尋找高收益房地產投資信託：Realty Income 和 NNN REIT 引領復甦

為何REITs對收入投資者如此重要

房地產投資信託基金（REITs）已成為越來越具吸引力的收入來源，尤其是在零售業長期被視為困難的行業正經歷真正的復甦之際。REITs的結構規定必須將至少90%的應稅收入分配給股東，使其自然符合追求股息的策略。

在過去幾年中，以零售為重點的REITs面臨重大阻力。疫情引發對實體店面可行性的質疑，隨著電子商務的加速發展。2022-2023年的升息更增加了收購和再融資的成本。然而，韌性證明了懷疑者是錯的。

截至2025年前九個月，以零售為重點的REITs平均回報率為6.9%，顯示市場確實在復甦。這個背景使得當前時刻特別適合評估個別投資機會。

Realty Income：規模與穩定性在高收益REITs中的領先地位

Realty Income (NYSE: O) 旗下擁有約15,540個物業，是高收益REITs中的佼佼者。其投資組合展現出精細的多元化：約80%的租金來自零售租戶。在零售範疇中，雜貨店佔近11%，便利商店佔10%。美元商店、家居改善零售商及其他商家則構成零售部分的餘下比例。工業物業約佔收入的15%，而遊戲及其他類別則填補差距。

租戶名單如同穩定零售商的名冊：Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart。這些都不是實驗性概念，而是經過驗證、以流量為驅動的企業。

數據顯示出嚴謹的執行力。98.7%的入住率反映出緊密的物業管理。租約續簽比去年同期高出3.5%，展現出定價能力。調整後的運營資金 (AFFO)，作為REITs的主要現金分配指標，較去年同期增加2.9%，達到每股1.09美元。

使Realty Income與眾不同的是其股息走勢。自1994年首次公開募股以來，該公司已連續三十多年每季增加股息，創下無與倫比的紀錄。每月分配多次調升，最近一次是在10月由每股0.269美元調升至0.2695美元。預計今年的AFFO為每股4.25-4.27美元，而年度股息義務為3.23美元，股息覆蓋率仍然穩固。股息收益率為5.7%。

權衡之下？規模本身。擁有超過15,000個物業，Realty Income面臨數學上的現實：成長率自然會放緩。公司可能會提供穩定、可預測的回報，而非爆炸性成長。

NNN REIT：較小規模、集中機會

NNN REIT (NYSE: NNN) 在多元零售領域運營3,700個物業——便利商店、汽車服務中心、餐廳、家庭娛樂場所及專業零售商。雖然規模較小，但此投資組合展現出卓越的租戶管理能力：第三季度的入住率維持在97.5%。

季度每股AFFO由$0.84升至$0.86，展現正向動能。NNN REIT保持其令人印象深刻的股息傳奇——連續36年每年增加。最近一次調升是在8月，將股息提高3.4%至每股$0.60。管理層預測AFFO為每股$3.41-$3.45，能輕鬆覆蓋較高的分配。這個高收益REIT目前提供5.9%的股息收益率。

在NNN REIT的階段，規模反而成為優勢。單一重要物業的收購或開發仍會顯著影響成長指標。公司仍有望實現高於平均水平的擴張，較同行巨頭更具彈性。

如何出手：哪個高收益REIT符合你的策略？

兩家公司都在艱難的年份中，將投資組合鎖定在抗經濟衰退的商業模式上。若其租戶本身脆弱，這兩家公司早已不存在。它們合作的零售物業管理者都展現出持久的實力。

股息收益率幾乎相同——5.7%對5.9%——收益率並非決定因素。兩者的覆蓋率也都相當穩固，與分配相比，AFFO倍數健康。

選擇的關鍵在於投資理念：Realty Income 提供成熟、多元化的穩定性，擁有數千個物業及更廣泛的資產類別。若你是追求成長、願意接受較小規模和較窄多元化的投資者，NNN REIT則提供更具吸引力的擴張潛力，尤其是在美國零售逐步正常化之際。

對於今天尋找高收益REIT的投資者來說，兩者都值得考慮，取決於你是偏好藍籌股的穩定性，還是較高比例的成長潛力。