Tối đa hóa tiết kiệm thuế: Hướng dẫn đầy đủ về các khoản chi phí giao dịch nhà ở có thể khấu trừ

Khi mua, bán hoặc tái cấp vốn một bất động sản, chi phí đóng góp thể hiện một khoản chi phí tài chính đáng kể. Trong khi phần lớn người nộp thuế hưởng lợi từ việc sử dụng khoản khấu trừ tiêu chuẩn, thì năm bạn mua hoặc tái cấp vốn có thể mang lại cơ hội đặc biệt. Một số chi phí đóng góp có thể đủ điều kiện để trừ thuế, và các khoản chi phí khấu trừ bổ sung này có thể đẩy tổng số khoản khấu trừ theo mục đích chi tiết của bạn vượt quá ngưỡng khấu trừ tiêu chuẩn, dẫn đến tiết kiệm thuế đáng kể.

Đối với tờ khai thuế năm 2020 nộp trong năm 2021, khoản khấu trừ tiêu chuẩn là $12,400 cho cá nhân, $18,650 cho chủ hộ và $24,800 cho các cặp vợ chồng nộp chung. Nếu tổng các khoản khấu trừ theo mục đích của bạn — bao gồm chi phí đóng góp — vượt quá các số này, bạn nên điền vào Schedule A và khai theo mục đích thay vì lấy khấu trừ tiêu chuẩn.

Hiểu rõ những gì đủ điều kiện: Không phải tất cả chi phí đóng góp đều được trừ thuế

Có một hiểu lầm quan trọng: mọi chi phí đóng góp đều có khả năng trừ thuế. Trên thực tế, IRS chỉ cho phép trừ các khoản chi phí được phân loại là thuế hoặc lãi suất. Việc biết những chi phí nào đủ điều kiện có thể giảm đáng kể gánh nặng thuế của bạn, vì bạn có thể đủ điều kiện để trừ nhiều hơn những gì bạn nghĩ ban đầu.

Năm nhóm chi phí đóng góp chính đủ điều kiện trừ thuế

Thuế tài sản: Cơ hội khấu trừ đầu tiên của bạn

Thuế tài sản bất động sản của bang và địa phương được trừ hoàn toàn trong năm bạn thanh toán, miễn là chúng được đánh thuế đồng đều trên tất cả các bất động sản trong khu vực của bạn để hỗ trợ phúc lợi chung. Tuy nhiên, có một giới hạn quan trọng: bạn không thể trừ quá $10,000 mỗi năm ($5,000 nếu nộp thuế riêng biệt) trên tổng các khoản thuế tài sản, thuế bán hàng và thuế thu nhập bang và địa phương kết hợp.

Lãi suất trả trước: Khoản khấu trừ thường bị bỏ qua

Việc đóng góp thường xảy ra giữa tháng, yêu cầu bạn phải trả lãi cho phần tháng còn lại cho đến khi khoản thanh toán thế chấp định kỳ đầu tiên của bạn. Ví dụ, nếu bạn đóng vào ngày 10 tháng 3, bạn sẽ nợ lãi từ ngày 10 đến ngày 31 tháng 3. Khoản lãi trả trước này đủ điều kiện để trừ, được xử lý tương tự như lãi suất thế chấp thông thường trong suốt thời gian vay của bạn.

Để lãi suất thế chấp được giữ nguyên khả năng trừ, khoản vay thế chấp phải được đảm bảo bằng nhà của bạn, và số tiền vay phải dùng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà chính hoặc nhà thứ hai của bạn. IRS giới hạn khoản trừ lãi suất thế chấp ở mức lãi suất trả trên khoản nợ thế chấp đầu tiên là $750,000 ($375,000 nếu nộp thuế riêng biệt). Người cho vay báo cáo khoản thanh toán lãi hàng năm trên Mẫu IRS 1098, mặc dù các khoản thanh toán theo $600 không bắt buộc phải báo cáo—bạn vẫn có thể trừ chúng bất kể.

Các khoản thanh toán hàng tháng của thế chấp và phí trễ liên quan cũng đủ điều kiện để trừ.

Điểm chiết khấu và điểm vay: Lãi trả trước theo tên gọi khác

Khi bạn trả điểm để giảm lãi suất vay thế chấp, IRS xếp các “điểm chiết khấu” này như lãi trả trước, làm cho chúng có thể được trừ trong năm bạn trả. Nhiều điều kiện phải được đáp ứng:

• Khoản vay thế chấp được đảm bảo bằng nhà chính của bạn
• Khoản vay được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà chính của bạn
• Việc trả điểm là thực hành kinh doanh tiêu chuẩn tại địa phương của bạn
• Các điểm trả không vượt quá mức thông thường cho khu vực của bạn
• Bạn sử dụng phương pháp kế toán tiền mặt (applicable to most individuals)
• Người cho vay không tính thêm điểm đổi lấy phí giảm elsewhere
• Tiền mặt mang đến khi đóng đủ hoặc vượt số điểm
• Điểm được tính theo phần trăm của khoản vay
• Báo cáo thanh toán của bạn trong bảng kê giải quyết vay rõ ràng liệt kê các điểm đã trả

Đáng chú ý, bạn có thể trừ điểm ngay cả khi người bán trả, miễn là tất cả các điều kiện trên được đáp ứng. Khi bán sau này, bạn sẽ giảm cơ sở giá mua bằng bất kỳ điểm nào người bán đã trả.

