Hiểu về mặt hạn chế của nhà di động như một khoản đầu tư

Giấc mơ sở hữu nhà ở có nhiều hình thức khác nhau trên khắp nước Mỹ. Đối với một số người, đó là một ngôi nhà đơn lập truyền thống; đối với những người khác, là căn hộ hoặc chung cư. Tuy nhiên, hàng triệu người đã theo đuổi sở hữu nhà thông qua nhà di động—thường được xem là điểm tiếp cận sở hữu bất động sản phải chăng nhất. Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính cá nhân nổi bật Dave Ramsey, con đường này mang lại những rủi ro tài chính đáng kể của nhà di động mà người mua tiềm năng cần hiểu rõ trước khi cam kết. Vấn đề cốt lõi không phải là phán xét về đẳng cấp, mà là toán học tài chính đơn giản có thể khiến người mua mắc kẹt trong việc sở hữu tài sản ngày càng xuống cấp.

Tại sao nhà di động mất giá nhanh chóng

Nhược điểm cơ bản của nhà di động nằm ở mô hình khấu hao của chúng. Khác với bất động sản truyền thống, nhà di động hoạt động như các tài sản giảm giá trị—chúng mất giá theo thời gian thay vì tăng giá. Ramsey nhấn mạnh sự phân biệt này bằng cách nói rằng việc bỏ tiền vào các tài sản giảm giá trị cuối cùng khiến chủ sở hữu nghèo đi, chứ không giàu lên. Điều này tạo ra một nghịch lý đáng lo ngại cho những người muốn cải thiện hoàn cảnh kinh tế của mình: phương tiện họ chọn để thăng tiến lại chính là cơ chế ngăn cản tích lũy của cải.

Khi ai đó mua một nhà di động với hy vọng xây dựng vốn và tiến vào tầng lớp kinh tế cao hơn, họ phải đối mặt với thực tế không thoải mái. Trong khi thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng cho cấu trúc đó, nhà di động cùng lúc mất giá trị. Hiệu ứng tiêu cực kép này—trả nợ trong khi tài sản giảm giá trị—tạo ra một dòng chảy tài sản ngày càng tăng, trở nên không thể tránh khỏi về mặt toán học theo thời gian.

Sự phân biệt quan trọng: Nhà di động vs Bất động sản

Một hiểu lầm nghiêm trọng đang lan rộng trong thị trường nhà di động: coi nhà di động là tương đương với bất động sản. Trên thực tế, chúng đại diện cho các loại tài sản khác nhau về cơ bản. Khi ai đó mua nhà di động, họ chỉ sở hữu cấu trúc đó—nhà di động giảm giá trị. Tuy nhiên, mảnh đất nơi nó đặt, lại là bất động sản, có thể tăng giá theo thời gian tùy thuộc vào vị trí.

Sự phân biệt này làm rõ hơn về nhược điểm của nhà di động. Mảnh đất vật lý bên dưới có thể tăng giá, đặc biệt ở các khu vực đô thị có vị trí đắc địa, nơi có các khoản phí địa phương cao. Tuy nhiên, Ramsey chỉ ra rằng sự tăng giá này thường tạo ra ảo tưởng về thành công tài chính. Thực tế là, lợi nhuận từ giá trị đất thường chỉ bù đắp—hoặc phần nào bù đắp—cho sự giảm giá của nhà di động. Chủ sở hữu nhầm lẫn sự tăng giá của đất là thành công đầu tư cá nhân, trong khi thực tế cấu trúc họ mua vẫn tiếp tục giảm giá theo quy luật dự đoán.

Lập luận tài chính ủng hộ việc thuê nhà hơn là mua nhà di động

Với những bất lợi về mặt tài chính cấu trúc này, thuê nhà trở thành lựa chọn hợp lý hơn so với sở hữu nhà di động. Khi người thuê trả tiền hàng tháng, họ rõ ràng hiểu rằng họ đang mua quyền truy cập vào nhà ở, chứ không phải xây dựng vốn. Không có lời hứa sai lệch về tích lũy tài sản hay tạo ra của cải—giao dịch này minh bạch và có giới hạn.

Ngược lại, người mua nhà di động phải đối mặt với nhược điểm của nhà di động qua một cơ chế khác: họ trả tiền đều đặn trong khi đồng thời mất tiền do tài sản giảm giá trị. Họ trả cho nhà ở VÀ cùng lúc chứng kiến sự hao mòn của khoản đầu tư của mình. Tổng chi phí sở hữu nhà di động—kết hợp giữa các khoản lỗ khấu hao và chi phí vay vốn—thường vượt quá tổng số tiền thuê nhà mà họ đã trả trong cùng khoảng thời gian đó.

Đối với những người có nguồn lực tài chính hạn chế mong muốn có nhà ở giá phải chăng, việc hiểu rõ nhược điểm này của nhà di động là rất quan trọng. Thuê nhà cung cấp một thỏa thuận rõ ràng, trung thực, trong đó các khoản thanh toán nhà không đồng thời trở thành các khoản đầu tư phá hủy của cải. Số tiền bỏ ra để thuê không sinh lời vốn, nhưng cũng không biến mất vào một tài sản giảm giá trị đồng thời gây gánh nặng nợ nần cho chủ sở hữu.