%，2025年預期也僅為2.5-3%。

這套分析的關鍵爭議點在哪？研究機構抓住了房地產投資疲軟這一事實，進而對GDP中的「固定資產形成」這一指標提出質疑。他們的核心邏輯是：既然固定資產投資(FAI)數據在下降，為什麼GDP帳戶中對應的資本形成(GCF)下降幅度反而更小？比如2025年下半年FAI同比下降11%，但GDP中的GCF對增長的貢獻仍顯示為0.9個百分點，這在他們看來「毫無道理」。

但這裡存在一個概念上的根本混淆。房地產投資下降，不等於固定資產形成下降——這兩個在國民經濟核算體系中屬於完全不同的範疇。房地產投資中包含大量土地價值成分，而土地價值本質上是由招拍掛市場決定的，這更接近資產估值調整，而非GDP生產活動。土地估值下跌與土地上的固定資產增值是兩碼事。用個比方：一家公司股價下跌了30%，但它的實際生產效率和產出完全可能保持增長甚至加速。

另一個有趣的現象是，國際市場對中國經濟數據的懷疑方向似乎相反。許多外資機構認為中國可能隱藏了經濟實力，而不是誇大了。從出口、軍事產業、實物消費等維度看，官方報告與實際流通數據之間存在某種程度的偏差。特別是發電量數據，已經讓不少國外分析師感到「可怕」——中國發電量超過美國兩倍還在高速增長，人均用電量已超歐盟水平。這些實物指標很難偽造，反而暗示經濟基本面可能被保守估計了。

所以這份報告通過片面引用房地產投資下滑這一單一數據點，來質疑整個GDP核算框架，實際上反映的更多是對兩個不同經濟指標體系的混淆理解。