FHFA của Pulte để mắt đến tiền điện tử trong thị trường thế chấp trị giá 8,5 nghìn tỷ đô la của Hoa Kỳ

Tín hiệu thế chấp tiền điện tử FHFA của Pulte thực sự có ý nghĩa gì đối với người mua nhà ở Mỹ và nó có thể viết lại các tiêu chuẩn cho vay cho những người lưu trữ tài sản bằng Bitcoin và stablecoin không?

Mục lục

• Mortgage, Pulte và FHFA tham gia cuộc trò chuyện về tiền điện tử
• Sự tuân thủ của Freddie Mac thúc đẩy các mô hình tài chính của nhà cho vay
• Cách đánh giá tiền điện tử
• Lợi nhuận trong tài chính tư nhân cho thấy nhu cầu thực sự về tích hợp Bitcoin

Mortgage, Pulte và FHFA tham gia cuộc trò chuyện về tiền điện tử

Trong một thông báo gần đây, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Bill Pulte đã công khai tuyên bố rằng cơ quan này sẽ "nghiên cứu việc sử dụng các khoản nắm giữ tiền điện tử vì nó liên quan đến việc đủ điều kiện cho các khoản thế chấp".

Thông báo, được đăng trên X vào ngày 24 tháng 6, giới thiệu khả năng Bitcoin (BTC) và các tài sản kỹ thuật số khác có thể sớm ảnh hưởng đến việc đánh giá khoản vay mua nhà của Hoa Kỳ.

Ý tưởng này được đưa ra vào thời điểm khả năng tiếp cận nhà ở vẫn còn căng thẳng. Tính đến giữa năm 2025, lãi suất trung bình cho một khoản thế chấp cố định 30 năm chỉ dưới 7%, mức cao nhất kể từ giữa những năm 2000

! FHFA của Pulte để mắt đến tiền điện tử trong thị trường nhà ở và thế chấp trị giá 8,5 nghìn tỷ đô la của Hoa Kỳ - điều gì tiếp theo? - 130 năm biểu đồ lãi suất thế chấp cố định | Nguồn: FREDIn tháng Năm, giá trung bình cho một ngôi nhà hiện tại đạt 422.800 đô la, mức cao kỷ lục trong tháng. Doanh số bán nhà hiện tại cũng đã chậm lại mạnh, với tháng 5 năm 2025 đánh dấu tốc độ yếu nhất trong tháng đó kể từ năm 2009.

Trong khi đó, áp lực về khả năng chi trả đặc biệt rõ ràng đối với những người mua nhà lần đầu. Theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia, chỉ có 30% giao dịch mua nhà hiện nay được thực hiện bởi những người mua lần đầu, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 40% được coi là điển hình cho một thị trường cân bằng.

Các khoản thanh toán hàng tháng tăng lên và các tiêu chí cho vay nghiêm ngặt đã gây khó khăn cho người mua trẻ tuổi và những người tự kinh doanh, đặc biệt là những người có thu nhập không thường xuyên nhưng tài sản khá lớn.

FHFA hiện đang kiểm tra xem liệu việc nắm giữ tiền điện tử có thể được coi là tương tự như tiết kiệm, danh mục đầu tư hoặc các tài sản khác trong quá trình đánh giá thế chấp hay không

Ví dụ, theo khuôn khổ như vậy, một người nắm giữ Bitcoin hoặc Ethereum trị giá 200.000 đô la (ETH), nhưng không có mức lương truyền thống, vẫn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay dựa trên giá trị ròng tổng thể của họ.

Hiện tại, hầu hết các công ty cho vay thế chấp loại trừ tiền điện tử khỏi các đánh giá tài chính, với lý do lo ngại về biến động giá, quy định rõ ràng hạn chế và những thách thức trong việc xác minh quyền sở hữu tài sản kỹ thuật số

Ngay cả những ứng viên có giá trị ròng cao nắm giữ tài sản tiền điện tử đáng kể cũng thường bị coi là thiếu sự ổn định tài chính đầy đủ theo các tiêu chuẩn hiện tại.

