Khi định giá nhà của bạn thấp hơn giá mua: Những điều bạn cần biết

Quy trình định giá nhà là một trong những khoảnh khắc quan trọng nhất trong giao dịch thế chấp. Các nhà cho vay yêu cầu định giá độc lập này để đảm bảo họ không cho vay quá mức so với giá trị thực của tài sản. Nhưng điều gì xảy ra khi giá trị định giá thấp hơn so với giá mua mà cả người mua lẫn người bán đã thống nhất? Khoảng cách này tạo ra một tình huống khó khăn đòi hỏi sự điều hướng cẩn thận và quyết định chiến lược từ cả hai bên liên quan.

Hiểu rõ vấn đề cốt lõi: Định giá so với Giá chào bán

Khi bạn vay để mua nhà, ngân hàng không tính toán khoản vay dựa trên số tiền bạn đã đồng ý trả. Thay vào đó, họ sử dụng giá trị định giá để xác định tỷ lệ vay trên giá trị (LTV). Đây là điểm khác biệt quan trọng khiến nhiều người mua bất ngờ. Nếu một bất động sản được định giá 300.000 đô la nhưng bạn đề nghị 320.000 đô la, ngân hàng sẽ tính khoản vay dựa trên số tiền thấp hơn. Điều này có nghĩa là bạn sẽ phải bù đắp khoản chênh lệch 20.000 đô la bằng tiền mặt của chính mình.

Tình huống sẽ khác nếu bạn mua bằng tiền mặt hoàn toàn hoặc mua bất động sản đầu tư mà không có sự tham gia của ngân hàng. Về lý thuyết, bạn có quyền tiếp tục bất kể thiếu hụt định giá. Tuy nhiên, phần lớn nhà đầu tư thông thái đều tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản để đánh giá xem việc trả quá mức có hợp lý về mặt tài chính cho bất động sản hoặc điều kiện thị trường đó hay không.

Các lựa chọn của bạn khi giá trị không phù hợp

Nếu bạn gặp phải định giá thấp hơn so với đề nghị của mình, bạn không bị mắc kẹt chỉ với một giải pháp. Có nhiều con đường hợp pháp để tiến tới:

Thương lượng lại điều khoản mua bán. Cách tiếp cận đơn giản nhất là trở lại với người bán kèm theo báo cáo định giá và đề xuất điều chỉnh giá phản ánh đúng giá trị thị trường thực của bất động sản. Điều này đặc biệt khả thi trong thị trường chậm, nơi người bán ít cạnh tranh hơn.

Yêu cầu ý kiến thứ hai. Cả người mua và người bán có thể đồng ý kéo dài thời hạn điều kiện định giá và đặt hàng định giá thứ hai. Đôi khi, định giá ban đầu bỏ lỡ các đặc điểm quan trọng của bất động sản hoặc dữ liệu bán hàng so sánh gần đây có thể chứng minh giá trị cao hơn.

Tăng tiền đặt cọc. Nếu bạn vẫn muốn giữ nguyên mức giá ban đầu, bạn có thể đóng góp thêm vốn của chính mình để bù đắp phần chênh lệch. Điều này làm tăng phần vốn chủ sở hữu của bạn nhưng cũng tăng rủi ro tài chính.

Rút lui khỏi giao dịch. Hầu hết các hợp đồng mua bán đều có điều khoản về điều kiện định giá, cho phép bạn thoát khỏi hợp đồng. Bạn có thể hủy bỏ giao dịch và lấy lại tiền đặt cọc mà không bị phạt, mặc dù điều này đồng nghĩa với việc bắt đầu lại quá trình tìm kiếm nhà mới.

Điều khoản điều kiện định giá: Mạng lưới an toàn của bạn

Điều khoản điều kiện định giá là ngôn ngữ bảo vệ được xây dựng trong hợp đồng bất động sản, chủ yếu có lợi cho người mua khi vay vốn. Điều khoản này tạo ra lý do hợp pháp để rút lui khỏi giao dịch nếu nhà không định giá đúng với giá mua đã thỏa thuận. Nếu không có sự bảo vệ này, bạn sẽ phải chịu mất mát hoặc đối mặt với các rắc rối pháp lý khi cố gắng thoát khỏi giao dịch.

Điều khoản này đặc biệt phổ biến trong các thị trường nhà ở biến động, nơi giá cả thường xuyên dao động. Nó cho phép bạn có thời gian để xem xét lại liệu khoản đầu tư còn hợp lý về mặt tài chính hay không sau khi có định giá chuyên nghiệp trong tay.

