Nhà ở cao cấp so với Tài sản Bệnh viện: So sánh Cổ phiếu của hai phương pháp REIT chăm sóc sức khỏe

Ngành bất động sản chăm sóc sức khỏe tiếp tục thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm sự tiếp xúc với các yếu tố dân số thuận lợi và chi tiêu y tế tăng cao. Welltower Inc. (Cổ phiếu WELL) và Medical Properties Trust (Cổ phiếu MPW) đại diện cho hai chiến lược khác nhau trong lĩnh vực REIT y tế, tuy nhiên cả hai đều đã tạo dựng vị thế đáng kể trong thị trường đang phát triển này. Hiểu rõ sự khác biệt về cấu trúc và triển vọng tài chính của họ là điều cần thiết cho các nhà đầu tư đánh giá xem REIT y tế nào phù hợp với mục tiêu đầu tư của mình.

Chiến lược danh mục khác biệt thúc đẩy các hồ sơ tăng trưởng khác nhau

Tập trung hoạt động của Welltower bao gồm cộng đồng nhà ở người cao tuổi, các cơ sở y tế ngoại trú, và các bất động sản chăm sóc sau cấp tính trên toàn Bắc Mỹ và thị trường quốc tế. Công ty quản lý hơn 2.000 cộng đồng nhắm vào người thuê lớn tuổi và người cao tuổi, định vị mình tại giao điểm của nhà ở, chăm sóc sức khỏe và dịch vụ khách sạn. Phân khúc vận hành nhà ở người cao tuổi (SHO) của họ hưởng lợi từ tình trạng cung không đủ cấu trúc, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng tỷ lệ lấp đầy trong suốt năm 2025 và hơn thế nữa. Thêm vào đó, Welltower tận dụng xu hướng dịch chuyển dài hạn ủng hộ các thủ thuật ngoại trú thay vì nhập viện nội trú, cho phép họ mở rộng mối quan hệ với các nhà vận hành hệ thống y tế.

Ngược lại, Medical Properties tập trung vào việc mua lại và phát triển các cơ sở bệnh viện cho thuê theo hợp đồng thuê dài hạn. Danh mục của họ gồm 388 bất động sản, đại diện khoảng 39.000 giường bệnh được cấp phép, cho thuê cho 51 công ty vận hành bệnh viện. Các hợp đồng thuê của công ty thường có thời hạn ban đầu trên 15 năm kèm theo các tùy chọn gia hạn, và hơn 99% các hợp đồng thuê bao gồm các khoản tăng tiền thuê hàng năm dựa trên biến động của Chỉ số Giá Tiêu Dùng (CPI). Cấu trúc này tạo ra dòng tiền dự đoán được, mặc dù cũng làm tăng rủi ro tập trung nhà vận hành.

Chiến lược tái cấu trúc vốn và vị thế tài chính

Cả hai công ty đều áp dụng các chiến lược tái cấu trúc vốn kỷ luật để tài trợ cho các sáng kiến tăng trưởng và củng cố vị thế tài chính. Mô hình cho thuê trọn gói của Welltower chuyển giao các nghĩa vụ bảo trì bất động sản, bảo hiểm và thuế cho người thuê, tạo ra sự ổn định doanh thu trong khi hạn chế gánh nặng vận hành. Khả năng tiếp cận các xếp hạng tín dụng đầu vào đầu ngành từ các tổ chức xếp hạng lớn giúp công ty có điều kiện thị trường nợ thuận lợi, hỗ trợ dòng chảy mua lại và hoạt động phát triển.

Medical Properties cũng theo đuổi các chiến lược thoái vốn tài sản và tái phân bổ để tối ưu hóa cấu trúc danh mục và nâng cao khả năng tài chính. Tuy nhiên, công ty đối mặt với các thách thức thanh khoản lớn hơn, đòi hỏi quản lý cẩn thận khoản nợ và mối quan hệ với người thuê để duy trì ổn định tài chính.

Tăng trưởng lợi nhuận và dự báo của các nhà phân tích cho thấy câu chuyện mâu thuẫn

Các ước tính của các nhà phân tích đồng thuận cho thấy các quỹ đạo khác biệt rõ rệt của hai REIT y tế này. Dự kiến doanh thu và FFO trên mỗi cổ phiếu của Welltower năm 2025 sẽ tăng lần lượt 29,8% và 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các ước tính của nhà phân tích cho cả hai năm đã có xu hướng tăng trong tháng trước, cho thấy niềm tin ngày càng lớn vào các yếu tố cơ bản của cổ phiếu này.

Trong khi đó, Medical Properties cho thấy bức tranh trái ngược. Các nhà phân tích dự đoán doanh thu năm 2025 sẽ giảm 5,1%, trong khi FFO trên mỗi cổ phiếu giảm 31,3% so với cùng kỳ. Các điều chỉnh ước tính gần đây cho cả năm 2025 và 2026 đã giảm xuống, phản ánh lo ngại của thị trường về hiệu suất của người thuê và các khó khăn vận hành.

Định giá và hiệu suất thị trường gần đây

Trong quý vừa qua, cổ phiếu Welltower đã tăng 6,5%, trong khi cổ phiếu Medical Properties tăng 2%, so với mức giảm 1,4% của toàn ngành REIT chăm sóc sức khỏe. Sự khác biệt về hiệu suất này còn thể hiện qua các chỉ số định giá: Welltower giao dịch ở mức P/FFO dự phóng 12 tháng là 30,97X (cao hơn trung vị 3 năm), trong khi cổ phiếu Medical Properties giao dịch ở mức 7,71X (cũng cao hơn so với mức trung bình lịch sử). Khoảng cách định giá lớn phản ánh sự khác biệt của thị trường về triển vọng tăng trưởng và sức khỏe tài chính.

Tại sao các nhà đầu tư tăng trưởng lại hướng tới Welltower

Welltower nổi lên như lựa chọn ưu việt cho các nhà đầu tư ưu tiên tăng trưởng vốn dài hạn. Sự kết hợp của các yếu tố dân số thuận lợi, tiếp xúc đa dạng với các phân khúc tăng trưởng cao (nhà ở người cao tuổi và các cơ sở ngoại trú), khả năng tín dụng đầu vào xếp hạng đầu ngành, và nguồn lực cân đối tài chính vững chắc tạo thành một luận điểm đầu tư hấp dẫn. Đường hướng điều chỉnh lợi nhuận tích cực của công ty còn củng cố vị thế này.

Medical Properties, mặc dù có mức định giá thấp hơn để gia nhập, nhưng phải đối mặt với các rủi ro bao gồm tập trung nhà vận hành, đà giảm lợi nhuận tiêu cực, và các thách thức cấu trúc trong mô hình cho thuê dài hạn các bệnh viện của họ. Những yếu tố này hạn chế tiềm năng tăng trưởng trong ngắn hạn đến trung hạn.

Các dự báo của các nhà phân tích phản ánh nhận định này: Welltower được xếp hạng Zacks (3 )Giữ#2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tăng trưởng trong lĩnh vực REIT y tế với các yếu tố cơ bản ngày càng mạnh mẽ, cổ phiếu Welltower mang lại cơ hội hấp dẫn hơn trong bối cảnh thị trường hiện tại.