Hiểu rõ phí thẩm định và phí phát hành: Phí thẩm định có thể trừ thuế không?

IRS xếp phí phát hành thế chấp — bao gồm phí thẩm định mà các nhà cho vay tính phí để xử lý và thẩm định khoản vay của bạn — như điểm. Phân loại này trả lời câu hỏi phổ biến: phí thẩm định có thể trừ thuế không? Có, khi được chứng minh đúng và đáp ứng các tiêu chí phí phát hành. Bạn có thể trừ các khoản phí phát hành vay, bao gồm phí thẩm định, ngay cả khi người bán chi trả. Phương pháp này áp dụng cho tất cả các khoản phí xử lý do nhà cho vay tính.

Các khoản phí này thường chiếm từ 0,5% đến 1% tổng khoản vay của bạn và đủ điều kiện để được xử lý tương tự như điểm chiết khấu.

Phí bảo hiểm vay thế chấp: Bốn loại có thể trừ thuế

IRS công nhận bốn loại phí bảo hiểm vay thế chấp có thể trừ thuế: bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), phí cấp vốn VA cho vay VA, phí bảo hiểm USDA, và phí bảo hiểm vay FHA trả trước.

Bảo hiểm vay thế chấp có thể được cấu trúc thành các khoản thanh toán hàng tháng, một khoản phí trả một lần tại thời điểm đóng hoặc một khoản vay được tài trợ trong khoản vay của bạn. Đối với các khoản phí trả một lần tại thời điểm đóng hoặc được tài trợ, bạn có thể trừ toàn bộ số tiền trong năm đóng. Tuy nhiên, khoản trừ này có giới hạn thu nhập: sẽ giảm dần khi thu nhập điều chỉnh tổng cộng (AGI) của bạn vượt quá $100,000 (đối với người nộp thuế độc thân; $50,000 nếu nộp thuế riêng biệt) và hoàn toàn không khả dụng khi AGI vượt quá $109,000 ($54,500 nếu nộp thuế riêng biệt).

Những khoản không thể trừ: Các chi phí đóng góp không được trừ phổ biến

Đối với mua nhà, chỉ có lãi suất thế chấp và thuế tài sản là các cơ hội để trừ thuế. Các chi phí đóng góp sau đây rõ ràng không được trừ:

• Phí thẩm định nhà
• Chi phí kiểm tra nhà
• Phí kiểm tra dịch hại
• Phí bảo hiểm tiêu đề
• Phí quỹ escrow
• Phí công chứng
• Phí luật sư
• Phí hội sở chủ nhà
• Phí xác định và giám sát lũ lụt
• Phí bảo hành nhà
• Phí báo cáo tín dụng
• Thuế chuyển nhượng và thuế tem
• Tiền thuê nhà

Chi phí đóng góp khi bán nhà: Xử lý thuế khác biệt

Người bán phải đối mặt với các thách thức về chi phí đóng góp của riêng họ, mặc dù các quy tắc khác nhau. Nếu bạn đã cư trú tại nhà của mình trong hai trong năm năm trước đó, bạn được miễn thuế trên lợi nhuận đầu tiên là $250,000 ($500,000 nếu đã kết hôn). Các khoản miễn này mang lại lợi ích thuế lớn hơn nhiều so với các khoản khấu trừ.

Đối với lợi nhuận vượt quá các ngưỡng này, việc tăng cơ sở giá trị của nhà giúp giảm trách nhiệm thuế lợi nhuận vốn. Cơ sở của bạn bằng giá mua cộng với chi phí bảo trì, cải tạo và các chi phí liên quan đến bán hàng.

Một số chi phí mua và bán không thể trừ thuế có thể được cộng vào cơ sở của bạn thay thế:

• Phí tìm kiếm tiêu đề và tóm tắt
• Phí lắp đặt tiện ích
• Phí pháp lý và phí ghi nhận
• Phí khảo sát
• Phí thuế chuyển nhượng và thuế tem
• Bảo hiểm tiêu đề của chủ sở hữu

Các chi phí của người bán làm tăng cơ sở bao gồm:

• Hoa hồng môi giới bất động sản
• Chi phí quảng cáo
• Phí đại diện pháp lý
• Các khoản phí vay bạn đã trả thay cho người mua
• Phí trang trí và các chi phí liên quan đến bán hàng khác

Đáng chú ý, phí báo cáo tín dụng, thẩm định và bảo hiểm nhà không thể cộng vào cơ sở của bạn và không mang lại lợi ích thuế nào.

Lập kế hoạch chiến lược để tối đa hóa hiệu quả thuế

Hiểu rõ các cơ hội khấu trừ và điều chỉnh cơ sở này giúp bạn giảm thiểu tổng gánh nặng thuế của mình. Trong các trường hợp bán có lợi nhuận cao hoặc các giao dịch liên quan đến các điểm và phí thẩm định lớn, việc tham khảo ý kiến chuyên gia thuế đảm bảo bạn tận dụng mọi khoản khấu trừ có thể trong khi vẫn tuân thủ đầy đủ các quy định của IRS.