Lợi nhuận chưa khấu trừ của Mục 1250: Những điều nhà đầu tư bất động sản cần biết về việc khấu trừ khấu hao

Khi bạn bán một bất động sản cho thuê hoặc tòa nhà thương mại, IRS không cho phép bạn chỉ đơn giản là giữ lại các khoản giảm thuế đã hưởng trong quá trình sở hữu. Đây là nơi lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 trở nên quan trọng — một khái niệm then chốt phân biệt các nhà đầu tư bất động sản thông minh với những người bị bất ngờ bởi các khoản thuế không lường trước được.

Hiểu về Mục 1250 và Thuế Khấu Hao Lại

Mục 1250 của Bộ luật Thuế Thu nhập là quy định thuế điều chỉnh cách tính thuế từ lợi nhuận bán bất động sản đã khấu hao. Nguyên tắc cốt lõi: nếu bạn đã khấu hao một tòa nhà hoặc tài sản kinh doanh khác trong nhiều năm, khoản khấu hao đó không biến mất miễn phí thuế khi bạn bán. Thay vào đó, lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 bắt buộc bạn phải “khấu hao lại” các khoản khấu hao đó và trả thuế trên số tiền này với mức tối đa 25% — cao hơn nhiều so với thuế lợi nhuận vốn dài hạn là 15% hoặc 20%.

Luật này áp dụng cho các tòa nhà và cấu trúc dùng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư, nhưng đặc biệt loại trừ đất đai, vì đất không thể khấu hao. Dù bạn sở hữu các khu căn hộ, tòa nhà văn phòng hay bất động sản bán lẻ, Mục 1250 ảnh hưởng đến số thuế bạn phải nộp khi bán.

Tại sao Mục 1250 được tạo ra

Trước Luật Cải cách Thuế năm 1986, các nhà đầu tư có thể sử dụng phương pháp khấu hao tăng tốc để giảm nhanh chóng thu nhập chịu thuế. Chính phủ cuối cùng đã siết chặt lỗ hổng này. Trong khi các quy tắc hiện tại yêu cầu khấu hao theo phương pháp đường thẳng cho hầu hết các tài sản đưa vào sử dụng sau năm 1986, các điều khoản khấu hao lại vẫn còn hiệu lực. Bất kỳ lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 — tổng số khấu hao đã khai trong quá trình sở hữu — vẫn phải chịu mức thuế cao 25% khi bán.

Lợi ích của Lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng của bạn như thế nào

Khi bạn bán bất động sản có thể khấu hao, tổng lợi nhuận của bạn sẽ phân thành hai phần. Đầu tiên là lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250, đại diện cho tổng số khấu hao bạn đã khai. Phần này bị đánh thuế tối đa 25%. Thứ hai là lợi nhuận vốn còn lại — chênh lệch giữa giá bán và giá trị điều chỉnh trừ đi khoản khấu hao — sẽ được hưởng thuế lợi nhuận vốn dài hạn ở mức 15% hoặc 20%, tùy thuộc vào mức thu nhập của bạn.

Ví dụ thực tế:

Giả sử bạn mua một bất động sản thương mại với giá 500.000 đô la cách đây 15 năm. Trong thời gian đó, bạn đã khai khấu hao theo phương pháp đường thẳng là 150.000 đô la. Sau đó, bạn bán bất động sản này với giá 700.000 đô la.

• Tổng lợi nhuận: 350.000 đô la (Giá bán 700.000 đô la trừ giá gốc 500.000 đô la cộng với điều chỉnh khấu hao lại 150.000 đô la)
• Lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250: 150.000 đô la bị đánh thuế 25% = 37.500 đô la thuế
• Lợi nhuận vốn còn lại: 200.000 đô la bị đánh thuế 15% hoặc 20% = 30.000 đến 40.000 đô la thuế
• Tổng thuế liên bang khi bán: 67.500 đến 77.500 đô la

Ví dụ này cho thấy lý do tại sao việc hiểu lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 lại quan trọng — nó có thể chiếm 30% đến 50% tổng nghĩa vụ thuế của bạn khi bán bất động sản.

Ba chiến lược để quản lý lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250

1. Giao dịch 1031: Hoãn thuế qua việc tái đầu tư

Giao dịch 1031 cho phép bạn hoãn thuế lợi nhuận vốn và lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 bằng cách chuyển khoản thu nhập vào một bất động sản cùng loại. Thay vì trả ngay khoản thuế 67.500 đô la trở lên, bạn tái đầu tư và tiếp tục phát triển danh mục đầu tư của mình mà không phải nộp thuế.

Điều kiện: IRS quy định chặt chẽ. Bạn phải xác định bất động sản thay thế trong vòng 45 ngày và hoàn tất giao dịch trong vòng 180 ngày. Nếu bỏ lỡ các hạn chót này, việc hoãn thuế sẽ chấm dứt.

2. Bán trả góp: Trải đều thuế qua các năm

Với phương pháp bán trả góp, bạn nhận các khoản thanh toán qua nhiều năm thay vì một khoản lớn. Điều này giúp phân bổ lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 và lợi nhuận vốn qua nhiều năm thuế, có thể giữ bạn ở mức thuế thấp hơn mỗi năm. Thách thức là bạn phải chịu rủi ro tài chính của người bán và nhận ít tiền mặt hơn ngay lập tức.

3. Nghiên cứu phân loại chi phí (Cost Segregation): Tăng tốc khấu hao

Nghiên cứu phân loại chi phí giúp phân loại lại các thành phần của tòa nhà — như thiết bị, nội thất, và các phần phụ kiện — tách biệt khỏi nền móng cấu trúc. Điều này thúc đẩy khấu hao nhanh trong những năm đầu. Mặc dù không loại bỏ hoàn toàn lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250, nhưng các khoản khấu hao cao hơn ban đầu có thể bù đắp cho các khoản thu nhập khác trong thời gian sở hữu, giúp giảm gánh nặng thuế dài hạn của bạn.

Điểm chính dành cho chủ sở hữu bất động sản

Hiểu về lợi nhuận chưa được khấu hao theo Mục 1250 là điều cần thiết trong kế hoạch đầu tư bất động sản. Mỗi đô la khấu hao bạn trừ ngày hôm nay sẽ tạo ra nghĩa vụ thuế trong tương lai với mức 25% không có lợi cho bạn. Trước khi bán, hãy mô phỏng số tiền sau thuế của bạn bằng cách sử dụng tất cả ba chiến lược. Một chuyên gia thuế có thể giúp bạn xác định xem giao dịch 1031, phương pháp trả góp hay nghiên cứu phân loại chi phí phù hợp với lịch trình đầu tư và mục tiêu tài chính của bạn hay không.