Sở hữu tài sản LLC: Hiểu các yêu cầu chính để mua nhà theo cấu trúc LLC

Khi xem xét đầu tư bất động sản, nhiều chủ sở hữu chuyển sang cấu trúc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn (LLC) như một khung pháp lý bảo vệ. Tuy nhiên, các yêu cầu để mua nhà dưới dạng LLC liên quan đến nhiều yếu tố quan trọng vượt ra ngoài việc thành lập thực thể. Hiểu rõ cả lợi ích và những trở ngại là điều cần thiết trước khi tiến hành.

Tại sao các nhà đầu tư bất động sản chọn cấu trúc LLC

Cơ chế bảo vệ cốt lõi

Một LLC tạo ra sự phân chia pháp lý giữa tài sản cá nhân của bạn và các bất động sản đầu tư. Nếu một người thuê nhà khởi kiện về một bất động sản cho thuê, vụ kiện sẽ nhằm vào LLC thay vì bạn cá nhân. Lớp bảo vệ trách nhiệm này là động lực chính khiến các nhà đầu tư bất động sản chọn cấu trúc này.

Ưu điểm về cấu trúc thuế

LLC sử dụng hình thức thuế chuyển nhượng, loại bỏ tình huống đánh thuế hai lần. Lợi nhuận chảy qua thực thể, với thuế chỉ tính trên phần lợi nhuận phân bổ cho bạn. Thêm vào đó, tất cả các cấu trúc LLC đều có thể tận dụng khấu hao để giảm đáng kể nghĩa vụ thuế.

Thách thức trong việc vay vốn

Vấn đề về khả năng tiếp cận vay thế chấp

Một trở ngại lớn xuất hiện ở giai đoạn vay vốn. Hầu hết các ngân hàng cho vay thế chấp truyền thống từ chối cấp khoản vay cho LLC do rủi ro tiềm tàng—nếu LLC vỡ nợ, ngân hàng có thể mất tiền. Các chương trình do chính phủ bảo trợ như Fannie Mae, Freddie Mac và FHA rõ ràng loại trừ các khoản vay dành cho người vay LLC.

Các phương án vay thay thế

Có hai cách tiếp cận ngoài các khoản vay thế chấp truyền thống. Thứ nhất, tìm các nhà cho vay thay thế chuyên về tài chính LLC, mặc dù kỳ vọng chi phí cao hơn và điều khoản ít thuận lợi hơn. Thứ hai, mua bất động sản cá nhân rồi chuyển quyền sở hữu sang LLC. Chiến lược này gây ra các phức tạp: có thể phải trả thuế chuyển nhượng quyền sở hữu, và nếu khoản vay của bạn có điều khoản “đến hạn khi bán” (due-on-sale), việc chuyển nhượng sẽ kích hoạt toàn bộ khoản vay trở thành đến hạn ngay lập tức.

Các yếu tố cần xem xét trước khi tiến hành

Hạn chế sử dụng nhà ở

Yêu cầu pháp lý quan trọng: bạn không thể cư trú trong bất động sản mua bằng LLC. Việc làm như vậy sẽ “xuyên thủng lớp vỏ công ty”—tòa án có thể bỏ qua trạng thái LLC của bạn hoàn toàn, loại bỏ quyền bảo vệ trách nhiệm. Bất động sản phải duy trì sự phân chia rõ ràng khỏi mục đích cá nhân.

Toàn cảnh tài chính

Việc vận hành LLC đòi hỏi chi phí liên tục. Chi phí thiết lập ban đầu khác nhau theo từng bang, thường từ vài trăm đô la, với phí duy trì hàng năm khoảng $50-$100. Kết hợp với các khó khăn trong vay vốn có thể yêu cầu các khoản vay thay thế đắt đỏ hơn, tổng chi phí đầu tư sẽ lớn hơn nhiều.

Bỏ lỡ các ưu đãi thuế

Chủ nhà cá nhân được hưởng miễn thuế lợi nhuận vốn—$250,000 cho người nộp thuế độc thân hoặc $500,000 cho cặp vợ chồng—khi bán nhà chính. Sở hữu qua LLC sẽ không đủ điều kiện cho lợi ích này vì các bất động sản đó không thể là nơi cư trú chính.

Tối đa hóa hiệu quả thuế qua tối ưu hóa LLC

Các cấu trúc LLC khác nhau mang lại các chế độ thuế khác nhau. Việc chọn C-Corp, S-Corp hoặc cấu trúc LLC truyền qua đều có những tác động riêng biệt. Khấu hao vẫn có thể tận dụng ở tất cả các cấu trúc, mang lại cơ hội giảm thuế đáng kể khi bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê.

Sự khác biệt giữa sở hữu LLC và sở hữu cá nhân trở nên đặc biệt quan trọng khi tính toán lợi nhuận đầu tư dài hạn. Trong khi bạn từ bỏ miễn thuế lợi nhuận vốn từ nhà ở, các chiến lược chuyển nhượng qua truyền qua và khấu hao có thể bù đắp tổn thất này tùy thuộc vào quy mô danh mục đầu tư và hồ sơ thu nhập của bạn.

Quyết định cuối cùng

Mua bất động sản dưới cấu trúc LLC phù hợp với một số nhà đầu tư trong khi không phù hợp với người khác. Quyết định này dựa trên việc cân nhắc lợi ích bảo vệ trách nhiệm pháp lý so với chi phí thiết lập, hạn chế vay vốn, hạn chế sử dụng nhà ở và các đánh đổi về thuế. Nếu mục tiêu chính của bạn là bảo vệ tài sản cá nhân khỏi các rủi ro pháp lý liên quan đến đầu tư, và bạn có thể điều hướng các phương án vay thay thế, thì cấu trúc này xứng đáng được xem xét nghiêm túc.

Trước khi cam kết theo hướng này, việc tham khảo ý kiến của cả kế toán và chuyên gia tài chính là vô cùng quý giá. Họ có thể đánh giá tình hình cụ thể của bạn, xác nhận xem các yêu cầu LLC của bang bạn có phù hợp với thời gian của bạn không, và xác định cấu trúc LLC nào tối đa hóa lợi ích thuế của bạn. Vì tiêu chuẩn cho vay thế chấp dành cho LLC vẫn còn hạn chế, việc xác nhận khả năng vay vốn sơ bộ trước khi thành lập thực thể giúp tránh lãng phí công sức và chi phí.