Tại sao 53% các ngôi nhà ở Mỹ đang gặp phải giảm giá trị—Và tại sao đây không phải là một cuộc sụp đổ nhà ở

Cảnh quan bất động sản đang thay đổi mạnh mẽ. Nghiên cứu mới nhất của Zillow tiết lộ rằng giá nhà giảm đã ảnh hưởng đến hơn một nửa số nhà ở Mỹ trong năm qua, với 53% mất giá trị—mức cao nhất kể từ năm 2012. Mức giảm trung bình là 9.7%, tạo nên một bức tranh có vẻ ảm đạm cho các chủ nhà. Nhưng trước khi hoảng loạn, các con số kể một câu chuyện phức tạp hơn so với tiêu đề.

Thực tế đằng sau sự giảm giá

Điều làm cho tình hình này ít thảm khốc hơn: trong khi giá nhà giảm là phổ biến, thiệt hại tài chính thực tế vẫn nằm trong giới hạn. Chỉ có 4.1% số nhà hiện có giá trị thấp hơn so với giá bán lần trước của chúng, và phần lớn chủ nhà vẫn đã tăng 67% giá trị kể từ lần mua ban đầu. Sự phân biệt này quan trọng vì nó cho thấy phần lớn chủ nhà vẫn còn trong vị thế vốn tích cực bất chấp những giảm sút gần đây.

Darren Tooley, nhân viên cho vay chính tại Cornerstone Financial Services, cung cấp góc nhìn quan trọng: “Những gì chúng ta đang thấy là sự bình thường hóa rộng rãi sau nhiều năm tăng giá không bền vững.” Sự bùng nổ nhà ở trong thời kỳ đại dịch đã tạo ra đà tăng nhân tạo. Lãi suất thấp và di cư do đại dịch thúc đẩy đã thúc đẩy sự tăng giá nhanh chóng mà đơn giản là không thể duy trì. Sự hạ nhiệt ngày nay thể hiện sự điều chỉnh của thị trường, không phải sụp đổ.

Tăng trưởng chậm lại báo hiệu thị trường ổn định, không rơi tự do

Selma Hepp, giám đốc kinh tế tại Cotality, chỉ ra rằng sự giảm tốc trong tăng trưởng giá là bằng chứng cho một thị trường trưởng thành hơn. Giá nhà tăng chậm lại còn 1.8% trong năm 2025, và Cotality dự báo khoảng 3% tăng trưởng cho năm 2026, với biến động theo vùng từ 2% đến 4%. Nếu lạm phát duy trì ở mức cao, tăng trưởng giá thực có thể giữ nguyên hoặc thậm chí giảm nhẹ—điều này thực sự có lợi cho khả năng chi trả mà không gây ra các vụ bán tháo.

Điểm khác biệt chính: giá nhà giảm dần cùng với sự chậm lại của tăng trưởng khác hoàn toàn so với sụp đổ thị trường. Một sự sụp đổ sẽ đi kèm với bán tháo hoảng loạn, tồn kho giảm mạnh và nhiều bất động sản gặp khó khăn. Thay vào đó, môi trường hiện tại cho thấy tồn kho vẫn duy trì ở mức cực kỳ thấp, chỉ khoảng 4.7 triệu căn trên toàn quốc, theo dữ liệu mới nhất của Zillow.

Địa lý quyết định hướng đi của thị trường của bạn

Không phải khu vực nào cũng chịu áp lực như nhau. Tooley nhấn mạnh rằng tồn kho hạn chế tạo ra mức sàn cho giá cả: “Nếu lãi suất vay thế chấp tiếp tục giảm, nhiều thị trường đang chững lại có khả năng sẽ ấm lên trở lại.” Sự biến động theo vùng này định hình triển vọng năm 2026:

Thị trường tăng trưởng: Khu vực Tây Bắc và Trung Tây dự kiến tăng giá 3-4%, nhờ nguồn cung nhà hạn chế và nhu cầu ổn định. Khu vực Đông Bắc tiếp tục hưởng lợi từ các trung tâm việc làm trả lương cao và các cộng đồng ngoại ô phù hợp với các nhân viên làm việc kết hợp.

Vùng điều chỉnh: Vùng Sun Belt và các khu vực phía Tây—đã tăng mạnh trong thời kỳ đại dịch—đang đối mặt với khó khăn do chi phí bảo hiểm tăng, thuế tài sản và phí quản lý cộng đồng (HOA). Giá nhà giảm rõ rệt hơn ở đây khi di cư trong thời kỳ đại dịch đảo chiều và các mối lo về khả năng chi trả lại nổi lên.

Khu vực ven biển dễ bị tổn thương: Các thành phố có chi phí bảo hiểm cao và các thách thức về bảo hiểm sau thiên tai có thể chứng kiến giá ổn định hoặc giảm nhẹ.

Mô hình di cư đang trở lại với các yếu tố kinh tế cơ bản

Cuộc cách mạng làm việc từ xa trong thời kỳ đại dịch đã kéo theo các nhân viên và vốn đến các điểm đến của Sun Belt. Xu hướng đó đang đảo chiều. Khi nhân viên trở lại văn phòng và các người lao động có khoản vay cố định lãi suất ưu đãi rao bán nhà một cách chiến lược, các mô hình di cư đang trở lại bình thường. Tăng trưởng việc làm, khả năng chi trả và các yếu tố về lối sống—chứ không phải đầu cơ trong thời kỳ đại dịch—đang khẳng định lại ảnh hưởng của chúng.

Sự cân bằng lại này, dù tạo ra giá nhà giảm trong các thị trường quá nóng, đồng thời mở ra cơ hội cho những người mua đã đứng ngoài cuộc trong cơn sốt tăng giá. Thị trường hạ nhiệt không có nghĩa là gặp khó khăn; nó có nghĩa là cân bằng tốt hơn giữa cung và cầu, gần với các chuẩn mực lịch sử.

Kết luận: Hạ nhiệt, không sụp đổ

Sự phân biệt này cực kỳ quan trọng. Đúng vậy, giá nhà giảm ở hơn một nửa số nhà ở Mỹ báo hiệu sự điều chỉnh. Nhưng vốn chủ sở hữu của chủ nhà vẫn duy trì, tồn kho chặt chẽ và sự biến động theo vùng tạo nên một bức tranh về sự bình thường hóa thị trường chứ không phải thất bại hệ thống. Cách Cục Dự trữ Liên bang quản lý lãi suất trong năm 2026 cuối cùng sẽ quyết định liệu các thị trường hạ nhiệt có phục hồi hay tiếp tục điều chỉnh—nhưng cả hai kịch bản đều còn xa mới sụp đổ.