Thông báo của FHFA không chỉ ra chính sách cuối cùng hoặc thời gian quy định. Việc xem xét vẫn đang ở giai đoạn đầu và nhiều câu hỏi về hoạt động và pháp lý sẽ cần được giải quyết trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào.

Tuân thủ Freddie Mac thúc đẩy các mô hình tài chính của người cho vay

FHFA đóng một vai trò thầm lặng nhưng trung tâm trong việc định hình cách người Mỹ tiếp cận các khoản vay mua nhà. Nó giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, hai thực thể do chính phủ tài trợ bảo lãnh phần lớn các khoản vay thế chấp ở Hoa Kỳ.

Nó cũng điều chỉnh hệ thống Ngân hàng Cho vay Mua nhà Liên bang, một mạng lưới các ngân hàng khu vực cung cấp thanh khoản cho những người cho vay nhà ở và phát triển cộng đồng. Theo dữ liệu của cơ quan này, các tổ chức này hỗ trợ tổng cộng hơn 8,5 nghìn tỷ đô la tài trợ nhà ở Hoa Kỳ.

Bất kỳ thay đổi nào trong chính sách do FHFA ban hành đều mang lại hậu quả rộng rãi cho thị trường. Cập nhật các hướng dẫn về điểm tín dụng, các khoản trả trước hoặc các loại tài sản đủ điều kiện thường ảnh hưởng đến cách các ngân hàng và người cho vay cấu trúc các sản phẩm cho vay của họ

Hầu hết các tổ chức cho vay tuân theo các tiêu chuẩn FHFA để đảm bảo rằng các khoản thế chấp của họ vẫn đủ điều kiện để bán lại cho Fannie hoặc Freddie, giúp quản lý rủi ro lâu dài.

Cơ quan này được thành lập vào năm 2008, sau sự sụp đổ của thị trường nhà ở, với nhiệm vụ tăng cường giám sát và duy trì sự an toàn và thanh khoản của hệ thống tài chính thế chấp

Trong khuôn khổ đó, ngay cả một cuộc điều tra sơ bộ về việc tính toán tài sản tiền điện tử vào tiêu chuẩn đủ điều kiện vay thế chấp cũng mang lại trọng lượng thực sự.

Hướng đi hiện tại của cơ quan gắn liền với nền tảng của giám đốc, Bill Pulte

Được bổ nhiệm vào tháng 3 năm 2025 trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Trump, Pulte nhậm chức sau một quá trình xác nhận kéo dài. Ông là cháu trai của William Pulte, người sáng lập Pulte Homes, một trong những công ty xây dựng nhà lớn nhất trong cả nước.

Trước khi tham gia dịch vụ công, Pulte đã lãnh đạo Pulte Capital, một công ty đầu tư tư nhân. Anh ấy cũng thu hút được nhiều người theo dõi thông qua các chương trình từ thiện trên X, nơi anh ấy được biết đến với biệt danh "Nhà từ thiện Twitter".

Không giống như những người tiền nhiệm của mình, Pulte tham gia trực tiếp vào không gian tiền điện tử. Tiết lộ tài chính cho thấy việc nắm giữ cá nhân từ 500.000 đến 1 triệu đô la Bitcoin, cùng với một vị trí có quy mô tương tự trong Solana (SOL)

Ông cũng nắm giữ cổ phần của Marathon Digital Holdings, một công ty khai thác Bitcoin có trụ sở tại Hoa Kỳ và trước đây đã đầu tư vào các cổ phiếu đầu cơ như GameStop.

Hồ sơ của ông nổi bật trong một lĩnh vực thường được đặc trưng bởi nền tảng tài chính bảo thủ. Pulte đã công khai ủng hộ tiền điện tử từ năm 2019, sử dụng sự hiện diện trên mạng xã hội của mình để thúc đẩy việc áp dụng và khuyến khích chính sách cởi mở đối với tài sản kỹ thuật số.

