Ралли Opendoor на 264%: почему часы могут превратить этот успех 2025 года в неудачу 2026 года

Opendoor Technologies имела необычайный 2025 год. Акции, упавшие до всего лишь $0.51 в июне, взлетели вверх до $10.87 к сентябрю — поразительный рост на 2000% всего за несколько месяцев. Розничные инвесторы на Reddit, X и других социальных платформах скоординировали свои покупательные силы, превратив казавшуюся забытой компанию в любимца Уолл-стрит. К концу года Opendoor принесла 264% дохода тем, кто держал акции весь год. Но за праздничными тостами скрывается тревожная реальность: этот впечатляющий рост может быть всего лишь очередной главой в повторяющейся истории пузырей, раздуваемых соцсетями, которые неизбежно лопаются.

Бизнес-модель, построенная на зыбучем песке

Чтобы понять, почему будущее Opendoor выглядит нестабильным, нужно сначала понять, что заставляет компанию работать — и почему этот механизм по сути flawed во время слабых рынков недвижимости.

Основная привлекательность Opendoor проста: домовладельцы, уставшие от неопределенности традиционных продаж, могут ввести данные о своей недвижимости онлайн и получить денежное предложение в течение нескольких дней. Если согласны, сделка закрывается примерно за две недели. Нет открытых домов. Нет месяцев ожидания. Нет финансового простоя. Это удобно, что объясняет привлечение капитала и клиентов.

Но удобство имеет свою цену. Opendoor зарабатывает, покупая эти дома и перепродавая их с прибылью. Это прекрасно работает, когда рынок недвижимости процветает, цены растут, а запас объектов ограничен. Когда же условия меняются, бизнес-модель превращается из активов в пассив.

Рынок недвижимости развернулся. Продажи существующих домов в США достигли всего 4.35 миллиона в год в декабре, приближаясь к пятилетнему минимуму. Еще более тревожно, что в прошлом ноябре было 529 770 продавцов больше, чем покупателей — показатель, приближающийся к рекордному избытку предложения. В таких условиях способность Opendoor выгодно перепродавать дома исчезла.

Это не теория. Когда Zillow управлял похожей службой прямых покупок, убытки накапливались так катастрофически, что поставили под вопрос финансовую стабильность всей компании. Redfin последовал за ними, закрыв аналогичный сервис. Обе компании поняли, что работа с большим объемом сделок на слабом рынке ведет к высоким убыткам. Сейчас Opendoor вынуждена идти по тем же опасным водам, что и ее предшественники.

Вопрос прибыльности: деньги текут сквозь песочные часы

Финансовая отчетность Opendoor показывает, насколько критична ситуация.

За первые три квартала 2025 года компания продала 9 813 домов и получила 3,6 миллиарда долларов выручки. Звучит впечатляюще, пока не взглянешь на другую сторону. Компания приобрела всего 6 535 домов — руководство сознательно накапливало запасы в ответ на сложную рыночную ситуацию. Сокращение выручки заложено в первые месяцы 2026 года.

Глубже проблема. Несмотря на значительную выручку, Opendoor за первые три квартала 2025 года зафиксировала чистый убыток в размере 204 миллиона долларов по GAAP. Исключая разовые расходы и компенсации на основе акций, скорректированный убыток все равно составил 133 миллиона долларов. Это не компания, приближающаяся к прибыльности. Это компания, которая гонится за своей финансовой полосой.

У Opendoor есть резерв: 962 миллиона долларов наличных по состоянию на конец сентября. Этот запас дает возможность руководству реализовать меры по исправлению ситуации и пережить длительный спад рынка. Именно поэтому совет директоров назначил в сентябре Каза Неджатиана генеральным директором, сменив предыдущего руководителя. Неджатиан пришел из Shopify, PayPal и LinkedIn — крупных компаний с сильным операционным опытом.

Новый CEO, старые проблемы: сможет ли AI преодолеть структурные препятствия?

Стратегия Неджатиана сосредоточена на технологическом ускорении. Используя искусственный интеллект для ускорения цикла продажи дома после покупки, он надеется снизить зависимость от колебаний рынка недвижимости. Также он выступает за расширение объема продаж и доли рынка, предполагая, что больший масштаб даст компании больше ценовой власти — и, в конечном итоге, путь к прибыльности.

Это интересная теория. Масштаб действительно может улучшить показатели единичных сделок и создать операционный рычаг. Но Неджатиан не первый острый руководитель, пытающийся решить эту задачу. Zillow привлекла одних из лучших специалистов отрасли и все равно не смогла сделать модель рабочей, даже когда ставки были близки к историческим минимумам. Этот исторический прецедент должен насторожить тех, кто ставит на способность Неджатиана решить задачу с помощью AI и управленческих навыков.

Готовность Федеральной резервной системы снижать ставки дает некоторый позитивный настрой. Инструмент FedWatch от CME Group предполагает, что в 2026 году могут произойти еще два снижения, что теоретически должно стимулировать больше покупателей на рынке жилья. Однако Zillow и Redfin отказались от своих сервисов прямых покупок, когда ставки были значительно ниже текущих уровней, что говорит о том, что снижение ставок само по себе не является гарантированным решением.

Эффект соцсетей: эхом GameStop и AMC

Рост Opendoor на 264% в 2025 году повторяет уже знакомую схему: розничные инвесторы, использующие соцсети для организации покупательного давления на недооцененные или проблемные акции. GameStop и AMC шли почти по одинаковому сценарию — первоначальный взрыв цен, эйфорические заголовки и затем резкое падение по мере исчезновения импульса.

Opendoor уже снизилась на 46% от своего пика 2025 года, что говорит о том, что первоначальный ажиотаж начал остывать. Структурные проблемы компании не решены. Рынок недвижимости не улучшился существенно. Убытки продолжаются. Что изменилось — это настроение рынка, а оно по своей природе эфемерно.

Когда ралли, вызванное соцсетями, сталкивается с жесткой реальностью бизнес-фундаменталов, результат редко благоприятен для долгосрочных инвесторов. Тот же ажиотаж, который подтолкнул розничных трейдеров к покупке Opendoor по $10.87, — это же самый ажиотаж, который вытеснит их при негативных новостях.

Итог: когда хайп встречается с рыночной реальностью

Для инвесторов, рассматривающих Opendoor Technologies, главный вопрос — не сможет ли компания в теории изменить ситуацию — любой бизнес может. Вопрос в том, имеет ли смысл делать ставку на такой сценарий, учитывая соотношение риск-вознаграждение.

Opendoor сталкивается с бизнес-моделью, проверенной на прочность против Zillow, которая оказалась слабой. Она сталкивается с рынком с избыточным структурным предложением. Она сжигает деньги в темпе, который дает ей несколько лет «запаса», а не десятилетий. И сейчас она движется на fumes розничного ажиотажа, который исторически оказался эфемерным.

264% доходности 2025 года — это впечатляющее превосходство. Но на рынках вчерашнее чудо часто превращается в завтрашнее предупреждение. Пока Opendoor не докажет, что ее новый CEO и искусственный интеллект смогут сделать то, что не смогли наследственные конкуренты — и в условиях слабого рынка недвижимости — риск дальнейших падений в 2026 году кажется значительным.

Инвесторам следует подходить к этому с ясным пониманием рисков, прежде чем вкладывать капитал в эту историю.