Tại sao các nhà đầu tư tổ chức vẫn tiếp tục tích trữ đất trống bất chấp biến động thị trường

Thị trường bất động sản có những “ngôi sao sáng” của riêng mình—những bất động sản dân cư, các khu phức hợp thương mại, và REITs giao dịch dễ dàng trên các sàn giao dịch công cộng. Tuy nhiên, bên dưới ánh đèn sân khấu, vẫn tồn tại một cơ hội yên tĩnh nhưng tiềm năng sinh lợi cao: mua đất làm đầu tư. Điều khiến con đường này đặc biệt hấp dẫn không phải vì nó đang là xu hướng, mà bởi vì những bất ổn về thị trường và các rào cản cấu trúc tạo ra lợi thế thực sự cho các nhà đầu tư hiểu rõ cơ chế của nó.

Kinh tế của việc sở hữu đất: Tại sao nó vượt xa mong đợi

Khi bạn xem xét mua đất làm đầu tư qua góc độ hiệu quả chi phí, các con số kể một câu chuyện thú vị. Các lô đất trống có giá thấp hơn đáng kể trên mỗi mét vuông so với các bất động sản đã phát triển. Ngoài giá mua, chủ sở hữu còn tránh được gánh nặng định kỳ của các tiện ích, chi phí bảo trì, các vấn đề thuế đất, và nghĩa vụ quản lý thuê. Đối với các nhà đầu tư có vốn hạn chế, cấu trúc chi phí này về cơ bản thay đổi phương trình đầu tư.

Sức hấp dẫn còn tăng lên khi xem xét rằng đất, khác với hầu hết các công cụ tài chính, vẫn là một tài sản hữu hình mà bạn có thể xác minh bằng thực tế. Trong khi giấy chứng nhận cổ phiếu hoặc quỹ tương hỗ chỉ tồn tại dưới dạng hồ sơ kỹ thuật số hoặc giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện quyền sở hữu thực sự của một thứ gì đó cụ thể. Trong các thời kỳ suy thoái kinh tế, tính hữu hình này thường mang lại sự an tâm về tâm lý mà các khoản đầu tư vô hình không thể sánh kịp, hỗ trợ nhu cầu và định giá bền vững.

Hiện tượng nghịch lý thanh khoản: Bất hiệu quả là cơ hội

Hầu hết các nhà đầu tư phản xạ tránh các thị trường kém thanh khoản. Việc không thể thanh lý nhanh thường được xem là một rủi ro. Nhưng giả định này chứa đựng một cơ hội tiềm ẩn. Bởi vì mua đất làm đầu tư khiến nhiều người tham gia thị trường e ngại—do phức tạp trong định giá và khó khăn trong việc thoát ra nhanh—các bất động sản thường được giao dịch dưới giá trị thị trường hợp lý. Các nhà đầu tư có kiến thức, hiểu rõ tiềm năng tăng giá, có thể tận dụng sự không hiệu quả về giá này chính xác vì đám đông đã rút lui.

Thêm vào đó, các khung pháp lý điều chỉnh đất trống vẫn khá nhẹ nhàng. Các vấn đề về quy hoạch có thể phát sinh nếu có dự án phát triển, nhưng việc giữ đất chưa phát triển thường liên quan đến ít thủ tục tuân thủ hơn nhiều so với quản lý các bất động sản đã xây dựng hoặc vận hành doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định phức tạp.

Thực tế về cung

Một câu châm ngôn phổ biến trong bất động sản phản ánh một chân lý cơ bản: đất không được sản xuất ra. Trong khi xây dựng thêm hàng nghìn tòa nhà mỗi năm, tổng tồn kho đất vẫn cố định. Các bất động sản đã phát triển có thể bị phá bỏ và trả lại trạng thái đất trống, nhưng đất mới không được “tạo ra” để mua bán. Cạn kiệt nguồn cung này giữ vững giá trị dài hạn, đặc biệt khi đô thị hóa và tăng trưởng dân số tiếp tục đẩy mạnh nhu cầu.

Thách thức định giá và khoảng trống thu nhập

Các nhà đầu tư cân nhắc mua đất làm đầu tư gặp phải nhiều khó khăn lớn. Không có cơ chế giao dịch thị trường hoạt động liên tục, việc xác định giá trị chính xác trở nên khó khăn. Một nhà đầu tư không quen với phương pháp định giá đất có thể trả quá cao khi mua hoặc định giá sai khi muốn thoát ra. Việc thiếu các so sánh và dữ liệu giá rõ ràng tạo ra rủi ro thực sự.

Thêm vào đó, vấn đề thiếu thu nhập cố định từ đất trống là một điểm yếu lớn. Cổ phiếu sinh cổ tức; bất động sản cho thuê tạo dòng tiền hàng tháng; thậm chí trái phiếu cũng trả lãi định kỳ. Trong khi đó, đất trống không tạo ra gì cả. Nếu giá trị của đất không tăng trong thời gian giữ, khoản đầu tư sẽ không sinh lợi gì. Đặc điểm này khiến đất trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập và đòi hỏi niềm tin rằng giá trị sẽ tăng trong tương lai.

Hạn chế thanh khoản và chi phí phát triển

Phần đối lập của câu chuyện thanh khoản xuất hiện khi bạn cần bán. Tìm một người mua sẵn sàng mua với mức giá mục tiêu—trong khung thời gian mong muốn—là một hạn chế thực sự. Ngay cả các lô đất trống hấp dẫn cũng có thể mất tuần hoặc tháng để giao dịch, trái ngược hoàn toàn với các tài sản thanh khoản cao có thể bán trong vài phút.

Hơn nữa, trong khi sự tăng giá của đất có thể diễn ra thụ động theo thời gian, để tối đa hóa lợi nhuận thường cần phát triển tích cực. Chuyển đổi đất thô thành các khu phức hợp thương mại hoặc dân cư làm tăng giá trị rõ rệt nhưng đòi hỏi vốn lớn hơn nhiều so với ban đầu mua đất. Nhiều nhà đầu tư cạn kiệt nguồn tài chính của mình để mua đất, không còn gì để đầu tư vào các dự án cải thiện có thể nhân đôi lợi nhuận.

Kết luận

Mua đất làm đầu tư đòi hỏi một bộ kỹ năng và tâm lý khác so với cổ phiếu hoặc trái phiếu. Nó cần sự kiên nhẫn, chấp nhận rủi ro về tính thanh khoản, thoải mái với sự mơ hồ trong định giá, và dự trữ vốn cho các dự án phát triển tiềm năng. Đối với các nhà đầu tư có những đặc điểm này và đủ nguồn vốn dự phòng, đặc điểm cấu trúc của đất—chi phí sở hữu thấp, tiềm năng tăng giá, nguồn cung hạn chế, và các bất ổn thị trường—có thể thực sự mang lại lợi nhuận hấp dẫn theo tỷ lệ rủi ro. Điểm khác biệt chính: cơ hội này không phải lúc nào cũng hấp dẫn toàn diện, nhưng đối với các nhà đầu tư tinh vi sẵn sàng đối mặt với những phức tạp của nó, các yếu tố nền tảng vẫn rất thuyết phục.