Mặc dù đánh giá của FHFA về tiền điện tử trong bảo lãnh thế chấp vẫn còn sớm và mang tính thăm dò, nhưng chính sự cân nhắc của nó phản ánh sự thay đổi trong cả mức độ liên quan của loại tài sản và các ưu tiên của ban lãnh đạo.

Cách đánh giá tiền điện tử

Thông báo của Pulte đã dấy lên nhiều câu hỏi mới về cách mà các tài sản tiền điện tử có thể được đánh giá dưới các tiêu chuẩn cho vay thế chấp.

Hiện tại, những người vay muốn sử dụng tài sản kỹ thuật số trong quá trình thế chấp trước tiên phải chuyển đổi chúng thành đô la Mỹ và gửi tiền vào tài khoản ngân hàng được quản lý của Mỹ

Để đáp ứng đủ điều kiện cho các khoản thanh toán xuống hoặc dự trữ theo hướng dẫn của Fannie Mae và Freddie Mac, các quỹ đó cũng phải được giữ lâu, có nghĩa là chúng phải ở trong tài khoản ít nhất 60 ngày.

Cuộc đánh giá của FHFA dự kiến sẽ xem xét liệu các yêu cầu này có thể hoặc nên được cập nhật hay không.

Một lĩnh vực trọng tâm có thể là định giá tài sản. Do sự biến động của các tài sản tiền điện tử như Bitcoin và Ethereum, người cho vay có thể do dự trong việc chấp nhận toàn bộ giá trị thị trường của chúng khi đánh giá tài sản của người đi vay

Một phương pháp phổ biến trong tài chính truyền thống là áp dụng cắt tóc - chiết khấu so với giá trị đã nêu - để tính đến sự dao động giá tiềm ẩn. Liệu các điều chỉnh tương tự có được áp dụng cho tiền điện tử hay không vẫn chưa chắc chắn.

Lịch sử nắm giữ cũng có thể được xem xét lại. Các nhà cho vay thường đánh giá tài sản nắm giữ lâu dài có lợi hơn so với tài sản nắm giữ ngắn hạn. Tài sản có tài liệu rõ ràng, quản lý nhất quán và hoạt động giao dịch tối thiểu có thể có giá trị hơn so với những tài sản gần đây được mua hoặc thường xuyên di chuyển.

Stablecoin đưa ra một tập hợp các cân nhắc riêng biệt. Các token như USD Coin (USDC) và Tether (USDT) được thiết kế để duy trì giá trị nhất quán so với đô la Mỹ, điều này có thể làm cho chúng phù hợp hơn cho mục đích bảo lãnh phát hành

Mặc dù vậy, việc xử lý stablecoin sẽ phụ thuộc vào sự thoải mái về quy định với cấu trúc, thỏa thuận lưu ký và các tiêu chuẩn minh bạch của chúng.

Hiện tại, các cố vấn thế chấp thường khuyến nghị chủ sở hữu tiền điện tử chuyển đổi tài sản của họ sang đô la trước khi đăng ký khoản vay, cho người cho vay thời gian để xác minh nguồn tiền và đảm bảo tài sản đáp ứng các yêu cầu về gia vị.

Bất kỳ bản cập nhật nào trong tương lai đều có khả năng duy trì các tiêu chuẩn tài liệu nghiêm ngặt. Người vay vẫn cần xuất trình một dấu vết kiểm toán đầy đủ, bao gồm quyền sở hữu ví, lịch sử giao dịch và bằng chứng cho thấy tiền không liên quan đến các khoản vay hoặc hoạt động đáng ngờ

Việc xác minh quyền sở hữu, rõ ràng nguồn gốc và tuân thủ các quy tắc chống rửa tiền cũng được kỳ vọng sẽ vẫn là trung tâm của bất kỳ thay đổi chính sách nào đang được xem xét.

