คำนำ
ในการสัมภาษณ์ เราได้พูดคุยกับ Adam Popat ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) ของ SettleMint ขณะสนทนา เราได้พูดถึงโครงการการทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติที่เป็นแนวหน้าของโลกของซาอุดีอาระเบีย ซึ่งเป็นโครงการที่ก้าวล้ำ รวมถึงประเด็นอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องและมุมมองต่าง ๆ ของการทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์ ขณะแบ่งปันแนวคิดของเขากับ blockchainreporter.net Adam Popat ได้กล่าวว่า การปรับแนวทางด้านกฎระเบียบ โครงสร้างพื้นฐานบล็อกเชน และการถือครองแบบส่วนย่อย จะเป็นตัวเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาริมทรัพย์และเร่งการนำไปใช้ในระดับโลกของสินทรัพย์ที่ถูกโทเคน
ส่วนสัมภาษณ์
คำถามที่ 1 ซาอุดีอาระเบียเปิดตัวโครงสร้างพื้นฐานการทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติที่เป็นแห่งแรกของโลก อะไรที่ทำให้เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับการนำบล็อกเชนและอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ในระดับโลก?
โดยทั่วไป โครงการทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ประสบปัญหาเรื่องความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบ ระบบทะเบียนที่แตกต่างกัน และขาดความแน่นอนทางกฎหมาย ซาอุดีอาระเบียได้แก้ไขปัญหาเหล่านี้ตั้งแต่วันแรกโดยการบรรจุโครงสร้างพื้นฐานบล็อกเชนเข้าไปในกรอบกฎหมายและระเบียบของอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติอย่างตรงจุด
สิ่งที่ทำให้เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญไม่ใช่แค่เทคโนโลยีเท่านั้น แต่เป็นวิธีที่ราชอาณาจักรได้ปรับแนวร่วมกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียภาครัฐที่เหมาะสมภายใต้วิสัยทัศน์ระดับชาติที่เป็นเอกภาพ การทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์จะประสบความสำเร็จในระดับใหญ่ได้ก็ต่อเมื่อทะเบียนที่ดิน หน่วยงานกำกับดูแล นักนโยบาย และผู้ดำเนินการตลาดทำงานร่วมกันอย่างเป็นเอกภาพ ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงที่นี่
ที่สำคัญ โครงการนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นในระดับนี้หรือในระดับนี้มาก่อนในโลก จนเป็นครั้งแรกที่พลเมืองทั่วไปได้รับการนำเข้าสู่ระบบนิเวศของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกโทเคน ซึ่งเปิดโอกาสให้มีการมีส่วนร่วมในวงกว้างและปลดล็อกมูลค่ามหาศาลที่เคยเป็นสินทรัพย์ที่ไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดหรือเข้าถึงได้ง่าย สิ่งนี้เองเป็นการกำหนดมาตรฐานใหม่ระดับโลกสำหรับการนำบล็อกเชนมาใช้ในอสังหาริมทรัพย์
นอกเหนือจากซาอุดีอาระเบียแล้ว โครงการนี้ยังมีความสำคัญในวงกว้างเพราะแสดงให้เห็นว่าเทคโนโลยีบัญชีแยกประเภทแบบกระจายสามารถก้าวข้ามการทดลองแบบนำร่องไปสู่การสนับสนุนความเป็นเจ้าของที่ผูกพันตามกฎหมาย ตลาดที่ได้รับการควบคุม และการมีส่วนร่วมของประชาชนในวงกว้าง ซึ่งจะเร่งการนำบล็อกเชนไปใช้ในระดับโลกและสร้างแนวทางอ้างอิงที่สามารถทำซ้ำได้
คำถามที่ 2 ความท้าทายด้านกฎระเบียบและเทคนิคหลักที่ SettleMint เผชิญในเปลี่ยนจากแนวคิดสู่โครงสร้างพื้นฐานระดับชาติที่ใช้งานได้จริงเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกโทเคนด้วย RER-REGA คืออะไร?
