Ba lựa chọn ETF REIT sẵn sàng tăng trưởng vào năm 2026

Hiểu rõ lý do tại sao REIT ETF có thể nằm ở vị trí thành công

Các quỹ đầu tư bất động sản đã từ lâu phục vụ các nhà đầu tư tìm kiếm dòng thu nhập ổn định. Các tổ chức này mua lại các bất động sản, cho thuê cho người thuê, và phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế của họ dưới dạng cổ tức — một yêu cầu quy định khiến chúng hấp dẫn đối với các danh mục đầu tư tập trung vào thu nhập.

Giai đoạn 2022-2023 chứng kiến nhiều thử thách cho ngành REIT. Lãi suất tăng đã làm tăng chi phí vay vốn cho các khoản mua bất động sản và tạo ra những trở ngại cho các nhà vận hành. Đồng thời, lợi suất trái phiếu kho bạc và lãi suất CD cao đã dịch chuyển vốn khỏi các chứng khoán bất động sản trả cổ tức sang các lựa chọn cố định khác.

Các diễn biến gần đây cho thấy một bước ngoặt. Trong năm 2024 và 2025, Cục Dự trữ Liên bang đã thực hiện năm lần cắt giảm lãi suất, kích hoạt sự ổn định trong nhiều phân khúc REIT. Tuy nhiên, lợi suất trái phiếu kho bạc vẫn duy trì ở mức cao do lo ngại về lạm phát dai dẳng, chi tiêu thâm hụt ngân sách, và nỗi sợ suy thoái. Tình hình này giữ cho các nhà đầu tư gắn bó với trái phiếu, ngăn cản một số loại REIT — đặc biệt là văn phòng, bán lẻ, trung tâm dữ liệu và bất động sản công nghiệp — có thể tăng giá đáng kể.

Khi lợi suất trái phiếu kho bạc trở lại mức bình thường trong năm tới, dòng vốn dự kiến sẽ chuyển hướng trở lại các cổ phiếu tạo thu nhập và ETF REIT. Đối với các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa tiếp xúc mà không cần chọn từng chứng khoán riêng lẻ, quỹ ETF cung cấp một điểm vào hiệu quả. Dưới đây là ba lựa chọn ETF REIT đáng xem xét.

VNQ: Phương pháp toàn diện, tập trung vào thu nhập

Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) chiếm lĩnh thị trường ETF REIT theo giá trị tài sản. Quỹ này duy trì tiếp xúc với 153 chứng khoán thuộc 17 loại bất động sản khác nhau. Bất động sản chăm sóc sức khỏe chiếm 15% danh mục, bán lẻ chiếm 13,5%, và các cơ sở công nghiệp chiếm 11,3%. Quỹ cũng phân bổ vốn vào các tòa tháp viễn thông, trung tâm dữ liệu, và các dịch vụ bất động sản phụ trợ.

Đáng chú ý, vị trí lớn nhất của VNQ là một quỹ tương hỗ tổ chức — Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares — chiếm 14,5% tổng tài sản. Các cổ phiếu lớn nhất gồm Welltower (6.8%), Prologis (6.7%), và American Tower (4.8%).

Chủ đề của quỹ tập trung vào các REIT vốn hóa lớn tạo ra một hồ sơ cân đối phù hợp cho danh mục hưu trí. Với lợi suất hiệu quả 3,62% (chưa điều chỉnh) và 2,83% (đã điều chỉnh, không tính phân phối lợi nhuận từ vốn), VNQ mang lại thu nhập ý nghĩa. Yêu cầu đầu tư tối thiểu và tỷ lệ chi phí 0,13% giúp việc tham gia dễ dàng hơn, phù hợp với hầu hết các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với REIT.

SCHH: Tập trung vào REIT thuần túy

Schwab U.S. REIT ETF $1 SCHH( theo dõi Chỉ số Dow Jones Equity All REIT Capped với 124 cổ phiếu. Các vị trí lớn nhất trùng với VNQ — Welltower )9.9%(, Prologis )8.5%(, và American Tower )4.9%( — mặc dù SCHH có cấu trúc tập trung nhấn mạnh vào các REIT sở hữu bất động sản một cách độc quyền.

Khác với VNQ, SCHH loại trừ các công ty bất động sản không phải REIT và các REIT thế chấp )mREITs(, những quỹ này nắm giữ chứng khoán thế chấp và các phái sinh. Sự chuyên môn hóa này phù hợp với các nhà đầu tư ưu tiên tiếp xúc trực tiếp với bất động sản hơn là các công cụ dựa trên thế chấp.

Quỹ tạo ra lợi suất SEC 3,6% với yêu cầu đầu tư tối thiểu bằng 0 và phí quản lý chỉ 0,07% mỗi năm. Đối với các nhà đầu tư thoải mái với danh mục bất động sản truyền thống và muốn chi phí thấp hơn, SCHH là một phương tiện đơn giản.

XLRE: Tiếp xúc bất động sản hướng tăng trưởng

Real Estate Select Sector SPDR Fund )XLRE( theo đuổi một nhiệm vụ khác bằng cách phân bổ trọng số vào các REIT trung tâm dữ liệu, logistics, và tòa tháp truyền thông — các lĩnh vực có tiềm năng khai thác các xu hướng dài hạn trong điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo, và mở rộng thương mại điện tử.

Với chỉ 31 cổ phiếu, XLRE duy trì sự tập trung nhưng vẫn giữ được sự đa dạng. Các vị trí lớn nhất lại gồm Welltower )11.1%(, Prologis )9.6%(, và American Tower )7.1%(. Ngoài các REIT thuần túy, XLRE còn bao gồm các công ty bất động sản khác mong muốn “đại diện hiệu quả” cho ngành bất động sản của S&P 500.

Cách tiếp cận này mang lại mức biến động trung bình cao hơn so với các quỹ REIT rộng hơn, nhưng mang lại tiềm năng tăng trưởng vượt trội cho các nhà đầu tư cân nhắc giữa lợi tức và tăng giá vốn. XLRE phân phối lợi tức 3,48%, tính phí 0,08% mỗi năm, và không yêu cầu đầu tư tối thiểu.

Lựa chọn chiến lược ETF REIT của bạn

Mỗi quỹ phù hợp với các hồ sơ nhà đầu tư khác nhau. VNQ phù hợp với các nhà đầu tư bảo thủ ưu tiên sự ổn định thu nhập và đại diện toàn diện các ngành. SCHH hấp dẫn những ai muốn tiếp xúc thuần túy với các REIT bất động sản mà không cần các phái sinh thế chấp. XLRE phù hợp với các nhà đầu tư chú trọng tăng trưởng, đặt cược vào các xu hướng dài hạn từ chuyển đổi công nghệ và thương mại kỹ thuật số.

Khi điều kiện vĩ mô thay đổi và lợi suất trái phiếu kho bạc giảm xuống, ETF REIT có thể cuối cùng thoát khỏi các xu hướng đi ngang gần đây. Việc định vị trước khả năng đó có thể mang lại phần thưởng cho các nhà đầu tư kỷ luật dài hạn.