Chuyến bạo lực 264% của Opendoor: Tại sao chỉ trong vài giờ có thể biến thành công năm 2025 này thành thất bại năm 2026

Opendoor Technologies đã có một năm 2025 phi thường. Cổ phiếu giảm xuống chỉ còn $0.51 vào tháng 6 rồi bứt phá lên $10.87 vào tháng 9—một cú tăng chóng mặt 2.000% chỉ trong vài tháng. Các nhà đầu tư bán lẻ trên Reddit, X và các nền tảng xã hội khác đã phối hợp sức mua của họ, biến một công ty tưởng chừng bị lãng quên thành “ngôi sao” của Phố Wall. Đến cuối năm, Opendoor đã mang lại lợi nhuận 264% cho những ai giữ cổ phiếu suốt cả năm. Tuy nhiên, đằng sau những lễ ăn mừng champagne lại ẩn chứa một thực tế đáng lo ngại: đợt tăng giá ngoạn mục này có thể chỉ là chương mới trong câu chuyện lặp đi lặp lại về các bong bóng do mạng xã hội thúc đẩy, rồi cuối cùng cũng vỡ tan.

Mô hình kinh doanh dựa trên cát lún

Để hiểu tại sao tương lai của Opendoor lại trông có vẻ mong manh, trước tiên bạn cần hiểu điều gì khiến công ty hoạt động—và tại sao cơ chế đó lại cơ bản là sai lầm trong các thị trường bất động sản yếu.

Điểm hấp dẫn chính của Opendoor là đơn giản: chủ nhà mệt mỏi vì sự không chắc chắn của các giao dịch truyền thống có thể nhập thông tin chi tiết về bất động sản của họ trực tuyến và nhận đề nghị tiền mặt trong vài ngày. Nếu chấp nhận, giao dịch sẽ kết thúc trong khoảng hai tuần. Không mở nhà mẫu. Không chờ đợi hàng tháng. Không rơi vào trạng thái tài chính bấp bênh. Tiện lợi, đó là lý do tại sao ý tưởng này thu hút vốn và khách hàng.

Nhưng tiện lợi đi kèm với một cái giá. Opendoor kiếm tiền bằng cách mua các căn nhà này và bán lại với lợi nhuận. Điều này hoạt động rất tốt khi thị trường nhà đất bùng nổ, giá tăng và nguồn cung khan hiếm. Tuy nhiên, khi điều kiện đảo chiều, mô hình kinh doanh này trở thành gánh nặng chứ không phải là tài sản.

Thị trường nhà đã đảo chiều. Doanh số bán nhà hiện có của Mỹ chỉ đạt 4,35 triệu căn mỗi năm vào tháng 12, gần mức thấp nhất trong vòng năm năm. Thậm chí còn tệ hơn, có 529.770 người bán nhiều hơn người mua vào tháng 11 năm ngoái—một con số gần như đạt mức dư cung kỷ lục. Trong bối cảnh này, khả năng của Opendoor để lật nhà bán có lãi đã biến mất.

Điều này không phải là lý thuyết suông. Khi Zillow vận hành dịch vụ mua trực tiếp tương tự, các khoản lỗ tích tụ đến mức khiến toàn bộ tình hình tài chính của công ty bị đặt dấu hỏi. Redfin cũng đã làm theo, đóng cửa hoạt động tương tự. Cả hai công ty đều nhận ra rằng việc hoạt động với khối lượng lớn trong thị trường yếu dẫn đến thiệt hại lớn. Hiện tại, Opendoor đang đi vào vùng nước nguy hiểm tương tự như các tiền bối đã phải rút lui.

Câu hỏi về lợi nhuận: Tiền mặt chảy qua đồng hồ cát

Báo cáo tài chính của Opendoor cho thấy tình hình của công ty đã trở nên cấp bách như thế nào.

Trong ba quý đầu năm 2025, Opendoor đã bán 9.813 căn nhà và tạo ra 3,6 tỷ USD doanh thu. Nghe có vẻ ấn tượng, cho đến khi xem xét phía bên kia của sổ sách. Công ty chỉ mua 6.535 căn nhà—quản lý đã cố ý tích trữ hàng tồn kho để ứng phó với thị trường khó khăn. Do đó, sự co lại của doanh thu đã được dự báo từ những tháng đầu năm 2026.

Vấn đề thực sự nằm sâu hơn. Mặc dù doanh thu lớn như vậy, Opendoor báo lỗ ròng 204 triệu USD theo chuẩn GAAP trong ba quý đầu năm 2025. Việc loại bỏ các khoản phí một lần và khoản bồi thường dựa trên cổ phiếu không giúp giảm thiểu: lỗ điều chỉnh vẫn đạt 133 triệu USD. Đây không phải là một công ty đang tiến gần đến lợi nhuận. Đây là một công ty đang chạy đua trên đường băng tài chính.

Opendoor vẫn có vũ khí: 962 triệu USD tiền mặt tính đến cuối tháng 9. Khoản dự trữ này tạo ra không gian để ban quản lý thực hiện các chiến lược chuyển đổi và chống chọi với sự yếu kém kéo dài của thị trường. Khoản dự trữ tài chính này là một trong những lý do khiến hội đồng quản trị bổ nhiệm Kaz Nejatian làm CEO vào tháng 9, thay thế ban lãnh đạo cũ. Nejatian đến từ Shopify, PayPal và LinkedIn—những tên tuổi lớn, mỗi người đều có thành tích vận hành mạnh mẽ.