ด้านกฎระเบียบ ความท้าทายหลักคือการทำให้แน่ใจว่าสินทรัพย์ที่ถูกโทเคนไม่ถูกมองว่าเป็นตัวแทนคู่ขนาน แต่ต้องผูกพันอย่างเต็มที่กับทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติภายใต้การกำกับดูแลของ REGA ซึ่งหมายถึงการออกแบบแพลตฟอร์มให้การเป็นเจ้าของดิจิทัล การโอนกรรมสิทธิ์ และการแบ่งส่วนสอดคล้องกับกฎหมายทรัพย์สิน กระบวนการทะเบียน และการกำกับดูแลที่มีอยู่ เพื่อให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมาย ไม่ใช่แค่การดิจิทัลแบบเป็นสัญลักษณ์
ด้านเทคนิค ความท้าทายคือการสร้างโครงสร้างพื้นฐานบล็อกเชนที่สามารถทำงานเป็นโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติที่สำคัญ ซึ่งต้องบูรณาการบัญชีแยกประเภทแบบมีการอนุญาตและการควบคุมร่วมกับทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (RER) โดยต้องรักษาให้ทะเบียนเป็นแหล่งข้อมูลที่เป็นความจริงที่สุด ระบบต้องตอบสนองต่อความต้องการด้านความปลอดภัย ประสิทธิภาพ การตรวจสอบได้ ความทนทาน และการควบคุมการบริหารจัดการอย่างเข้มงวด
สิ่งนี้ได้รับการสนับสนุนผ่านแพลตฟอร์ม Digital Asset Lifecycle ของ SettleMint ซึ่งเป็นชั้นพื้นฐานในการสร้างโมเดลสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ควบคุมวงจรชีวิตของสินทรัพย์ และบังคับใช้กฎระเบียบและการดำเนินงานโดยออกแบบ แพลตฟอร์มนี้อนุญาตให้มีการออกโทเคน โอนกรรมสิทธิ์ และบริหารจัดการดิจิทัลสินทรัพย์ให้สอดคล้องกับกระบวนการทะเบียน พร้อมทั้งรักษาการควบคุมการเข้าถึง การตรวจสอบได้ และการบริหารจัดการการอัปเกรดที่จำเป็นสำหรับระบบระดับชาติ
บทบาทของ SettleMint คือการแปลเจตนารมณ์ด้านกฎระเบียบให้กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่สามารถดำเนินการได้ โดยสนับสนุนให้ REGA และ RER ยังคงมีอำนาจและการกำกับดูแล พร้อมทั้งให้บริการชั้นบรรยากาศบล็อกเชนที่สามารถรองรับการนำไปใช้ในระดับชาติ ความเชื่อมั่นของตลาด และความสามารถในการขยายตัวในระยะยาว
คำถามที่ 3 “โมเดลทะเบียนเป็นความจริง” แตกต่างจากโครงการนำร่องโทเคนอื่นอย่างไร?
โครงการนำร่องโทเคนส่วนใหญ่ดำเนินการด้วยโมเดลบัญชีแยกประเภทคู่ขนาน ซึ่งโทเคนถูกสร้างและซื้อขายบนบล็อกเชน แต่ทะเบียนที่ดินอย่างเป็นทางการยังคงอยู่นอกบล็อกเชนและเป็นแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ ในกรณีเหล่านี้ โทเคนเป็นเพียงตัวแทนของสิทธิ์เท่านั้น และความเป็นเจ้าของทางกฎหมายยังคงต้องมีการปรับสมดุลกับทะเบียน
แต่โมเดลทะเบียนเป็นความจริงจะย้อนกลับแนวทางนั้นอย่างสิ้นเชิง โดยทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติยังคงเป็นแหล่งข้อมูลเดียวที่เชื่อถือได้สำหรับความเป็นเจ้าของ และการทำโทเคนจะถูกรวมเข้าไปในเวิร์กโฟลว์ของทะเบียนอย่างแน่นหนา แทนที่จะดำเนินควบคู่กันไป
ในโมเดลนี้ การออกโทเคน การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการแบ่งส่วนจะถูกควบคุมโดยกฎของทะเบียนและการกำกับดูแลของหน่วยงานที่รับผิดชอบ เพื่อให้การเคลื่อนไหวของโทเคนสะท้อนการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของที่ได้รับการรับรองตามกฎหมายอย่างตรงไปตรงมา ไม่มีระบบคู่ขนานและไม่มีความคลุมเครือว่าใร่ใดจะเป็นหลักฐานที่ถูกต้องที่สุด ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมาย ความเชื่อถือ และความสามารถในการขยายตัว
คำถามที่ 4 ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนของซาอุดีอาระเบียเปิดให้ต่างชาติลงทุน โทเคนทำอะไรได้บ้างเพื่อช่วยลดอุปสรรคที่ขวางกั้นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI)?
แม้ซาอุดีอาระเบียจะเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนให้กับนักลงทุนต่างชาติแล้ว โทเคนช่วยลดแรงเสียดทานด้านปฏิบัติหลายประการที่ยังคงชะลอหรือจำกัดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ
อันดับแรก การทำโทเคนลดอุปสรรคในการเข้าโดยการถือครองแบบส่วนย่อย แทนที่จะต้องลงทุนในสินทรัพย์เดียวขนาดใหญ่ นักลงทุนต่างชาติจึงสามารถเข้าร่วมด้วยจำนวนเงินน้อยลงและสร้างความหลากหลายของการลงทุนในสินทรัพย์ สถานที่ และความเสี่ยงต่าง ๆ ได้ง่ายขึ้น
ประการที่สอง การทำโทเคนช่วยให้การดำเนินการเป็นไปอย่างรวดเร็วและง่ายขึ้น โดยการดิจิทัลการเป็นเจ้าของ การโอนกรรมสิทธิ์ และการชำระเงินภายในกรอบการกำกับดูแล ช่วยลดกระบวนการด้วยมือ ช่วงเวลาการชำระเงินที่นาน และความไม่แน่นอนด้านการดำเนินงาน ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการลงทุนข้ามพรมแดน
ประการที่สาม การผูกพันสินทรัพย์ที่ถูกโทเคนเข้ากับทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ระดับชาติภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่รับผิดชอบ ช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นและความชัดเจนทางกฎหมาย นักลงทุนต่างชาติจึงมั่นใจได้ว่าสิทธิ์การเป็นเจ้าของของตนสามารถบังคับใช้ ตรวจสอบได้ และสอดคล้องกับกฎหมายท้องถิ่นอย่างเต็มที่
โดยรวมแล้ว ปัจจัยเหล่านี้เปลี่ยนการเข้าถึงตลาดอย่างเป็นทางการให้กลายเป็นการมีส่วนร่วมในเชิงปฏิบัติการและสามารถขยายตัวได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของซาอุดีอาระเบียเข้าถึงง่าย โปร่งใส และน่าลงทุนมากขึ้นสำหรับทุนทั่วโลก
คำถามที่ 5 ในฐานะองค์ประกอบสำคัญ การถือครองแบบส่วนย่อยจะเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงการลงทุนของนักลงทุนรายย่อยและสถาบันระดับโลกอย่างไร?
การถือครองแบบส่วนย่อยเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงการลงทุนโดยการแยกมูลค่าของสินทรัพย์ออกจากคุณสมบัติของนักลงทุนและนำเสนอชั้นใหม่ของสภาพคล่อง การเข้าถึง และความโปร่งใส
สำหรับนักลงทุนรายย่อย การถือครองแบบส่วนย่อยช่วยลดเกณฑ์การลงทุนขั้นต่ำอย่างมาก ทำให้สามารถเข้าร่วมในสินทรัพย์คุณภาพสูงที่สร้างรายได้ ซึ่งก่อนหน้านี้อาจอยู่นอกขอบเขต เมื่อรวมกับการซื้อขายในตลาดรอง นักลงทุนจึงมีความยืดหยุ่นในการปรับสมดุลหรือออกจากตำแหน่งโดยไม่ต้องรอการขายสินทรัพย์เต็มรูปแบบ ซึ่งช่วยเพิ่มสภาพคล่องและความหลากหลายของพอร์ต
สำหรับสถาบันระดับโลก การถือครองแบบส่วนย่อยช่วยให้สามารถจัดสรรทุนได้อย่างแม่นยำในสินทรัพย์หลายรายการ พื้นที่ และความเสี่ยง ตลาดรองที่มีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของทุน โดยอนุญาตให้ปรับความเสี่ยงได้ตามต้องการ จัดการความเสี่ยงได้ดีขึ้น และปรับสภาพคล่องในงบดุลได้ดีขึ้น
สำหรับนักพัฒนาสินทรัพย์ การถือครองแบบส่วนย่อยเปิดโอกาสให้เข้าถึงทุนได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น โดยการเข้าถึงฐานนักลงทุนระดับโลกที่กว้างขึ้นและสนับสนุนการสร้างทุนอย่างต่อเนื่อง แทนที่จะขายสินทรัพย์เพียงครั้งเดียวเท่านั้น ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาแหล่งเงินทุนเดียวและเร่งรัดระยะเวลาการดำเนินโครงการ
สำหรับกระทรวงและหน่วยงานกำกับดูแล การถือครองแบบส่วนย่อยดิจิทัลสร้างข้อมูลเชิงลึกที่ตรวจสอบได้แบบเรียลไทม์เกี่ยวกับกิจกรรมในตลาด ข้อมูลธุรกรรม การกระจายความเป็นเจ้าของ และการไหลของทุน สามารถตรวจสอบได้อย่างต่อเนื่อง ช่วยสนับสนุนการออกแบบนโยบาย การควบคุมความเสี่ยง และการตัดสินใจบนพื้นฐานข้อมูล
คำถามที่ 6 แพลตฟอร์มนี้รวมการควบคุมชื่อเจ้าของบนบล็อกเชน สัญญาอัจฉริยะ การชำระเงินผ่าน escrow และ AVMs เข้าด้วยกันอย่างไร เพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นและความโปร่งใสของนักลงทุน?
