Liệu khoản vay thế chấp 50 năm có thể phản tác dụng? Những cảnh báo từ các chuyên gia bất động sản về đề xuất của Trump

Khi Tổng thống Donald Trump đề xuất kéo dài thời hạn vay thế chấp lên 50 năm, các chuyên gia bất động sản ngay lập tức đưa ra những cảnh báo đỏ. Mặc dù khái niệm này có vẻ đơn giản—chia nhỏ khoản thanh toán trong một khoảng thời gian dài hơn để giảm chi phí hàng tháng—phản ứng của ngành bất động sản cho thấy những vấn đề cấu trúc nghiêm trọng có thể làm giảm khả năng chi trả nhà ở thay vì cải thiện nó.

Bóng tối của Khủng hoảng Nhà ở Đang rình rập

Các câu trích dẫn từ các chuyên gia trong ngành bất động sản liên tục so sánh với năm 2006. Jeff Lichtenstein, CEO của Echo Fine Properties, gọi các khoản vay thế chấp kéo dài là “một lần lặp lại của những sai lầm trong quá khứ.” Sự sụp đổ tài chính năm 2008 xảy ra phần nào do các nhà cho vay bỏ qua tiêu chuẩn cho vay, chấp thuận các khoản vay cho những người mua không đủ khả năng chi trả. Một khoản vay 50 năm có thể thúc đẩy một mô hình tương tự.

“Nếu thị trường nhà ở giảm, người vay sẽ bị mắc kẹt mà không có vốn chủ sở hữu để thoát ra,” Lichtenstein cảnh báo. “Chi phí khẩn cấp hoặc nhu cầu nghỉ hưu khiến chủ nhà cạn kiệt tiền và bị khóa chặt các khoản thanh toán. Đây là giải pháp ngắn hạn che giấu thảm họa dài hạn.”

Hầu hết Người vay Không Sống Đủ Lâu Để Trả Hết

Đây là thực tế về nhân khẩu học: Theo Hiệp hội Môi giới Nhà đất Quốc gia, người mua nhà lần đầu trung bình năm 2025 là 40 tuổi—mức cao nhất từng ghi nhận. Trung tâm Kiểm soát và Phòng ngừa Dịch bệnh ước tính tuổi thọ trung bình của Mỹ là 78,4 năm.

Phép tính không hợp lý. Một cặp đôi ở độ tuổi giữa 30 nhập vào một hợp đồng 50 năm sẽ trả đến khi họ trên 80 tuổi. “Đó là vượt quá tuổi lao động của hầu hết mọi người,” giải thích Michael Micheletti từ Unlock Technologies. “Chi phí chăm sóc sức khỏe và các chi phí sinh hoạt thiết yếu tiêu hao ngân sách nghỉ hưu. Tiếp tục thanh toán vay thế chấp trở nên không thể đối với nhiều người.”

Một số chuyên gia bất động sản phản bác rằng chủ nhà hiếm khi sống đủ 50 năm, nhưng mối quan tâm cơ bản vẫn còn đó: cấu trúc này khuyến khích tích lũy nợ nần hơn là xây dựng của cải.

Xây dựng Vốn Chủ Sở Hữu Nhà Ở Mất Nhiều Thời Gian Hơn

Các khoản vay ngắn hạn thúc đẩy việc tích lũy vốn chủ sở hữu vì các khoản thanh toán gốc chiếm ưu thế trong những năm đầu. Một cấu trúc 50 năm đảo ngược điều này một cách rõ rệt.

“Với khoản khấu hao kéo dài, các khoản thanh toán tối thiểu chủ yếu dành cho gốc trong khi phần lớn dành cho lãi suất,” Micheletti lưu ý. “Chủ nhà sẽ tụt lại phía sau so với các lựa chọn như HELOC hoặc thỏa thuận vốn chủ sở hữu nhà ở.” Điều này trì hoãn việc tạo ra của cải đúng vào thời điểm các gia đình cần nhất—trong những năm thu nhập cao nhất và trước khi nghỉ hưu.

Giá Nhà Cao Hơn Có Thể Loại Bỏ Lợi Ích Về Khả Năng Chi Trả

Nhà phát triển bất động sản Todd Drowlette xác định nghịch lý cốt lõi: “Thị trường nhà ở hoạt động dựa trên cung và cầu. Nếu các khoản vay 50 năm giảm khoản thanh toán hàng tháng, nhiều người mua đột nhiên ‘đủ điều kiện,’ cạnh tranh cho cùng những ngôi nhà hạn chế. Người bán nhận ra điều này và tăng giá phù hợp.”

Kết quả là? Các khoản thanh toán hàng tháng giảm biến mất khi giá tăng để phù hợp với khả năng của người mua mới. Thay vì giải quyết khả năng chi trả, chính sách này có thể làm nó tồi tệ hơn—một điều chỉnh thị trường điển hình mang lại lợi ích cho người bán hơn là người mua lần đầu.

Kết Luận

Các chuyên gia bất động sản phần lớn đều cho rằng, trong khi các khoản vay 50 năm nghe có vẻ hấp dẫn trên giấy tờ, chúng tạo ra các bẫy cấu trúc: trì hoãn an ninh nghỉ hưu, thu hẹp việc xây dựng vốn chủ sở hữu, gây áp lực giá cả lạm phát, và rủi ro hệ thống. Thị trường nhà ở cần các giải pháp từ phía cung và các chiến lược khả năng chi trả, chứ không phải các nghĩa vụ nợ kéo dài chuyển vấn đề sang tương lai.