CEO mới, vấn đề cũ: Liệu đổi mới AI có vượt qua các trở ngại cấu trúc?

Chiến lược của Nejatian tập trung vào việc thúc đẩy công nghệ. Bằng cách triển khai trí tuệ nhân tạo để rút ngắn chu kỳ bán nhà sau khi mua, ông tin rằng Opendoor sẽ giảm thiểu rủi ro do biến động thị trường nhà đất. Ông cũng ủng hộ mở rộng khối lượng bán hàng và thị phần, lý luận rằng quy mô lớn hơn sẽ giúp công ty có sức mạnh định giá nhiều hơn—và cuối cùng, dẫn đến lợi nhuận.

Đây là một lý thuyết hấp dẫn. Quy mô có thể thực sự cải thiện kinh tế đơn vị và tạo ra đòn bẩy vận hành. Nhưng Nejatian không phải là giám đốc điều hành đầu tiên dám đối mặt với thử thách này. Zillow đã dùng một số nhân tài sắc sảo nhất của ngành và vẫn không thể làm mô hình này hoạt động, ngay cả khi lãi suất gần mức thấp kỷ lục. Tiền lệ lịch sử này nên khiến bất kỳ ai đặt cược vào khả năng của Nejatian trong việc giải mã bằng AI và năng lực quản lý đều phải thận trọng.

Sự sẵn sàng cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang mang lại một chút thuận lợi. Công cụ FedWatch của CME Group cho thấy có thể có hai lần cắt giảm nữa trong năm 2026, điều này về lý thuyết sẽ khuyến khích nhiều người mua hơn tham gia thị trường nhà đất. Tuy nhiên, Zillow và Redfin đã rút khỏi dịch vụ mua trực tiếp khi lãi suất còn thấp hơn mức hiện tại, cho thấy rằng việc giảm lãi suất đơn thuần không phải là phương thuốc chữa lành tất cả.

Hiệu ứng mạng xã hội: Tiếng vang của GameStop và AMC

Mức tăng 264% mà Opendoor đạt được trong năm 2025 phản ánh một mô hình đã quá quen thuộc: các nhà đầu tư bán lẻ sử dụng các nền tảng xã hội để tổ chức sức mua trong các cổ phiếu bị bỏ quên hoặc gặp khó khăn. GameStop và AMC theo đuổi các quỹ đạo gần như giống hệt nhau—bùng nổ giá ban đầu, các tiêu đề phấn khích, rồi sau đó giảm mạnh khi đà tăng mất đi.

Opendoor đã giảm 46% so với đỉnh năm 2025, báo hiệu rằng cơn sốt ban đầu đã bắt đầu nguội đi. Các vấn đề cấu trúc của công ty vẫn chưa được giải quyết. Thị trường bất động sản chưa có cải thiện rõ rệt. Các khoản lỗ vẫn tiếp tục. Điều thay đổi là tâm lý—và tâm lý, theo bản chất, là phù du.

Khi các đợt tăng giá do mạng xã hội thúc đẩy gặp phải thực tế khắc nghiệt của các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp, kết quả thường không ủng hộ các nhà đầu tư dài hạn. Sự phấn khích đẩy các nhà giao dịch bán lẻ vào Opendoor ở mức $10.87 chính là cùng sự phấn khích sẽ đẩy họ ra khi các tiêu đề chuyển sang tiêu cực.

Đưa ra dự đoán: Khi Hype gặp thực tế thị trường

Đối với các nhà đầu tư đang cân nhắc Opendoor Technologies, câu hỏi trung tâm không phải là công ty có thể xoay chuyển tình thế—về lý thuyết, bất kỳ công ty nào cũng có thể. Câu hỏi là liệu việc đặt cược vào kết quả đó có hợp lý dựa trên hồ sơ rủi ro-lợi nhuận hay không.

Opendoor đang đối mặt với một mô hình kinh doanh đã được thử thách qua tài nguyên vượt trội của Zillow và thất bại. Nó đối mặt với thị trường nhà có dư cung cấu trúc. Công ty đang đốt tiền mặt với tốc độ đủ để tồn tại vài năm, chứ không phải hàng thập kỷ. Và hiện tại, nó đang dựa vào sự hưng phấn của bán lẻ, thứ vốn đã chứng minh là phù du trong quá khứ.

Lợi nhuận 264% của năm 2025 là một thành tích đáng kể. Nhưng trong thị trường, kỳ tích ngày hôm qua thường trở thành cảnh báo ngày mai. Trừ khi Opendoor có thể chứng minh rằng CEO mới và trí tuệ nhân tạo có thể làm được những điều mà các đối thủ truyền thống không thể—và làm điều đó trong một thị trường nhà yếu—rủi ro giảm giá trong năm 2026 có vẻ rất lớn.

Các nhà đầu tư nên thận trọng và rõ ràng về những rủi ro này trước khi bỏ vốn vào câu chuyện này.