Pengantar Tokenisasi Real Estat

Selamat datang di masa depan real estat, di mana teknologi membuka peluang baru dan mengubah konsep kepemilikan properti. Tokenisasi real estat adalah bintang pertunjukan di periode revolusioner ini.

Real estat, dengan nilai pasar global sebesar $3976,18 miliar, secara tradisional menjadi tempat bermain bagi orang-orang yang sangat kaya, investor institusional, atau perusahaan. Mengapa? Karena memiliki real estat, khususnya real estat bernilai tinggi, terkadang memerlukan sumber daya yang besar, belum lagi biaya transaksi yang besar terkait dengan pembelian dan penjualan aset ini. Tapi tokenisasi adalah teknik baru yang mengubah gambaran ini.

Secara sederhana, tokenisasi real estat adalah proses mengubah nilai aset real estat menjadi token digital di blockchain. Token ini mewakili properti beserta semua hak dan kewajibannya. Ini berarti jika Anda memiliki token real estat, Anda memiliki klaim atas properti yang mendasari serta keuntungan atau kerugian terkait. Sekarang, Anda mungkin berpikir, apa yang bisa diwakili oleh token ini? Mereka dapat menunjukkan berbagai bentuk kepemilikan, termasuk:

1. Kepemilikan pecahan dari suatu properti

2. Kepemilikan penuh atas properti

3. Kepentingan ekuitas dalam entitas yang mengendalikan properti

4. Bunga utang yang dijamin dengan properti

5. Hak untuk berbagi dalam keuntungan properti

Keindahan tokenisasi adalah pilihan kepemilikan fraksional yang disediakannya, memungkinkan investor skala kecil untuk berpartisipasi dalam investasi real estat. Bayangkan memiliki sebidang gedung pencakar langit yang megah atau properti tepi pantai yang indah tanpa harus merusak bank. Karena tokenization, ini bukan lagi mimpi tapi kenyataan.

Fondasi tokenisasi real estat adalah blockchain. Buku besar digital terdesentralisasi ini mencatat dan memverifikasi semua transaksi token, memastikan keamanan, transparansi, dan kekekalannya. Keindahan teknologi ini adalah memungkinkan sinkronisasi instan kepemilikan aset real estat dan data transaksi di seluruh jaringan peserta. Hal ini memberikan banyak manfaat, seperti peningkatan efisiensi dan pengoptimalan, transparansi tinggi, dan pengurangan ruang untuk kesalahan manusia atau pelanggaran.

Manfaat Tokenisasi Aset Real Estat

Tokenisasi real estat bukan hanya konsep inovatif; itu adalah pendekatan transformatif yang membuat investasi real estat lebih mudah diakses, efisien, dan aman. Pendekatan ini bermanfaat bagi emiten dan investor, menghadirkan transparansi dan kenyamanan bagi industri yang secara tradisional buram dan kompleks. Mari selami lebih dalam manfaat ini:

Kepemilikan Pecahan

Salah satu aspek paling revolusioner dari tokenisasi real estat adalah kepemilikan fraksional yang tidak diragukan lagi. Properti bernilai tinggi dapat dibagi menjadi banyak token, masing-masing mewakili sebagian kecil dari total nilai properti. Fragmentasi aset ini memungkinkan investor skala kecil untuk bergabung dalam pasar real estat yang sebelumnya hanya tersedia bagi individu atau organisasi yang makmur. Itu hanya membuat investasi real estat lebih mudah diakses.

Likuiditas yang Ditingkatkan

Real estat umumnya dianggap sebagai kelas aset yang tidak likuid; menjual rumah bisa memakan waktu berbulan-bulan, jika tidak bertahun-tahun. Tokenisasi, di sisi lain, mengubah ini dengan memperkenalkan likuiditas ke real estat. Token dapat diperdagangkan hampir seketika dengan biaya rendah di bursa efek digital atau sistem perdagangan, membuat aset jauh lebih likuid.

