Cách danh mục khách thuê không tùy ý của Realty Income tạo ra lợi nhuận chống suy thoái

Khi chu kỳ kinh tế trở nên biến động, hầu hết các REITs cảm nhận áp lực ngay lập tức. Nhưng Realty Income O đã tạo ra điều gì đó khác biệt: một danh mục khách thuê được xây dựng để chống chịu suy thoái. Bí quyết nằm ở việc tập trung kỷ luật vào các khách thuê bán hàng hóa và dịch vụ thiết yếu thay vì các mặt hàng tiêu dùng tùy ý dễ biến mất trong thời kỳ suy thoái.

Lợi thế Phòng Thủ: Những con số kể câu chuyện

Dạo qua danh mục của Realty Income, bạn sẽ nhận thấy một mô hình. Tính đến cuối tháng 9 năm 2025, khoảng 91% doanh thu thuê bán lẻ hàng năm đến từ các doanh nghiệp phục vụ các nhu cầu không tùy ý hoặc nhạy cảm về giá — thực phẩm, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ăn nhanh, dịch vụ ô tô, cơ sở y tế và trung tâm thể hình. Sự tập trung này không phải ngẫu nhiên; nó là cốt lõi cho vị thế phòng thủ của REIT.

Kết quả quý 3 chứng minh chiến lược này hoạt động thực tế. Công ty duy trì tỷ lệ lấp đầy 98,7%, tăng 10 điểm cơ bản so với kỳ trước, chính xác nhờ vào các lĩnh vực bền bỉ này giữ chân khách hàng bất chấp các khó khăn kinh tế. Khác với các trung tâm mua sắm bán lẻ tùy ý thường mất khách thuê trong thời kỳ suy thoái, các danh mục này duy trì lưu lượng khách và tiền thuê qua lạm phát, suy thoái và thay đổi tâm lý tiêu dùng.

Kinh tế trở nên khả thi hơn khi bạn xem xét các động thái thuê. Tỷ lệ thu hồi tiền thuê của Realty Income đạt 103,5% trên 284 hợp đồng thuê trong quý 3, tạo ra $71 triệu đô la tiền thuê mới. Điều đáng nói hơn: 87% hoạt động thuê này đến từ các khách thuê hiện tại gia hạn hợp đồng, cho thấy sự trung thành thực sự của khách thuê chứ không chỉ là thay thế do mất khách. Với thời hạn thuê trung bình có trọng số là 8,9 năm, REIT khóa chặt khả năng dự báo thu nhập dài hạn trong khi tránh được những khó khăn liên tục trong việc gia hạn hợp đồng.

Tại sao các nhà bán lẻ tập trung vào giá trị lại quan trọng hơn vẻ bề ngoài

Hãy xem xét thành phần khách thuê ngoài các tỷ lệ phần trăm tiêu đề. Các nhà bán lẻ như Dollar General và Family Dollar đặc biệt nhắm vào người tiêu dùng chú trọng giá trị, những người tăng chi tiêu trong các giai đoạn lạm phát — chính xác khi các phân khúc bán lẻ khác co lại. Điều này tạo ra một hàng rào tự nhiên: khi chi tiêu tùy ý gặp khó khăn, bán lẻ phòng thủ trở nên mạnh mẽ hơn. Các khách thuê dịch vụ như sửa chữa ô tô, nha khoa và trung tâm thể hình ít bị gián đoạn bởi thương mại điện tử và duy trì cơ sở khách hàng ổn định, khác biệt rõ rệt so với các cửa hàng thời trang hoặc điện tử truyền thống đang mất thị phần vào cạnh tranh trực tuyến.

Cấu trúc hợp đồng thuê ròng làm tăng lợi thế này. Theo các thỏa thuận triple-net, khách thuê chịu trách nhiệm thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì, để Realty Income thu tiền thuê mà ít phải lo lắng về chi phí vận hành. Điều này đồng nghĩa với tỷ lệ chuyển đổi EBITDA cao hơn và khả năng chi trả cổ tức ổn định hơn — cơ chế cốt lõi giúp duy trì dòng thu nhập hàng tháng nổi tiếng của REIT.

