Khoảng bao nhiêu phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp?

An toàn cho một ngôi nhà thường yêu cầu chứng minh với các nhà cho vay rằng bạn có thu nhập đủ để trả các khoản thanh toán hàng tháng một cách đáng tin cậy. Tuy nhiên, việc xác định tỷ lệ phần trăm thu nhập dành cho khoản thanh toán thế chấp thực sự phù hợp để chi tiêu không phải là điều đơn giản—mỗi tình huống tài chính khác nhau đòi hỏi các phương pháp tiếp cận khác nhau. Hiểu các mô hình này giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về khả năng mua hàng của mình.

Các Mô Hình Phổ Biến Để Tính Toán Gánh Nặng Thế Chấp Tối Đa Của Bạn

Hiểu về Tiêu Chuẩn 28%

Nguyên tắc cơ bản này đề xuất giới hạn chi phí nhà ở của bạn ở mức 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế. Con số này bao gồm gốc, lãi, thuế tài sản và bảo hiểm nhà ở cộng lại.

Ví dụ, nếu bạn kiếm 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế, phép tính của bạn sẽ là: 7.000 × 28% = 1.960 đô la. Đây trở thành giới hạn thanh toán nhà hàng tháng của bạn.

Giải thích Khung 28/36

Dựa trên mô hình 28%, phương pháp này bổ sung thêm một lớp nữa: trong khi chi phí nhà ở chiếm 28%, tổng nợ của bạn (bao gồm thẻ tín dụng, vay xe, tiện ích và các nghĩa vụ khác) không nên vượt quá 36% thu nhập tổng.

Sử dụng ví dụ thu nhập 7.000 đô la: bạn sẽ phân bổ khoảng 1.960 đô la cho nhà ở trong khi duy trì 2.520 đô la cho tất cả các khoản nợ khác. Điều này tạo ra một bức tranh toàn diện hơn về các cam kết tài chính hàng tháng của bạn.

Phương pháp 35/45 cho Người vay Linh Hoạt

Một số nhà cho vay thích mô hình này, trong đó giới hạn tổng nợ ở mức 35% thu nhập gia đình gross. Ngoài ra, một số tổ chức đo lường theo cách khác: 45% thu nhập ròng (lương thực nhận) của bạn.

Với thu nhập gross 7.000 đô la và thu nhập ròng sau thuế và khấu trừ là 6.000 đô la, giới hạn nợ của bạn dao động từ khoảng 2.450 đô la (35% của gross) đến 2.700 đô la (45% của net). Phương pháp này linh hoạt phù hợp với các cấu trúc thu nhập khác nhau.

Phương pháp Bảo Thủ 25% Sau Thuế

Mô hình này khác biệt khi sử dụng thu nhập ròng của bạn thay vì tổng thu nhập gross, giới hạn chi phí nhà ở ở mức 25% của lương thực nhận. Đây là phương án hạn chế nhất, phù hợp cho người vay có nhiều nghĩa vụ tài chính hiện tại.

Nếu thu nhập ròng hàng tháng của bạn là 6.000 đô la, khoản thanh toán nhà ở của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la. Phương pháp này phù hợp khi bạn có khoản vay xe, vay sinh viên hoặc số dư thẻ tín dụng cạnh tranh trong ngân sách của mình.

Đánh Giá Khả Năng Vay Thực Tế Của Bạn

Khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên kết ngoài tỷ lệ phần trăm thu nhập:

Thu nhập hàng tháng của bạn: Cần ghi rõ cả thu nhập gross và net từ công việc chính và công việc phụ. Kiểm tra các phiếu lương gần nhất hoặc tờ khai thuế nếu thu nhập của bạn biến động theo mùa.

Các nghĩa vụ nợ hiện tại: Liệt kê tất cả các khoản nợ của bạn—thẻ tín dụng, vay học phí, vay ô tô, và các khoản tín dụng cá nhân. Nhớ rằng: nợ khác với các khoản chi phí biến đổi như thực phẩm, đi lại.

Dự trữ tiền mặt ban đầu: Kích thước khoản tiền đặt cọc của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ hàng tháng. Trong khi đặt cọc 20% thường loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), các tỷ lệ nhỏ hơn vẫn có thể chấp nhận được. Đặt cọc lớn hơn sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng.

