Phân tích dự án RWA bất động sản: Sự giao thoa giữa gạch và Khối

Việc token hóa tài sản thế giới thực (RWA) đã tồn tại trong thị trường tiền điện tử nhiều năm, nhưng chỉ gần đây mới nhận được nhiều sự chú ý hơn. Năm 2022, khi lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ vượt qua lãi suất cho vay stablecoin, việc sử dụng trái phiếu kho bạc làm tài sản RWA trở nên hấp dẫn hơn. Đồng thời, một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống cũng bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng.

Theo nghiên cứu của Statista, vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 triệu tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 triệu tỷ USD. Các dự án RWA bất động sản thường có ba hình thức chính sau đây:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
2. Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Cầm cố và cho vay bằng token bất động sản

Các dự án này ở một số khía cạnh giống như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của bất động sản. Nhưng khác với REIT, các dự án RWA bất động sản thường cung cấp cho nhà đầu tư nhiều cơ hội quản lý và sở hữu hơn.

Qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng ta có thể tổng hợp một số ưu nhược điểm của chúng:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư
• Tăng tính thanh khoản của bất động sản
• Tăng cường tính minh bạch
• Quản lý phi tập trung
• Tính khả dụng toàn cầu

Nhược điểm:

• Sự không chắc chắn về quy định
• Rủi ro kỹ thuật
• Quản lý độ phức tạp
• Chi phí vận hành cao
• Khó khăn trong việc đánh giá giá trị

RealT: Đầu tư bất động sản nhà ở phân mảnh

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu hoạt động trên các blockchain Ethereum và Gnosis. Dự án tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ, phục vụ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

RealT mua bất động sản nhà ở và hợp pháp hóa việc mã hóa nó. Quản lý và bảo trì bất động sản được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Doanh thu cho thuê sau khi trừ các chi phí được phân phối cho các người sở hữu mã thông báo. Đáng lưu ý rằng, RealT không bắt buộc phải tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản này.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ: Tổng giá trị 323,020 đô la, mỗi mã thông báo 52,10 đô la, tổng cộng 6,200 mã thông báo. Thu nhập cho thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng 1,978 đô la. Tổng lợi nhuận hàng năm 23,736 đô la, lợi nhuận hàng năm trên mỗi mã thông báo 3,83 đô la, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7,35%.

RealT cung cấp 100% token cho thị trường, duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí token hóa và giám sát. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và tiến hành token hóa.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của các nhà đầu tư quá nhỏ, có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá lớn, có thể làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể không muốn thực hiện trách nhiệm giám sát.

Thông qua việc phân tích 10 mã token bất động sản mới nhất của RealT đã bán hết, phát hiện ra rằng phần lớn các bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ token, một số người vượt quá 1.000. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 USD, 9% đầu tư từ 500-2.000 USD, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra cơ hội đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, dự án này đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, doanh thu nền tảng trong hai năm qua khoảng 15-18.000 USD.

Xét về cơ cấu công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware làm thực thể hoạt động chính, cùng với Real Token LLC là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều có một loạt LLC tương ứng, sở hữu bất động sản và token cụ thể dưới dạng công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này nhằm cách ly rủi ro tài chính và pháp lý của từng bất động sản.

Parcl: Nền tảng đầu cơ chỉ số giá bất động sản

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Dự án đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản.

Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù Parcl không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn của các dự án RWA truyền thống, nhưng nó đã nhận được sự đầu tư từ những tổ chức nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, và đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA trong lĩnh vực bất động sản.

Testnet của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và cập nhật nhanh chóng, thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành, đội ngũ cũng tích cực đưa ra nhiều kế hoạch thu hút người dùng, nhưng mức độ quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno: Thử Nghiệm Vay Mượn Bằng Tài Sản Thế Chấp

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản bất động sản được token hóa đầu tiên. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp hồ sơ tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ thành lập công ty SPV tại Delaware và tạo token hợp đồng thông minh cho bất động sản. Chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay tiền.

Sản phẩm tài chính thế chấp thứ hai là sản phẩm cho vay mua nhà. Người dùng có thể dùng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn, số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán khoản vay ngân hàng, sau đó sẽ hoàn trả theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.

Hoạt động của Reinno vẫn áp dụng mô hình tập trung và ngoại tuyến. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng:

1. Nếu người vay vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay.
2. Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ người cho vay.
3. Chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ ngân hàng sau khi vay, có thể dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, Reinno khó có thể ngăn chặn hiệu quả.

Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động. Tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

Bất động sản RWA vẫn đang ở giai đoạn đầu, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hay dự án đầu ngành. Hiện tại, quy mô và cơ sở người dùng của các dự án đang hoạt động tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khuôn khổ pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.

Hiện nay, RWA bất động sản vẫn chưa có khung quy định rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên thế giới cũng thiếu một khung tham khảo. Sự không chắc chắn trong quy định này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và có thể ảnh hưởng đến tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.

Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử vẫn đang tích cực khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Xét thấy quy mô khổng lồ của bất động sản trong lĩnh vực đầu tư tài chính, với việc thiết lập và hoàn thiện khuôn khổ pháp lý liên quan, RWA bất động sản dự kiến sẽ có sự phát triển nhanh chóng.