Các đối thủ theo cùng một chiến lược

Realty Income không đơn độc trong việc nhận ra cơ hội này. Kimco Realty Corporation KIM và Regency Centers Corporation REG theo đuổi chiến lược gần như giống hệt nhau, xác nhận phương pháp này trong toàn ngành.

Kimco đã thay đổi đáng kể thành phần danh mục của mình. Trong quý 3 năm 2025, các trung tâm mua sắm có chốt chặt thực phẩm hiện đóng góp 86% doanh thu thuê bán lẻ hàng năm (ABR), tăng từ 78% chỉ năm năm trước. Tác động thể hiện rõ qua các chỉ số hoạt động: 427 hợp đồng thuê ký mới trên diện tích 2,3 triệu bộ vuông tạo ra mức chênh lệch tiền thuê trung bình là 11,1% — các điều kiện gia hạn lành mạnh phản ánh nhu cầu của khách thuê và sức mạnh định giá.

Danh mục của Regency còn tập trung nhiều hơn vào bán lẻ thiết yếu, với hơn 85% các bất động sản hoạt động như trung tâm cộng đồng và khu vực có chốt chặt thực phẩm. Đây không phải là sự trôi dạt ngẫu nhiên; nó phản ánh sự phân bổ vốn có chủ đích vào các bất động sản có chốt chặt bởi các nhà bán lẻ lớn có vị thế vững chắc trên thị trường. Trong thời kỳ kinh tế không chắc chắn, các danh mục này luôn vượt trội khi lưu lượng khách vẫn ổn định và việc thu tiền thuê chứng tỏ khả năng chống chịu.

Tín hiệu định giá hỗn hợp, nhưng cấu trúc vẫn vững chắc

Hiệu suất từ đầu năm đến nay kể một phần câu chuyện. Cổ phiếu Realty Income tăng 6,1% đến cuối năm 2025, vượt xa mức giảm 7,3% của ngành REIT bán lẻ — một khoảng cách xác nhận chiến lược vị thế phòng thủ.

Xét về định giá, O giao dịch ở mức nhân 12 tháng dự phóng trên FFO là 12,82, thấp hơn cả trung bình ngành và mức trung vị 13,13 của chính nó trong một năm. Mặc dù các ước tính của nhà phân tích cho FFO mỗi cổ phiếu năm 2025 đã giảm xuống, các ước tính cho năm 2026 đã tăng trong 30 ngày qua, cho thấy sự tự tin vào khả năng kiếm lợi nhuận bình thường hóa. Hiện tại, Realty Income được xếp hạng Zacks Rank #3 (Giữ), phản ánh rủi ro-lợi ích cân bằng ở mức giá hiện tại.

Bài học về cấu trúc

Bài học rộng hơn vượt ra ngoài một REIT hoặc chu kỳ ngành. Khi xây dựng danh mục tạo thu nhập, chất lượng khách thuê quan trọng không kém gì lợi suất. Một khoản phân phối 5% được hỗ trợ bởi các nhà bán lẻ chú trọng giá trị, duy trì trên 95% tỷ lệ lấp đầy, mang đặc điểm rủi ro khác biệt so với lợi suất 6% phụ thuộc vào chi tiêu tùy ý biến mất trong suy thoái. Realty Income, Kimco và Regency đã xây dựng các danh mục không chỉ sống sót qua suy thoái — họ còn thường thu hẹp tỷ lệ lấp đầy trong những thời kỳ đó khi các không gian của các đối thủ yếu hơn trở nên khả dụng để nâng cấp. Vị thế phòng thủ này, dựa trên khách thuê không tùy ý và được củng cố bởi cấu trúc hợp đồng thuê ròng, đại diện cho rào cản cạnh tranh thực sự.

(Lưu ý: Các chỉ số lợi nhuận tham khảo trong suốt bài viết thể hiện Funds From Operations (FFO), thước đo tiêu chuẩn để đánh giá hiệu suất của REIT.)