Chi phí nhà ở trước và nay: Thuê nhà năm 1990 so với cuộc khủng hoảng khả năng chi trả ngày nay

Năm 1990, mức thuê trung bình hàng tháng cho một căn hộ chưa nội thất tại Mỹ chỉ khoảng 600 đô la — khác xa so với mức 1.837 đô la được ghi nhận trong quý 1 năm 2023. Khoảng cách rõ rệt này phản ánh cuộc khủng hoảng tài chính cốt lõi mà tầng lớp trung lưu ngày nay đang đối mặt. Trong hơn ba thập kỷ, giá thuê không chỉ tăng mà còn định hình lại căn bản kinh tế nhà ở cho các gia đình Mỹ trung bình.

Thực tế 600 đô la đến 1.837 đô la: Làm thế nào thuê nhà trung lưu bùng nổ trong 30 năm

Một căn hộ có giá 1.000 đô la tháng năm 1994 sẽ cần khoảng 2.690,32 đô la mỗi tháng vào năm 2024 — tăng 169% trong ba thập kỷ. Trong giai đoạn này, lạm phát chung trung bình khoảng 2,50% mỗi năm, nhưng lạm phát thuê nhà tăng nhanh hơn, đạt 3,35% mỗi năm, vượt xa tăng trưởng kinh tế chung.

Các con số cho thấy một sự thật khó chịu: mức tăng thuê đã vượt xa tốc độ tăng lương. Chỉ riêng từ 2019 đến 2023, thu nhập trung bình các khu vực lớn chỉ tăng 20,2%, trong khi chi phí thuê nhà tăng vọt 30,4%. Tại Florida, khoảng cách còn trở nên rõ rệt hơn: giá thuê tăng 50% kể từ 2019, trong khi lương của cư dân chỉ tăng 15,3%.

Sự chênh lệch vùng miền càng làm phức tạp bài toán khả năng chi trả. North Dakota, Vermont và Mississippi hiện ghi nhận mức tăng thuê nhà hàng năm cao nhất (lần lượt 5,2%, 4,9% và 4,7%), trong khi West Virginia, Oklahoma và Arkansas có mức tăng thấp nhất, trung bình khoảng 845-870 đô la mỗi tháng. Tuy nhiên, ngay cả các khu vực “rẻ” này vẫn còn đắt đỏ khi so sánh với mức lương lịch sử.

Định nghĩa tầng lớp trung lưu trong thị trường nhà ở ngày nay

Theo khảo sát của Gallup năm 2022, 73% người Mỹ tự nhận là trung lưu hoặc lao động phổ thông. Tuy nhiên, định nghĩa này đã thay đổi đáng kể kể từ thập niên 1990. Khảo sát của Washington Post xác định đặc điểm của tầng lớp trung lưu là: an toàn công việc, tiết kiệm đều đặn, sở hữu nhà, đi nghỉ, có bảo hiểm y tế và nghỉ phép có lương.

Cục Thống kê Lao động Mỹ báo cáo rằng năm 2023, thu nhập trung bình hàng năm của hộ gia đình là khoảng 59.540 đô la — tương đương khoảng 1.145 đô la mỗi tuần. Điều này đặt tầng lớp trung lưu trong khoảng từ 39.693 đến 119.080 đô la mỗi năm. Tuy nhiên, thực tế, người Mỹ cần kiếm khoảng 120.000 đô la mỗi năm để duy trì lối sống trung lưu thoải mái và đủ điều kiện mua nhà.

So sánh với thập niên 1990, ta thấy rõ ràng hơn. Năm 1993, thu nhập trung bình của hộ gia đình chỉ khoảng 31.241 đô la. Việc điều chỉnh theo lạm phát không thể giải thích hết mức tăng vượt trội của giá thuê, nghĩa là sức mua nhà của tầng lớp trung lưu đã thực sự suy giảm.

Tại sao lạm phát thuê vượt xa tăng trưởng lương

Sự chênh lệch giữa thuê nhà và lương cho thấy một câu chuyện đáng lo ngại. Năm 1996, mức lương tối thiểu quốc gia là 4,25 đô la mỗi giờ, với mức lương trung bình hàng tuần khoảng 536 đô la (số liệu năm 1995). Thuê trung bình hàng tháng thời đó khoảng 374 đô la. Lúc đó, một người lao động làm việc toàn thời gian với mức lương tối thiểu có thể tạm đủ trả chi phí thuê nhà cơ bản.

Đến năm 2022, khoảng 22,4 triệu người thuê nhà chi hơn 30% thu nhập của hộ gia đình cho thuê và tiện ích — ngưỡng tiêu chuẩn gây căng thẳng khả năng chi trả. Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard năm 2022 ghi nhận rằng một số người thuê chi tới 60-70% thu nhập chỉ để trả tiền nhà, còn lại rất ít cho thực phẩm, vận chuyển, chăm sóc sức khỏe và tiết kiệm.

