Vừa mới đi sâu vào nghiên cứu lãi suất thế chấp từ tháng 9 năm 2024 và thành thật mà nói, các con số khá là điên rồ khi bạn thực sự tính toán. Lúc đó, trung bình lãi suất cố định 30 năm là 6.69% - không nghe có vẻ điên rồ bây giờ nhưng đó là một khoản tiền khá lớn trong 30 năm. Tôi đã tính toán và trên một khoản vay 100k, bạn sẽ phải trả khoảng 644 đô la mỗi tháng chỉ cho gốc và lãi. Trong suốt thời gian vay, tổng lãi chỉ khoảng 132k.

Điều khiến tôi chú ý là lãi suất cố định 15 năm chỉ là 5.74% cùng thời điểm đó. Thời hạn ngắn hơn, lãi suất thấp hơn - điều này hợp lý nhưng khoản thanh toán hàng tháng tăng lên 830 đô la. Vậy là bạn phải trả gần 200 đô la nhiều hơn mỗi tháng để rút ngắn 15 năm của khoản vay. Thay vào đó, bạn chỉ trả khoảng 49k lãi thay vì 132k. Điều này giúp bạn nhìn nhận rõ hơn khi nghĩ đến việc tái vay.

Dữ liệu lãi suất thế chấp tháng 9 năm 2024 cũng cho thấy các khoản vay jumbo ở mức 6.75%, gần như cao hơn một chút so với lãi suất 30 năm thông thường. Trên một khoản vay 750k, đó là khoảng 4,864 đô la mỗi tháng trước thuế và bảo hiểm. Đó là một khoản thanh toán thế chấp đủ để nhiều người phải thốt lên lol.

Điều thú vị là hiểu cách các mức lãi suất này thực sự được xác định. Ngân hàng Dự trữ Liên bang rõ ràng đóng vai trò lớn - khi họ điều chỉnh lãi suất lên hoặc xuống, lãi suất thế chấp thường theo đó mà biến động. Lợi tức trái phiếu cũng quan trọng, đặc biệt là trái phiếu Kho bạc 10 năm. Thêm vào đó, điểm tín dụng cá nhân và tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn có thể làm dao động lãi suất của bạn tới một điểm phần trăm hoặc hơn. Nếu điểm tín dụng của bạn khoảng 620 so với 750, sự khác biệt đó cộng lại nhanh chóng.