Ba REIT có thể trở thành biểu tượng vĩnh cửu của sự giàu có từ cổ tức

Tại sao REITs nổi bật cho nhà đầu tư thu nhập dài hạn

Trong năm thập kỷ qua, cổ phiếu trả cổ tức trong S&P 500 đã vượt xa các đối thủ không trả cổ tức với tỷ lệ hơn 2:1, theo nghiên cứu từ Ned Davis Research và Hartford Funds. Nhưng điều thực sự quan trọng là: các công ty liên tục tăng cổ tức thường mang lại lợi nhuận mạnh nhất. Trong số những nhà tăng cổ tức đáng tin cậy nhất, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã nổi lên như những phương tiện xuất sắc để xây dựng dòng thu nhập thụ động có thể kéo dài suốt đời.

Ngành bất động sản mang lại lợi thế độc đáo. Nhiều REIT phân phối cổ tức ổn định, tăng trưởng trong khi vẫn duy trì các nền tảng vững chắc. Hãy cùng xem xét ba nhà đầu tư nổi bật thể hiện rõ triết lý cổ tức này.

Extra Space Storage: Ông lớn trong lĩnh vực tự lưu trữ

Extra Space Storage (NYSE: EXR) chiếm lĩnh thị trường tự lưu trữ của Mỹ với khoảng 4.200 bất động sản trải dài trên hơn 322 triệu feet vuông cho thuê—khoảng 15,3% toàn bộ thị trường Mỹ. Cấu trúc danh mục của công ty được đa dạng hóa chiến lược: sở hữu 48% trực tiếp, có lợi ích trong 11% qua các liên doanh, và quản lý 41% như một nhà vận hành bên thứ ba. Cơ cấu này tạo ra hai nguồn thu nhập—thu nhập cho thuê ổn định từ các tài sản sở hữu và phí quản lý ổn định từ các bất động sản của bên thứ ba.

Công ty đã mở rộng mạnh mẽ qua các thương vụ mua lại, đầu tư liên doanh và phát triển nền tảng. Một bước ngoặt quan trọng đến vào năm 2023 với thương vụ $15 tỷ đô la mua lại Life Storage, nâng cao đáng kể vị thế thị trường của họ.

Chặng đường tăng trưởng cổ tức kể câu chuyện thực sự: trong thập kỷ qua, Extra Space Storage đã tăng cổ tức hơn 110%, hiện đang sinh lợi trên 6%. Bảng cân đối tài chính vững chắc của REIT cung cấp khả năng tài chính dồi dào cho các thương vụ mua lại và tăng cổ tức trong tương lai. Với khả năng mua bất động sản từ các đối tác liên doanh, tiếp quản tài sản quản lý khi chủ sở hữu rút lui, và tài trợ các dự án phát triển qua nền tảng cho vay cầu nối, các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng vẫn còn phong phú.

Có lẽ ấn tượng nhất là chỉ số lợi nhuận tổng thể: nhà đầu tư đã hưởng lợi 2.400% trong 20 năm—xếp thứ ba về hiệu suất trong tất cả các REIT. Thành tích này biến nó thành biểu tượng vĩnh cửu của sự giàu có qua việc tái đầu tư cổ tức có kỷ luật.

Realty Income: Nhà vua cổ tức của ngành bất động sản

Realty Income (NYSE: O) hoạt động như một trong sáu REIT lớn nhất thế giới, sở hữu danh mục toàn cầu gồm hơn 15.000 bất động sản trong các lĩnh vực bán lẻ, công nghiệp, giải trí và đa dụng tại Mỹ và châu Âu. Bí quyết thành công: hầu hết các khoản đầu tư đều được bảo đảm bằng hợp đồng thuê dài hạn, trong đó người thuê bao gồm tất cả các chi phí vận hành (bảo trì, thuế tài sản, bảo hiểm). Cấu trúc thuê này tạo ra dòng tiền ổn định, dự đoán được.

Điều làm Realty Income khác biệt so với các đối thủ là tính nhất quán trong cổ tức. REIT đã tăng phân phối trong 112 quý liên tiếp—kéo dài hơn hai thập kỷ rưỡi. Điều này tương đương với tốc độ tăng trưởng cổ tức trung bình hợp chất hàng năm là 4,2%. Với lợi suất hiện tại là 5,7%, nhà đầu tư nhận được cả thu nhập tức thì và tăng trưởng tích hợp.

Kỷ luật cổ tức này đã chuyển thành lợi nhuận tổng hợp trung bình hàng năm 13,7% cho các cổ đông dài hạn. Nhìn về phía trước, Realty Income đang ở vị trí để kéo dài chuỗi này. Thị trường hợp đồng thuê dài hạn toàn cầu ước tính trị giá $14 hàng nghìn tỷ đô la, và công ty duy trì một trong những bảng cân đối tài chính mạnh nhất trong ngành. Việc mở rộng đều đặn các bất động sản tạo ra nền tảng cho việc tăng cổ tức liên tục, biến nó thành một biểu tượng vĩnh cửu khác dành cho các nhà đầu tư mua và giữ.

Rexford Industrial Realty: Chiến lược chuyên biệt với tăng trưởng vượt trội

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) theo đuổi chiến lược tập trung, chỉ tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam California qua 420 bất động sản tổng cộng 51 triệu feet vuông. Mặc dù phạm vi địa lý hẹp có thể xem là hạn chế, nhưng thực tế lại là điểm mạnh—miền Nam California là một trong những trung tâm công nghiệp hàng đầu thế giới, có nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.

Các yếu tố này tạo ra môi trường Rexford liên tục ký hợp đồng thuê mới với giá cao hơn. Các hợp đồng gần đây trung bình cao hơn 23,9% so với các mức trước đó, với tăng trưởng hàng năm tích hợp đạt 3,6%—những con số này cho thấy sự tăng tốc lành mạnh của giá thuê trong thị trường chặt chẽ. Công ty gia tăng lợi nhuận qua các dự án tái phát triển chiến lược và mua lại có lợi.

Kết quả: tốc độ tăng cổ tức trung bình hợp chất 15% trong 5 năm qua—một trong những mức cao nhất trong lĩnh vực REIT. Với lợi suất 4,2% và bảng cân đối tài chính vững mạnh hỗ trợ mở rộng danh mục liên tục, Rexford duy trì tiềm năng tăng trưởng đáng kể. Nhu cầu công nghiệp mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế cho thấy khả năng tăng cổ tức có thể tiếp tục, thiết lập REIT này như một biểu tượng vĩnh cửu khác dành cho các danh mục đầu tư tập trung vào thu nhập.

Xây dựng sự giàu có qua kỷ luật của REIT

Ba REIT trên đều có đặc điểm chung: phân bổ vốn có kỷ luật, tăng trưởng cổ tức đều đặn, sức mạnh bảng cân đối tài chính, và thành tích nhiều năm về lợi nhuận cho cổ đông. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động tích lũy theo thời gian, các công cụ này cung cấp con đường đã được chứng minh để tích lũy của cải dài hạn. Cơ cấu phân phối bắt buộc của REIT (bắt buộc trả 90% thu nhập chịu thuế) đảm bảo rằng tăng trưởng cổ tức chuyển trực tiếp thành lợi ích cho cổ đông, khiến chúng trở thành các khoản đầu tư vĩnh cửu lý tưởng cho vốn kiên nhẫn.