การผสมผสานของการควบคุมชื่อเจ้าของบนบล็อกเชนและสัญญาอัจฉริยะสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งของความเชื่อมั่นและความแน่นอนในการดำเนินการ ระบบควบคุมชื่อเจ้าของบนบล็อกเชนสร้างบันทึกที่ไม่สามารถแก้ไขได้และสามารถตรวจสอบได้ของความเป็นเจ้าของ ขณะที่สัญญาอัจฉริยะช่วยอัตโนมัติการโอน การปฏิบัติตามกฎระเบียบ และการแจกจ่าย ทำให้ลดการแทรกแซงด้วยมือ ลดข้อพิพาท และให้นักลงทุนเห็นภาพชัดเจนว่าการเป็นเจ้าของและธุรกรรมถูกควบคุมอย่างไร
การชำระเงินผ่าน escrow เพิ่มความมั่นใจโดยการเชื่อมโยงการเคลื่อนไหวของทุนกับการโอนสินทรัพย์อย่างแนบแน่น Funds จะถูกปล่อยเมื่อเงื่อนไขที่กำหนดไว้ถูกปฏิบัติตามเท่านั้น ช่วยให้การชำระเงินเป็นไปอย่างยุติธรรมและสอดคล้องกัน ลดความเสี่ยงของคู่สัญญาและความเสี่ยงด้านการชำระเงินสำหรับทุกฝ่าย
โมเดลการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVMs) เพิ่มชั้นความโปร่งใสโดยให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับมูลค่าและประสิทธิภาพของสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง แทนที่จะพึ่งพาการประเมินค่าที่เป็นช่วงเวลาหรือไม่โปร่งใส นักลงทุนจึงได้รับข้อมูลเชิงลึกแบบเรียลไทม์เกี่ยวกับความเสี่ยงและราคาซึ่งช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น โดยรวมแล้ว องค์ประกอบเหล่านี้สร้างระบบนิเวศที่โปร่งใส ตรวจสอบได้ และปลอดภัยสำหรับนักลงทุน
คำถามที่ 7 ด้วยความสำคัญของซาอุดีอาระเบียต่อกรอบสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับชาริอะห์ (Shariah) อย่างไร SettleMint จับคู่แนวทางนี้อย่างไรให้สอดคล้องกับหลักการชาริอะห์และความสามารถในการทำงานร่วมกับตลาดโลก?
SettleMint สนับสนุนกรอบสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับชาริอะห์ของซาอุดีอาระเบียโดยให้เทคโนโลยีที่ช่วยให้การสร้างโครงสร้าง การบังคับใช้ และการกำกับดูแลเป็นไปตามหลักชาริอะห์ พร้อมทั้งสามารถทำงานร่วมกับตลาดโลกได้
ความสอดคล้องกับชาริอะห์เกิดขึ้นทั้งในระดับสินทรัพย์และสัญญา โดย SettleMint ช่วยให้สามารถทำโทเคนสินทรัพย์จริงและสิทธิ์การเป็นเจ้าของได้ ซึ่งอนุญาตให้องค์กรสร้างผลิตภัณฑ์ตามโมเดลที่ได้รับการอนุมัติจากชาริอะห์ เช่น การเป็นหุ้นส่วน การร่วมเป็นเจ้าของ หรือการเช่าซื้อที่สนับสนุนโดยสินทรัพย์ ภายใต้การดูแลของคณะกรรมการชาริอะห์ที่ได้รับการรับรอง
ความสอดคล้องนี้ยังคงอยู่ผ่านกฎที่เขียนในสัญญาอัจฉริยะ ซึ่งสามารถบังคับใช้ได้โดยอัตโนมัติ เช่น สิทธิ์การเป็นเจ้าของ การแบ่งปันผลกำไร ข้อจำกัดในการโอน และคุณสมบัติของนักลงทุน ช่วยให้มั่นใจว่าสินทรัพย์ดำเนินไปตามขอบเขตที่ได้รับการอนุมัติอย่างต่อเนื่องตลอดวงจรชีวิต โดยไม่ต้องพึ่งพาการควบคุมด้วยมือเท่านั้น