Các câu hỏi quan trọng trước khi trả giá cao hơn giá trị định giá

Các thị trường nhà ở cạnh tranh thường thúc đẩy các cuộc đấu giá theo kiểu FOMO khiến người mua phải trả giá quá cao. Trước khi quyết định trả nhiều hơn mức định giá chính thức của bất động sản, hãy tự hỏi những câu hỏi khó sau:

Ngân sách của bạn có thực sự linh hoạt không? Trả giá cao hơn buộc bạn phải bù đắp phần chênh lệch bằng tiền mặt bổ sung. Việc này có làm cạn kiệt tiết kiệm của bạn hoặc buộc bạn phải rút tiền từ các tài khoản hưu trí không? Nếu có, bạn đang chấp nhận rủi ro tài chính quá mức có thể ảnh hưởng đến an toàn lâu dài của mình.

Thời gian của bạn là bao lâu? Xem xét bạn sẽ giữ bất động sản này trong bao lâu. Chi phí bán hàng—bảo hiểm tiêu đề, phí môi giới, phí đóng cửa—có thể dễ dàng chiếm 5-10% giá bán. Nếu bạn bán trong vòng 3-5 năm, có thể bạn chưa tích lũy đủ vốn chủ sở hữu để bù đắp phần đã trả quá mức. Bạn có thể bị âm vốn hoặc gần như không lời sau các chi phí giao dịch.

Bạn có suy nghĩ rõ ràng hay hành động theo cảm xúc? Thành thật với chính mình về động lực của bạn. Nếu sự tuyệt vọng hoặc sợ hãi thúc đẩy quyết định của bạn thay vì lý trí tài chính hợp lý, khả năng hối tiếc người mua là rất cao. Bán một bất động sản có giá trị thấp hơn số tiền bạn đã trả đòi hỏi thời gian và chiến lược tiếp thị tích cực hơn, làm tăng thiệt hại của bạn.

Khi nào việc trả giá cao hơn giá trị định giá là hợp lý

Dù có cảnh báo, vẫn có những tình huống hợp pháp để trả giá cao hơn giá trị định giá:

• Bạn có dòng tiền hàng tháng thoải mái để xử lý khoản vay lớn hơn mà không gặp áp lực
• Sự chênh lệch tiền đặt cọc không làm mất đi khoản dự phòng quỹ khẩn cấp của bạn
• Bạn dự định ở lại nhà trong nhiều năm, cho phép giá trị bất động sản tăng trưởng theo thời gian
• Các chỉ số thị trường địa phương cho thấy tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai gần
• Bạn có thể dễ dàng chịu đựng các chi phí bán hàng nếu có tình huống bất ngờ buộc phải bán sớm hơn dự kiến

Vị thế của người bán: Động thái thị trường quan trọng

Người bán cũng phải đưa ra các quyết định khi định giá thấp hơn đề nghị của họ. Chiến lược tốt nhất của họ phụ thuộc nhiều vào điều kiện thị trường.

Trong thị trường người bán mạnh: Giá trị bất động sản tăng nhanh và định giá thường chậm hơn so với hoạt động thị trường thực tế. Người bán có thể cho phép người mua thoát lui và tự tin chờ dữ liệu bán hàng so sánh bắt kịp với giá chào ban đầu. Họ cũng có thể trình bày các dữ liệu so sánh thị trường để thuyết phục người mua rằng bất động sản đáng giá mức phí cao hơn mặc dù định giá bảo thủ.

Trong thị trường trì trệ: Các đề nghị ít hơn và người mua có nhiều lựa chọn hơn. Người bán cần linh hoạt hơn. Chấp nhận giá định giá để giữ giao dịch có thể là lựa chọn hợp lý hơn là rủi ro mất người mua hoàn toàn. Cả hai bên cũng có thể đồng ý kéo dài thời hạn điều kiện định giá để có thể định giá lại và có khả năng cao hơn.

Bối cảnh rộng hơn: Tình trạng thiếu hụt nhà ở

Vấn đề cốt lõi thúc đẩy nhiều khoảng cách định giá này chính là tình trạng thiếu hụt nhà để bán kéo dài. Khi nguồn cung hạn chế, giá niêm yết tăng, các cuộc đấu giá diễn ra gay gắt hơn, và các đề nghị mua vượt quá mức mà các nhà định giá độc lập có thể chứng minh dựa trên dữ liệu bán hàng so sánh. Điều này tạo ra sự không phù hợp giữa mức giá người mua sẵn sàng trả và dữ liệu thị trường thực tế hỗ trợ.

Hiểu rõ bối cảnh này giúp cả người mua lẫn người bán nhận thức rằng các khoảng cách định giá không nhất thiết là dấu hiệu của một khoản đầu tư xấu hoặc giá yêu cầu của người bán không hợp lý—chúng thường là biểu hiện của những mất cân đối lớn hơn của thị trường. Chìa khóa là đưa ra quyết định có thông tin, khách quan, và không bị cảm xúc chi phối về việc có nên bù đắp khoảng cách hay tìm kiếm các cơ hội khác.