Thương hiệu tài chính của bạn: Điểm tín dụng tốt giúp mở khóa lãi suất thấp nhất từ các nhà cho vay. Ngược lại, điểm tín dụng yếu hơn sẽ dẫn đến lãi suất cao hơn và chi phí hàng tháng cao hơn.

Các Cách Các Tổ Chức Tài Chính Đánh Giá Số Tiền Vay của Bạn

Các nhà cho vay chủ yếu dựa vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)—tỷ lệ phần trăm thể hiện phần thu nhập gross của bạn dùng để trả tất cả các khoản nợ. Để tính: cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng rồi chia cho thu nhập gross hàng tháng.

Ví dụ thực tế: thu nhập 7.000 đô la mỗi tháng với tổng các khoản vay gồm $400 vay xe, $200 vay sinh viên, $500 điểm tối thiểu thẻ tín dụng, và khoản vay thế chấp hiện tại 1.700 đô la, tổng cộng là 2.800 đô la nợ. Tỷ lệ DTI của bạn là 40% ($2,800 ÷ $7,000).

Thông thường, các nhà cho vay thích tỷ lệ DTI nằm trong khoảng 36% đến 43%, mặc dù một số chấp nhận tỷ lệ cao hơn. Tỷ lệ thấp hơn giúp tăng khả năng được phê duyệt trước. Vì các tiêu chuẩn của từng tổ chức khác nhau, so sánh nhiều nhà cho vay giúp bạn tìm ra lựa chọn phù hợp nhất.

Các Chiến Lược Giảm Chi Phí Nhà Ở của Bạn

Có nhiều cách để giảm đáng kể nghĩa vụ hàng tháng của bạn:

Chọn một bất động sản phù hợp hơn: Các nhà cho vay có thể chấp thuận bạn vay tối đa số tiền, nhưng điều đó không bắt buộc bạn phải chi tiêu hết. Chọn một ngôi nhà ít đắt tiền hơn sẽ trực tiếp giảm gánh nặng hàng tháng của bạn.

Tăng khoản tiền đặt cọc ban đầu: Tiết kiệm cho khoản đặt cọc lớn hơn có tác dụng ngay lập tức—nhiều tiền đặt cọc hơn đồng nghĩa với khoản vay ít hơn, dẫn đến khoản thanh toán thấp hơn.

Đạt được lãi suất tốt hơn: Lãi suất của bạn thường phụ thuộc vào điểm tín dụng và tỷ lệ DTI. Thanh toán các khoản nợ hiện tại—đặc biệt là thẻ tín dụng và vay có lãi suất cao—cùng lúc sẽ cải thiện hồ sơ tín dụng của bạn và giảm DTI. Kết hợp này thường giúp bạn đủ điều kiện vay với lãi suất tốt hơn.

Các Chi Phí Nhà Ở Bên Ngoài Khoản Vay của Bạn

Chi phí sở hữu nhà còn vượt xa các khoản thanh toán hàng tháng. Hãy dự trù các khoản chi phí định kỳ bao gồm:

Bảo trì thường xuyên và bảo dưỡng theo mùa—cắt cỏ, bảo trì hồ bơi, rửa áp lực sân, hoặc sửa chữa bên ngoài. Nếu khu phố của bạn không cung cấp dịch vụ này, bạn sẽ tự quản lý.

Các cải tiến lớn và thay thế—lợp mái mới, thiết bị nhà bếp cập nhật, thay cửa garage, hoặc nâng cấp hệ thống ống nước. Báo cáo kiểm tra chuyên nghiệp trong quá trình mua nhà giúp xác định các hệ thống đã cũ, từ đó bạn có thể đàm phán giá hoặc yêu cầu người bán sửa chữa trước khi ký hợp đồng.

Hiểu rõ các chi phí tích lũy này giúp bạn chọn một ngôi nhà phù hợp thực sự với tổng thể tài chính của mình, chứ không chỉ dựa vào khả năng vay tối đa. Bằng cách áp dụng mô hình tỷ lệ phần trăm thu nhập phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của bạn, bạn sẽ đưa ra quyết định mua nhà phù hợp và thoải mái trong nhiều năm tới.