最大化稅務節省：可扣除的房屋交易成本完整指南

在購買、出售或再融資房產時，結算費用代表著一筆可觀的財務支出。雖然大多數納稅人透過標準扣除額獲益，但您在購買或再融資的那一年可能會有獨特的機會。某些結算費用可以符合稅務扣除資格，這些額外的可扣除支出可能會使您的列舉扣除額超過標準扣除額門檻，從而帶來顯著的稅務節省。

在2021年申報的2020年度報稅中，個人標準扣除額為$12,400，戶主為$18,650，已婚合併申報為$24,800。如果您的列舉扣除額（包括結算費用）超過這些金額，您應該填寫Schedule A並進行列舉扣除，而非採用標準扣除。

了解哪些支項符合資格：並非所有結算費用都可稅務扣除

存在一個重要的誤解：每一項結算費用都具有稅務扣除潛力。事實上，國稅局（IRS）只允許將被歸類為稅金或利息的支出作為扣除項。了解哪些費用符合資格，可以大幅降低您的稅務負擔，因為您可能有資格扣除遠超出您原本預期的金額。

五大主要稅務扣除的結算費用類別

房產稅：您的第一個扣除機會

州與地方房地產稅在支付當年全額可扣除，前提是這些稅款在您所在地區對所有房產徵收一致，以支持公共福利。然而，有一個重要限制：您每年最多只能扣除$10,000 ($5,000如果是分開申報)，涵蓋所有房產稅、銷售稅及州與地方所得稅的合計。

預付利息：常被忽略的扣除項

結算通常在月中進行，您需要支付從結算日到第一個常規房貸還款日的部分月利息。例如，如果您在3月10日結算，則需支付從3月10日至3月31日的利息。這筆預付利息符合扣除資格，與整個貸款期限內的常規房貸利息待遇相同。

為使房貸利息保持可扣除，房貸必須由您的房屋擔保，且貸款所得必須用於購買、建造或大幅改善您的主要住所或第二住所。國稅局將房貸利息扣除額限制在前$750,000的房貸利息 ($375,000如果是分開申報)。您的貸款銀行會在IRS表格1098上報告年度利息支付，儘管支付的利息不一定都必須報告——您仍然可以扣除。

每月房貸還款及任何逾期費用也符合此扣除資格。

$600 折扣點與貸款點：預付利息的另一種稱呼

當您支付點數以降低房貸利率時，國稅局將這些“折扣點”歸類為預付利息，可能在支付當年扣除。必須滿足多個條件：

• 房貸由您的主要住所擔保
• 貸款所得用於購買、建造或大幅改善您的主要住所
• 支付點數在您的地區是標準商業慣例
• 支付的點數不超過當地慣例
• 您採用現金會計法 ###（適用於大多數個人）(
• 貸款銀行未向您收取額外點數以換取其他費用的減免
• 交付結算的現金等於或超過點數金額
• 點數按貸款金額的百分比計算
• 您的房貸結算單明確列出支付的點數

值得注意的是，即使賣方支付點數，只要符合上述所有條件，您仍可扣除。未來出售時，您將用賣方支付的點數來降低購買價格的基礎。

) 理解承銷費用與發放費用：承銷費用是否可稅務扣除？

國稅局將房貸發放費用（包括承銷費用，即貸款人為處理和承銷您的房貸所收取的費用）歸類為點數。這個分類回答了一個常見問題：承銷費用可以稅務扣除嗎？答案是可以，只要有適當的文件證明並符合發放費用的標準。您可以扣除您的貸款發放費用，包括承銷費用，即使賣方支付了這些費用。這個處理方式也適用於所有由貸款人收取的處理費用。

這些費用通常佔貸款金額的0.5%到1%，並享有與折扣點相同的待遇。

房貸保險費：四種可扣除類型

國稅局認可的四類房貸保險可作為扣除項：私人房貸保險 ###PMI(、退伍軍人貸款的VA資金費用、USDA貸款擔保費用，以及FHA貸款的預付房貸保險費。

房貸保險可以是每月支付、結算時一次性支付或融資在房貸中的金額。對於在結算時支付或融資的預付費用，您可以在結算年度全額扣除。然而，這項扣除有收入限制：當調整後總收入 )（AGI）(超過$100,000 )單身申報者；$50,000如果是分開申報(，則完全不可用，當AGI超過$109,000 )$54,500如果是分開申報(。

不能扣除的項目：常見的非扣除結算費用

購房時，只有房貸利息和房產稅有扣除機會。以下結算費用明確不可扣除：

• 房屋評估費
• 房屋檢查費
• 害蟲檢查費
• 標題保險費
• 托管帳戶費
• 公證費
• 律師費
• 房主協會費
• 洪水判定與監測費
• 房屋保修費
• 信用報告費
• 轉讓稅與印花稅
• 租金支付

房屋出售結算費用：不同的稅務處理

賣方也有自己的結算費用挑戰，但規則不同。如果您在過去五年中有兩年居住在該房屋內，則免徵前$250,000的利潤稅 )$500,000如果是已婚(。這些免稅額提供的稅務優惠遠大於扣除。

超出這些門檻的利潤，增加房屋的成本基礎可以降低資本利得稅負。您的基礎等於購買價格加上維修、改善和銷售相關的費用。

某些不可扣除的購買與銷售費用可以加入您的基礎：

• 標題搜尋與摘要費
• 公用事業安裝費
• 法律費用與登記費
• 測量費
• 轉讓與印花稅費
• 所有者的標題保險

賣方特有的支出，會增加基礎，包括：

• 房地產經紀人佣金
• 廣告費用
• 法律代表費用
• 你為買方支付的貸款費用
• 搭建費用及其他銷售相關費用

值得注意的是，信用報告、評估費與房主保險費用不能加入基礎，也不提供稅務優惠。

最大化稅務效率的策略規劃

了解這些扣除與基礎調整的機會，可以幫助你降低整體稅負。在高利潤銷售或涉及大量點數與承銷費用的交易中，諮詢稅務專業人士，確保你能捕捉每一個可用的扣除，同時完全符合國稅局的規定。