Lợi nhuận trong tài chính tư nhân cho thấy nhu cầu thực sự về tích hợp Bitcoin

Trong khi các cơ quan quản lý liên bang chỉ mới bắt đầu khám phá ý tưởng tích hợp crypto vào cho vay thế chấp, một số công ty fintech tư nhân đã phát triển các mô hình thử nghiệm.

Milo Credit, một công ty cho vay có trụ sở tại Florida, đã giới thiệu một trong những sản phẩm thế chấp tiền điện tử đầu tiên ở Mỹ vào năm 2022

Cấu trúc của nó khác với cách tiếp cận truyền thống. Thay vì yêu cầu người vay bán tiền điện tử và trả trước tiền mặt, Milo cho phép người mua cầm cố tài sản kỹ thuật số, chẳng hạn như Bitcoin, Ethereum hoặc một số stablecoin nhất định, làm tài sản thế chấp

Thiết lập này cho phép khách hàng tài trợ lên đến 100% giá trị ngôi nhà mà không cần thanh lý tiền điện tử của họ

Tương tự, Figure Technologies, một công ty fintech ở San Francisco do cựu Giám đốc điều hành SoFi Mike Cagney lãnh đạo, đã khám phá các chương trình thế chấp được hỗ trợ bằng tiền điện tử quy mô lớn, cung cấp các khoản vay lên tới 20 triệu đô la bằng cách sử dụng tài sản kỹ thuật số làm bảo mật.

Theo Milo, khách hàng tiếp tục giữ quyền sở hữu tài sản tiền điện tử đã cam kết của họ, điều này có nghĩa là họ có thể hưởng lợi nếu giá trị tài sản tăng trong thời gian vay thế chấp.

Một lợi thế khác liên quan đến thuế: bán các vị thế tiền điện tử lớn để trang trải khoản thanh toán trước thường sẽ kích hoạt thuế lãi vốn. Bằng cách cam kết thay vì bán, người vay tránh được những sự kiện thuế ngay lập tức

Tính đến đầu năm 2025, Milo báo cáo đã phát hành hơn 65 triệu đô la trong các khoản vay thế chấp nhà được đảm bảo bằng crypto.

Tuy nhiên, các dịch vụ tư nhân này hoạt động bên ngoài hệ thống thế chấp liên bang. Các khoản vay của họ không đủ điều kiện để bán lại cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, có nghĩa là họ không thể hưởng lợi từ mức thanh khoản và chia sẻ rủi ro như các khoản vay thông thường

Do đó, lãi suất có xu hướng cao hơn và người cho vay thường giữ lại các khoản vay nội bộ hoặc làm việc với các nhà đầu tư thay thế để tài trợ cho họ. Những hạn chế này đặt ra mức trần về mức độ rộng rãi của các sản phẩm như vậy.

Một hạn chế khác là rủi ro. Các khoản thế chấp được hỗ trợ bằng tiền điện tử thường yêu cầu thế chấp quá mức - có nghĩa là người đi vay phải cầm cố nhiều hơn giá trị tiền điện tử hơn số tiền vay để bù đắp cho sự biến động

Nhưng ngay cả với bộ đệm đó, biến động giá có thể gây ra những thách thức. Giảm 15% giá trị tài sản từ khi phê duyệt đến khi kết thúc là đủ để làm gián đoạn khoản vay. Và trong lịch sử, mức sụt giảm tiền điện tử đã dốc hơn nhiều

Nếu FHFA chọn tiến về phía trước, nó có thể mang lại sự nhất quán và cấu trúc hơn cho không gian. Các mô hình tư nhân đã chỉ ra rằng tiền điện tử có thể được tích hợp vào tài chính nhà ở, nhưng chỉ với các biện pháp bảo vệ cẩn thận và hiểu đầy đủ về sự đánh đổi của nó.

Cho dù kết quả là chấp nhận, từ chối hay điều gì đó ở giữa, quá trình này sẽ ảnh hưởng đến cách tiền điện tử được nhìn nhận không chỉ trên thị trường vốn mà còn trong đời sống tài chính hàng ngày.