การกำกับดูแลและความสามารถในการตรวจสอบได้ถูกเสริมด้วยบันทึกที่โปร่งใสและไม่สามารถแก้ไขได้ ซึ่งสามารถบันทึกและตรวจสอบได้แบบเรียลไทม์ รวมถึงการอนุมัติของหน่วยงานกำกับดูแล การรับรองชาริอะห์ และประวัติธุรกรรม ช่วยสนับสนุนการกำกับดูแลอย่างต่อเนื่องโดยหน่วยงานกำกับดูแลและนักวิชาการ
ในเวลาเดียวกัน สถาปัตยกรรมที่ไม่ขึ้นอยู่กับบล็อกเชนและเป็นไปตามมาตรฐานของ SettleMint ช่วยให้สินทรัพย์ที่สอดคล้องกับชาริอะห์สามารถบูรณาการเข้ากับระบบการดูแล การชำระเงิน และรายงานระดับนานาชาติได้ ซึ่งทำให้สินทรัพย์ที่ออกโดยซาอุดีอาระเบียสามารถเข้าร่วมในตลาดทุนระดับโลกโดยไม่ละเมิดข้อกำหนดด้านความสอดคล้องในท้องถิ่น
คำถามที่ 8 มาตรฐานความสามารถในการทำงานร่วมกัน เช่น eIDAS2.0 และ W3C Verifiable Credentials สำคัญอย่างไรต่อการลงทุนและความน่าเชื่อถือข้ามพรมแดน?
มาตรฐานความสามารถในการทำงานร่วมกัน เช่น eIDAS 2.0 และ W3C Verifiable Credentials เป็นสิ่งสำคัญเพราะสร้างกรอบความเชื่อมั่นและความน่าเชื่อถือร่วมกันสำหรับตัวตนดิจิทัลและการปฏิบัติตามกฎระเบียบในระดับนานาชาติ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการลงทุนข้ามพรมแดน
มาตรฐานเหล่านี้ช่วยให้การรับรู้ซึ่งกันและกันของตัวตนและข้อมูลประจำตัวเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ลดความซ้ำซ้อนของกระบวนการ KYC และการรับรองตัวตน และให้ความมั่นใจทางกฎหมายและเข้ารหัสว่าผู้ลงทุน ผู้ออกหลักทรัพย์ และตัวกลางเป็นของแท้และปฏิบัติตามกฎระเบียบ ซึ่งช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นและความน่าเชื่อถือเมื่อทุนเคลื่อนย้ายข้ามพรมแดน
แพลตฟอร์ม Digital Asset Lifecycle ของ SettleMint (DALP) สนับสนุนมาตรฐานเหล่านี้ผ่านโมดูลการปฏิบัติตามกฎระเบียบในตัวที่รวมการตรวจสอบตัวตน การรับรองสิทธิ์นักลงทุน และการควบคุมด้านกฎระเบียบโดยตรงเข้าไปในเวิร์กโฟลว์ของสินทรัพย์ ด้วยการสนับสนุนข้อมูลประจำตัวตามมาตรฐานและกฎการปฏิบัติตามที่สามารถเขียนโปรแกรมได้ DALP ช่วยให้สินทรัพย์ยังคงเป็นไปตามกฎระเบียบในระดับนานาชาติและสามารถขยายเข้าสู่ระบบนิเวศการลงทุนระดับโลกได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำกล่าวปิด
กรอบการทำโทเคนอสังหาริมทรัพย์ในซาอุดีอาระเบียกำลังเปลี่ยนแปลงจากการทดลองแบบนำร่องไปสู่โครงสร้างพื้นฐานบล็อกเชนระดับใหญ่ที่เป็นรูปธรรม ซึ่งตามที่ CEO ของ SettleMint ชี้ให้เห็น การบูรณาการ การควบคุม และเทคโนโลยีบล็อกเชนได้ตั้งมาตรฐานระดับโลกสำหรับสินทรัพย์ในโลกแห่งความเป็นจริง (RWA) นอกจากนี้ยังเปิดเส้นทางใหม่สำหรับนักลงทุนรายย่อย สถาบัน และทุนข้ามพรมแดนให้เข้าร่วมด้วยความมั่นใจและความโปร่งใส