Kết quả là, các gia đình trung lưu bắt đầu phải đưa ra những thỏa hiệp đau đớn: cắt giảm chi tiêu giải trí, hạn chế ngân sách mua sắm, trì hoãn chăm sóc y tế hoặc tìm kiếm các hình thức chia sẻ phòng. Một số còn xem xét giảm quy mô nhà hoặc cho thuê lại phần nhà của mình — những giải pháp từng được xem là phương án cuối cùng.

Những hình ảnh trong văn hóa đại chúng: Nhân vật truyền hình ngày nay sẽ gặp khó khăn ra sao

Truyền hình cung cấp một góc nhìn sáng rõ về sự biến đổi này. Trong “Sex and the City” (cuối những năm 1990), nhân vật Carrie Bradshaw kiếm khoảng 60.000-70.000 đô la mỗi năm làm biên tập viên tạp chí, trong khi trả khoảng 1.000 đô la mỗi tháng cho căn hộ studio ở West Village, New York — khoảng 14-17% thu nhập của cô. Ngày nay, căn hộ tương tự có giá 3.000-4.000 đô la mỗi tháng. Dù mức lương danh nghĩa gần như không đổi sau điều chỉnh lạm phát, Carrie hiện tại sẽ cần chia sẻ nhà để có thể trả nổi.

“Living Single” (1997) có ba người thuê chung với tổng thu nhập khoảng 131.000 đô la (biên tập viên tạp chí, nhân viên bán lẻ, trợ lý hành chính) chia sẻ căn hộ 3 phòng ngủ ở Brooklyn với giá thuê 900-1.400 đô la mỗi tháng — chỉ chiếm 13% tổng thu nhập. Đến năm 2021, tổng thu nhập của họ sẽ là 193.000 đô la, nhưng căn hộ đó sẽ có giá 3.900 đô la mỗi tháng — chiếm tới 24% thu nhập. Cùng một lối sống, cùng công việc, nhưng gánh nặng nhà ở đã tăng gấp đôi.

Biến động thuê nhà theo vùng và dân số

Thị trường thuê nhà hiện nay thể hiện sự phân hóa rõ rệt theo vùng miền. Trung bình, thuê một căn hộ 699 foot vuông trên toàn quốc là 1.517 đô la mỗi tháng, tăng 0,6% mỗi năm. Tuy nhiên, điều này che giấu sự khác biệt lớn giữa các khu vực:

Các bang có tốc độ tăng cao nhất:

• North Dakota: 890 đô la/tháng, tăng 5,2% mỗi năm
• Vermont: 1.732 đô la/tháng, tăng 4,9%
• Mississippi: 939 đô la/tháng, tăng 4,7%

Các bang có chi phí thấp nhất:

• West Virginia: 845 đô la/tháng, tăng 1,3%
• Oklahoma: 850 đô la/tháng, tăng 2,8%
• Arkansas: 870 đô la/tháng, tăng 2,8%

Ngay cả ở các khu vực có giá thuê thấp, chi phí đã gần như gấp ba lần so với thập niên 1990, trong khi thu nhập vẫn chậm lại.

Các chiến lược dành cho người trung lưu đối mặt với áp lực tài chính

Đối với các hộ gia đình trung lưu gặp khó khăn trong việc cân đối chi phí thuê hiện tại so với thu nhập trì trệ, một số phương án sau cần xem xét:

Bảo vệ nền tảng tài chính của bạn Duy trì điểm tín dụng xuất sắc để thúc đẩy quá trình sở hữu nhà và giảm thời gian thuê. Ngay cả những cải thiện nhỏ về điểm tín dụng cũng giúp bạn có điều kiện vay mua nhà tốt hơn và giảm chi phí dài hạn.

Xem xét di chuyển địa lý Chuyển đến các thành phố có chi phí sinh hoạt thấp hơn vẫn là lựa chọn khả thi. Các khu vực ngoài đô thị lớn thường có giá thuê thấp hơn 40-60% so với các thành phố ven biển, giúp giải phóng nguồn lực để tiết kiệm và đầu tư.

Cho phép bản thân hưởng thụ cuộc sống vừa phải Trong khi cần tiết kiệm, việc từ chối tất cả các khoản chi tiêu giải trí có thể gây căng thẳng tâm lý. Những khoản nhỏ, hợp lý trong ngân sách sẽ giúp duy trì sức khỏe tinh thần và sự bền vững của gia đình trong thời kỳ tài chính khó khăn kéo dài.

Xem xét các hình thức nhà ở thay thế Chia sẻ phòng, ở chung hoặc tạm thời chuyển đến gần gia đình có thể giảm gánh nặng thuê nhà ngay lập tức, đồng thời tích lũy dự phòng hoặc xây dựng điểm tín dụng để mua nhà trong tương lai.

Sự biến đổi của thị trường nhà ở kể từ năm 1990 — khi mức thuê trung bình toàn quốc chỉ 600 đô la — cho thấy những thách thức mang tính cấu trúc mà các chiến lược cá nhân không thể hoàn toàn giải quyết. Tuy nhiên, hiểu rõ các xu hướng lịch sử này giúp các gia đình trung lưu đưa ra quyết định sáng suốt hơn về tương lai nhà ở và tài chính của mình.