Opendoor Technologies có phải là một Mua hay một Chiêu trò? Những con số cho chúng ta biết

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) đã trở thành “ngôi sao sáng” của các nhà giao dịch bán lẻ và nhà đầu tư trên mạng xã hội, với cổ phiếu tăng hơn 370% tính từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, đằng sau sự phô trương đó là một công ty đang gặp phải những thách thức vận hành cơ bản, khiến các nhà đầu tư thận trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng.

Chuyển hướng lãnh đạo: Hướng đi mới hay những bước đi tuyệt vọng?

Vào tháng 9 năm 2025, Opendoor bắt đầu một cuộc cải tổ lớn về lãnh đạo, tuyển dụng Kaz Nejatian—cựu Giám đốc Điều hành của Shopify—làm CEO mới. Động thái này báo hiệu ý định của công ty trong việc tái định hình từ một nền tảng dịch vụ bất động sản thành một doanh nghiệp dựa trên công nghệ và trí tuệ nhân tạo. Các đồng sáng lập Keith Rabois và Eric Wu quay trở lại hội đồng quản trị, trong khi Christy Schwartz đảm nhận vai trò CFO tạm thời.

Nejatian không mất nhiều thời gian để thực hiện các cải tổ vận hành quyết liệt. Chương trình của ông bao gồm việc bắt buộc trở lại văn phòng và các sáng kiến giảm chi phí đáng kể trên tất cả các phòng ban. Trong các buổi thuyết trình với các bên liên quan, ông vẽ ra hình ảnh về một “Opendoor mới”—một công ty loại bỏ các yếu tố kém hiệu quả và tập trung tối đa vào tối ưu hóa vận hành.

Tầm nhìn chiến lược tập trung vào ba trụ cột: mở rộng khối lượng mua bán, nâng cao hiệu quả kinh tế ở cấp độ đơn vị và tốc độ bán lại, cũng như xây dựng đòn bẩy hoạt động thông qua công nghệ. Nejatian đã cam kết công khai đạt điểm hòa vốn lợi nhuận ròng điều chỉnh vào cuối năm 2026, một mục tiêu táo bạo hoàn toàn phụ thuộc vào việc thực thi hoàn hảo trong một thị trường đã khó dự đoán.

Các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp: Một bức tranh đáng lo ngại nổi lên

Báo cáo lợi nhuận quý 3 năm 2025, tuy nhiên, kể một câu chuyện khác so với các dự báo lạc quan của ban quản lý. Doanh thu giảm mạnh từ 1,377 tỷ USD một năm trước xuống còn $915 triệu USD—mức giảm hơn một phần ba. Cũng đáng lo ngại, số lượng nhà mua, nhà bán và mức tồn kho đều suy giảm rõ rệt.

Biên lợi nhuận hoạt động vẫn rất mỏng, dao động ở mức trung bình một chữ số. Mô hình kinh doanh của Opendoor đòi hỏi sự thực thi hoàn hảo: định giá nhà chính xác, quản lý cải tạo tỉ mỉ và thời điểm bán lại chiến lược. Mỗi sai lầm trong định giá hoặc thất bại trong việc xoay vòng tài sản đều làm tăng thiệt hại theo cấp số nhân. Trong môi trường lợi nhuận cắt cổ, ngay cả những sai sót vận hành nhỏ cũng trở thành những sai lầm đắt giá.

Việc cổ phiếu đạt đỉnh 10,87 USD trong năm nay có vẻ đang bị định giá quá cao khi so sánh với các chỉ số doanh thu suy giảm và khả năng vận hành thu hẹp. Nếu tuyên bố của công ty rằng đã “đáy” sai—đặc biệt nếu lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế—thời gian phục hồi dự kiến có thể kéo dài hơn rất nhiều so với dự đoán của ban quản lý hoặc các nhà đầu tư.

Gió ngược thị trường ngoài tầm kiểm soát của ban quản lý

Ban quản lý của Opendoor khẳng định công ty có thể vượt qua các thực tế kinh tế rộng lớn hơn. Tuy nhiên, sự thật khó tránh khỏi là: mức lãi suất, tâm lý mua hàng của người tiêu dùng và động thái tồn kho nhà ở đều ảnh hưởng trực tiếp đến số phận của công ty. Môi trường lãi suất cao kéo dài sẽ tiếp tục làm giảm hoạt động bán nhà và nhu cầu của nhà đầu tư.

Ngành bất động sản cần thiết phải có sự đột phá công nghệ và các giải pháp sáng tạo. Opendoor sở hữu nhận diện thương hiệu mạnh và thiện chí thực sự từ phía người tiêu dùng tìm kiếm các lựa chọn thay thế các kênh bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, con đường đạt lợi nhuận qua một chu kỳ thị trường bất động sản hoàn chỉnh vẫn chưa được chứng minh. Công ty chưa từng thể hiện khả năng tạo ra lợi nhuận bền vững khi điều kiện vĩ mô thắt chặt hoặc hoạt động bất động sản chậm lại rõ rệt.

Kết luận: Một trò chơi đầu cơ, không phải khoản đầu tư cốt lõi

Đối với các nhà đầu tư mua và giữ tìm kiếm sự ổn định, tạo thu nhập từ bất động sản, các REIT truyền thống vẫn là lựa chọn ưu việt hơn. Hồ sơ thành tích đã được chứng minh, các khoản cổ tức đều đặn và độ biến động thấp hơn mang lại nền tảng an toàn hơn.

Đối với các nhà đầu tư công nghệ hướng tới tăng trưởng, các nền tảng cạnh tranh như Zillow và Redfin cung cấp khả năng phần mềm và công nghệ phát triển hơn cùng vị thế thị trường đã được thiết lập. Cả hai đã tiến xa hơn trong vòng đua đổi mới dịch vụ bất động sản trực tuyến.

Bản thân Opendoor vẫn về cơ bản là một phương tiện đầu cơ—có thể phù hợp với các nhà giao dịch tích cực tìm kiếm các trò chơi biến động, nhưng mang theo quá nhiều rủi ro về thực thi và quá nhiều điểm yếu về kinh tế bên ngoài để các nhà đầu tư dài hạn thận trọng theo đuổi. Các biến động của cổ phiếu trở nên dữ dội chính xác vì doanh nghiệp nền tảng vẫn chưa được chứng minh.

Cho đến khi Opendoor thể hiện khả năng sinh lợi bền vững qua ít nhất một chu kỳ nhà ở đầy đủ, chứng minh lợi thế cạnh tranh bền vững và xác nhận công nghệ thực sự tạo ra giá trị khách hàng không thể thay thế, cách thận trọng nhất là chờ đợi bằng chứng rõ ràng trước khi mở cánh cửa đó.