Realty Income 的非自主租戶組合如何推動抗衰退的回報

當經濟週期轉為波動時，大多數房地產投資信託（REITs）會立即感受到壓力。但Realty Income O 卻設計出不同的策略：一個建立在能經受經濟低迷的租戶組合。其秘密在於專注於銷售必需品的租戶，而非在經濟放緩時會消失的可選購商品。

防禦優勢：數據講述的故事

走訪 Realty Income 的投資組合，你會注意到一個模式。截至2025年9月底，約有91%的年度零售基礎租金來自服務非可選性或價格敏感需求的企業——如雜貨店、便利商店、快餐、汽車服務、醫療設施和健身中心。這種集中並非偶然；它是該REIT防禦性定位的核心。

第三季度的業績證明了這一策略的實際效果。公司維持98.7%的出租率，較上一季上升10個基點，正是由這些在經濟逆風中仍能吸引顧客的韌性產業推動的。與在經濟低迷時會大量流失租戶的商場型可選零售不同，這些類別在通膨、經濟衰退和消費者情緒轉變時，仍能維持人流和租金收入。

當你深入了解租約動態，經濟效益會更佳。Realty Income在第三季的284份租約中，租金回收率達到103.5%，產生$71 百萬美元的新現金租金。更具說服力的是：87%的租賃活動來自現有租戶的續約，這代表真正的租戶黏著度，而非因流失而更換的租戶。以加權平均租期8.9年計算，該REIT鎖定長期收入可見性，同時避免頻繁再租的摩擦。

為何價值導向的零售商比表面看起來更重要

除了標題百分比外，還要考慮租戶組成。像Dollar General和Family Dollar這樣的零售商，專門針對在通膨期間會增加支出的價值敏感型消費者——正是其他零售細分市場收縮的時候。這形成了一個天然的對沖：當可選性支出受挫，防禦性零售就會變強。服務導向的租戶也提供另一層保護。汽車修理店、牙科診所和健身中心幾乎不受電子商務的影響，且能保持穩定的客戶群，與傳統的服飾或電子產品店面向線上競爭而失去市場份額的情況截然不同。

淨租約結構進一步放大這一優勢。在三網（triple-net）安排下，租戶負擔房產稅、保險和維護費用，讓Realty Income能收取租金，幾乎不需承擔營運成本。這意味著更高的EBITDA轉化率和更穩定的股息覆蓋率——這也是該REIT每月收入流受到讚譽的核心機制。

同業跟隨相同策略

Realty Income並非唯一看好這個機會的公司。Kimco Realty Corporation KIM 和 Regency Centers Corporation REG 也採用幾乎相同的策略，驗證了這一行業內的做法。

Kimco已大幅調整其投資組合。在2025年第三季，以雜貨為主的購物中心已佔年度基礎租金的86%，較五年前的78%有所提升。這在營運指標上也有所體現：簽訂了427份租約，涵蓋2.3百萬平方英尺，產生11.1%的混合現金租金利差——反映租戶需求和定價能力的健康續約經濟。

Regency的投資組合更偏重於必需品零售，超過85%的物業為雜貨為主的社區和鄰里中心。這並非偶然，而是有意將資本配置於由主要雜貨商主導、具有堅固市場地位的物業。在經濟不確定時期，這些投資組合經常表現優於大盤，因為人流保持穩定，租金收取也展現韌性。

估值訊號複雜，但結構仍然穩健

今年以來的表現部分說明了這點。Realty Income的股價截至2025年底上漲6.1%，跑贏零售REIT行業7.3%的下跌——這驗證了其防禦性定位策略。

從估值角度來看，O的12個月預期FFO市盈率為12.82，低於行業平均和其一年前的中位數13.13。雖然2025年每股FFO的分析師預估有所下調，但過去30天內2026年的預估則上升，顯示市場對正常化盈利能力仍有信心。目前，Realty Income的Zacks評級為#3(持有)，反映在目前價格下，風險與回報較為平衡。

結構性啟示

更廣泛的教訓超越了單一REIT或行業週期。在建立產生收入的投資組合時，租戶質量與收益同樣重要。由價值敏感型零售商支撐、佔有95%以上出租率的5%分配，與依賴在經濟衰退時會消失的可選性支出的6%收益，具有不同的風險特性。Realty Income、Kimco和Regency已構建出不僅能在低迷時期存活，甚至在這些期間收縮空間，讓較弱的競爭者空出升級空間的投資組合。這種以非可選性租戶為基礎、並由淨租約結構加強的防禦性佈局，正是其真正的競爭護城河。

(Note: 文章中提及的盈利指標均為基金經營收益（Funds From Operations, FFO），為評估REIT績效的標準指標。)