Biaya Transaksi Lebih Rendah

Transaksi real estat bisa rumit dan mahal, dengan melibatkan beberapa perantara seperti broker, pengacara, dan bank. Tokenisasi merampingkan proses ini dengan menggunakan blockchain dan kontrak pintar untuk mengotomatiskan banyak bagian transaksi, menghilangkan kebutuhan perantara dan meminimalkan biaya terkait.

Demokratisasi dan Akses Investor Global

Tokenisasi menurunkan hambatan masuk bagi investor ritel, sehingga memudahkan mereka untuk berinvestasi dalam aset real estat secara langsung. Terlepas dari lokasi geografis, siapa pun yang memiliki koneksi internet dapat membeli, menjual, atau memperdagangkan token real estat. Aksesibilitas global ini dapat menarik kumpulan investor potensial yang lebih besar, yang berpotensi menaikkan nilai properti.

Transparansi

Tokenisasi membawa transparansi yang belum pernah terjadi sebelumnya ke transaksi real estat. Semua transaksi yang melibatkan token dicatat di blockchain, memberikan catatan kepemilikan aset yang tidak dapat diubah dan dapat dilacak yang dapat diamati oleh siapa saja, kapan saja. Tingkat transparansi ini dapat mengurangi perselisihan dan penipuan.

[@Junokoh: Bagan atau infografis yang memvisualisasikan manfaat ini di atas]

Ini hanya segelintir dari banyak keuntungan tokenisasi real estat. Ini mengubah investasi real estat dengan membuatnya lebih mudah diakses, efisien, dan transparan. Tetapi bagaimana proses tokenisasi beroperasi, dan jenis token apa yang ada? Pada bagian berikut, kita akan membahas masalah ini.

Proses Tokenisasi dan Jenis Token

Tokenisasi real estat mungkin terdengar rumit, tetapi sebenarnya prosesnya cukup mudah. Untuk memahaminya dengan lebih baik, mari pertimbangkan contoh praktisnya.

Contoh Tokenisasi Real Estat

Bayangkan sebuah gedung apartemen yang indah di kota besar, senilai $10 juta. Bangunan ini dimiliki oleh perusahaan yang terstruktur sebagai LLC, dan satu-satunya tujuan LLC ini adalah untuk memiliki gedung apartemen.

Sekarang, kepemilikan LLC ini dipatok menjadi 1 juta token, dengan setiap token bernilai $10 dan mewakili sepersejuta dari LLC. Sebagai seorang investor, jika Anda membeli salah satu dari token ini seharga $10, Anda secara efektif memiliki sepersejuta dari bangunan apartemen yang mendasarinya.

Jika properti itu terjual, Anda akan menerima sepersejuta dari harga jual. Jika bangunan menghasilkan pendapatan sewa, Anda akan memperoleh sepersejuta dari arus kas bersih. Demikian pula, jika properti terdepresiasi nilainya, Anda dapat mengklaim sepersejuta dari nilai depresiasi itu untuk pajak Anda. Jika nilai bangunan meningkat dari waktu ke waktu, harga token juga akan naik. Setelah periode penyimpanan tertentu, Anda bebas menjual atau memperdagangkan token ini dengan investor lain yang memenuhi syarat.

Tokenisasi Real Estat vs. Kepemilikan Pecahan

Sementara tokenisasi real estat dan kepemilikan fraksional memiliki beberapa kesamaan, tokenisasi berbasis blockchain memiliki keunggulan substansial dibandingkan kepemilikan fraksional tradisional. Ini menggabungkan aspek terbaik dari Real Estate Investment Trusts (REITs) dan crowdsourcing sambil menghilangkan beberapa kekurangannya.

Meskipun REIT diperdagangkan secara publik, terkadang REIT rumit, mahal, dan memakan waktu untuk dibuat. Selain itu, investor REIT memiliki eksposur ke seluruh portofolio real estat daripada properti tertentu. Tokenisasi, di sisi lain, memungkinkan investor untuk berinvestasi di properti individu, memberi mereka lebih banyak kendali atas investasi mereka.

Jenis Token: Penawaran Token Keamanan vs. Token yang Tidak Dapat Disepadankan

Penawaran Token Keamanan (STO)

STO adalah jenis token cryptocurrency tertentu. Mereka sering disamakan dengan versi elektronik dari sekuritas klasik. Itu karena, seperti sekuritas tradisional, mereka memberikan hak kepemilikan. Dalam konteks real estat, hak ini dapat mencakup bagian keuntungan, hak suara, atau saham dalam nilai properti. STO dapat dipertukarkan, artinya setiap token identik dengan setiap token lainnya; mereka dapat dipertukarkan, seperti dolar atau bitcoin dan tunduk pada undang-undang federal yang mengatur sekuritas. Ini berarti mereka harus mematuhi peraturan yang melindungi investor. Peraturan ini memerlukan dokumen pengungkapan yang terperinci, seringkali termasuk keuangan yang diaudit, rencana bisnis yang terperinci, dan daftar risiko.

Di real estat, STO memungkinkan investor untuk membeli saham di properti dan memperoleh pengembalian berdasarkan kinerja properti. Ini dapat membuka peluang bagi individu yang mungkin tidak mampu berinvestasi di real estat sebelumnya.

Baca Lebih Lanjut: Apa Itu Penawaran Token Keamanan (STO)?

Token Non-Fungible (NFT)

NFT, di sisi lain, mewakili aset unik atau barang di blockchain. Mereka adalah token unik yang dapat dibedakan satu sama lain. Ini menjadikannya alat yang sempurna untuk menandai properti real estat, karena setiap properti itu unik. Tidak seperti STO, setiap NFT memiliki informasi atau atribut berbeda yang menjadikannya unik dan karenanya tidak dapat dipertukarkan dengan token lain. Inilah mengapa NFT dapat mewakili kepemilikan barang yang unik dan berwujud seperti properti real estat tertentu.

NFT juga menciptakan kemungkinan untuk menandai bagian tertentu dari sebuah properti. Misalnya, jika Anda memiliki gedung apartemen, Anda dapat menandai setiap apartemen sebagai NFT terpisah, memungkinkan investor untuk membeli dan menjual apartemen individual di dalam gedung Anda. Tetapi penting untuk diingat bahwa apakah NFT dianggap sekuritas dapat bergantung pada struktur dan penggunaannya yang spesifik. Beberapa NFT mungkin memenuhi definisi keamanan dan karena itu tunduk pada peraturan yang sama seperti STO.

Baca Lebih Lanjut: Apa itu NFT?

Potensi Kerugian dari Tokenisasi Real Estat

Seperti semuanya, tidak hanya keuntungan dan sementara tokenisasi menawarkan banyak keuntungan, penting untuk mempertimbangkan beberapa kelemahan potensial:

1. Mengurangi Kontrol: Tokenisasi mengotomatiskan banyak proses, yang mungkin membingungkan bagi sponsor yang lebih memilih kontrol total.

2. Kurang Loyalitas Investor: Dengan kemampuan untuk memperdagangkan token dengan mudah, sponsor mungkin khawatir kehilangan basis investor yang stabil.

3. Lebih Banyak Investor untuk Dikelola: Tokenisasi dapat menyebabkan lebih banyak investor untuk dikelola, membutuhkan pendekatan komunikasi yang berbeda.

4. Perlunya Kontrol Privasi yang Lebih Ketat: Sponsor perlu memastikan kontrol yang ketat atas informasi yang dirilis ke investor dan pasar sekunder.
   Terlepas dari potensi tantangan dan risiko ini, manfaat dari tokenisasi real estat seringkali lebih besar daripada kerugiannya, terutama ketika sponsor memanfaatkan kemampuan platform tokenisasi.

Contoh Dunia Nyata dari Real Estat Tokenized

Teknologi Blockchain telah mulai merevolusi industri real estat, dengan banyak contoh dunia nyata dari properti token yang muncul di seluruh dunia. Berikut adalah beberapa contoh yang menunjukkan beragam potensi teknologi ini:

1. Resor St. Regis Aspen, AS
   Resor St. Regis Aspen di Colorado, Amerika Serikat, adalah salah satu properti terkenal pertama yang diberi token di blockchain pada tahun 2018. Pemilik hotel premium memilih untuk menawarkan token real estat yang mencerminkan kepemilikan fraksional atas properti tersebut. Mereka mengumpulkan $18 juta dengan menjual $1 token yang mewakili bagian dari kepercayaan investasi real estat aset tunggal (REIT). Ini adalah momen yang menentukan untuk tokenisasi real estat, menunjukkan kepada dunia kemungkinan demokratisasi akses ke investasi properti mewah.
   
2. Burj Khalifa, Dubai
   Bangunan tertinggi di dunia, Burj Khalifa di Dubai, juga berfungsi sebagai contoh hipotetis tokenisasi real estat. Untuk mendemonstrasikan potensi teknologi blockchain dalam bisnis real estate, sebuah perusahaan blockchain mengusulkan tokenisasi Burj Khalifa pada tahun 2019. Meskipun belum diimplementasikan, contoh ini menunjukkan luas dan ukuran atribut yang dapat dibuat token di masa mendatang.
   

3. Properti Emaar, Dubai
   Dalam contoh dunia nyata lainnya dari Dubai, Emaar Properties, raksasa real estat di belakang Burj Khalifa, mengumumkan rencana pada 2019 untuk meluncurkan platform real estat tokenized. Perusahaan bertujuan untuk memanfaatkan teknologi blockchain untuk menawarkan pelanggan kesempatan untuk berinvestasi di properti utama menggunakan token digital.

4. Proyek Percontohan Propy, Ukraina
   Pada 2017, startup blockchain Propy melakukan proyek percontohan bekerja sama dengan Badan E-Governance Ukraina. Mereka berhasil melakukan transaksi real estat pertama di negara itu di blockchain, menandai tonggak penting dalam tokenisasi real estat.
   

5. Platform RealT, AS
   Terakhir, perlu disebutkan RealT, platform perintis di dunia tokenisasi real estat. RealT menyediakan platform untuk membeli dan menjual properti tokenized di Amerika Serikat. Dengan RealT, investor di seluruh dunia dapat membeli ke pasar real estat AS melalui kepemilikan yang sepenuhnya patuh, fraksional, dan tokenized. Platform inovatif ini menyederhanakan akses ke peluang investasi real estat, membuka pasar tradisional yang eksklusif untuk khalayak yang lebih luas.
   
6. Homebase (di Solana)
   Sebuah startup yang didirikan bersama oleh mantan karyawan Google Domingo Valadez, menandai properti persewaan satu keluarga pertamanya di blockchain Solana. Properti, yang berlokasi di McAllen, Texas, bernilai $235.000, tetapi tokenisasinya menghasilkan $246.800 dalam waktu sekitar dua minggu. Dari 38 investor yang berpartisipasi, 30 tidak terakreditasi, dan investasi minimum yang dilaporkan ke SEC adalah $500. Pemilik asli menyimpan 80% ekuitas, Homebase mengambil 1% bunga, dan investor memegang 19% sisanya yang diwakili oleh NFT. Homebase sedang mengerjakan penawaran tokenized keduanya

Sumber: Investor Real Estat Beli Solana NFT Home seharga $246.800

Ini hanyalah beberapa contoh tokenisasi real estat yang sedang beraksi. Mereka menggambarkan potensi teknologi untuk mendemokratisasi akses ke investasi real estat, meningkatkan likuiditas, dan merampingkan transaksi. Masa depan real estat terletak pada aplikasi teknologi yang inovatif, dan tokenisasi memimpin tuntutan.