Инвестиционный сигнал D1 Capital $358 Миллион в Kilroy Realty: доверие крупного инвестора к обесцененному прибрежному офисному рынку

Общая картина: институциональная уверенность в контр-интуитивной стратегии

В поразительном шаге, который бросает вызов преобладающим настроениям относительно офисных REIT на Западном побережье, нью-йоркский фонд D1 Capital Partners значительно увеличил свою экспозицию в Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC), сигнализируя о том, что опытный капитал по-прежнему видит привлекательную ценность, несмотря на годы неблагоприятных условий в секторе коммерческой недвижимости. Согласно отчетам SEC, опубликованным 14 ноября, хедж-фонд увеличил свою позицию в Kilroy примерно на 6,6 миллиона акций в третьем квартале 2024 года.

Внутри сделки: как D1 сформировал свою $358M позицию

Общий объем активов фонда в Kilroy вырос примерно до 8,5 миллиона акций, оцененных в $358,4 миллиона — увеличение стоимости по сравнению с предыдущим кварталом на $293,7 миллиона. Эта позиция составляет 4,1% от общего портфеля акций США фонда D1 Capital Partners, что является значительным распределением для фонда с капиталом в несколько миллиардов долларов, который обычно ориентируется на высокотехнологичные и промышленные акции с высоким ростом.

Особенность этого накопления особенно заметна из-за времени. Акции Kilroy закрыли пятницу по цене $40,78, что всего на 1% больше за последние двенадцать месяцев, в то время как индекс S&P 500 вырос на 13% за тот же период. Для фонда с целью получения альтернативного альфа поддержка аутсайдера сигнализирует либо о исключительной уверенности, либо о расчетной гипотезе о возврате к средним значениям.

Операционная картина Kilroy

Ключевые показатели:

• Текущая цена акции: $40,78
• Рыночная капитализация: $4,9 миллиарда
• Выручка за последние 12 месяцев: $1,1 миллиарда
• Чистая прибыль за последние 12 месяцев: $322,1 миллиона
• Размер портфеля: около 17 миллионов квадратных футов
• Ориентация: офисная и научно-исследовательская недвижимость на западном побережье

Почему D1 может быть прав: новые положительные сигналы

Контр-интуитивный сценарий приобретает дополнительное подтверждение при анализе недавней операционной динамики Kilroy. Последние квартальные результаты компании показали несколько обнадеживающих данных, которые часто игнорируются рынком, сосредоточенным на вопросах заполняемости:

Финансовый импульс: несмотря на небольшое снижение выручки до $279,7 миллиона по сравнению с $289,9 миллиона годом ранее, чистая прибыль резко выросла до $156,2 миллиона с $52,4 миллиона — почти в три раза, что отражает улучшение экономики объектов и прибыль от продаж.

Ускорение арендных сделок: ранние отчеты за квартал подчеркнули значительные разницы в арендных ставках, а GAAP-начало аренды ускорилось. В рынке REIT, где объем новых договоров часто свидетельствует о стабилизации, эти показатели свидетельствуют о восстановлении фундаментальных показателей.

Защита качества портфеля: Kilroy сохраняет стабилизированную базу премиальных офисных и научных активов в ликвидных, но ограниченных по ликвидности прибрежных рынках. Технологические, развлекательные, научные и корпоративные компании продолжают искать современные, ориентированные на устойчивость рабочие пространства — именно этим занимается Kilroy.

Где Kilroy занимает место в портфеле D1

Пять крупнейших позиций фонда по данным SEC показывают его ростовую ориентацию:

• NASDAQ: CART — $829,2 миллиона (9,5% от активов)
• NASDAQ: APP — $601,3 миллиона (6,9% от активов)
• NYSE: CLH — $567,9 миллиона (6,5% от активов)
• NYSE: RDDT — $465,6 миллиона (5,4% от активов)
• NYSE: FLS — $397,5 миллиона (4,6% от активов)

На этом фоне Kilroy выступает как тактический отход: «барбелл»-позиция, сочетающая реальную поддержку активами и потенциал многолетнего восстановления.

Нерешенные риски: что может сорвать гипотезу

Оптимизм должен быть взвешенным. Западное побережье сталкивается с структурными препятствиями: повышенным уровнем удаленной работы, миграцией в пригороды и расширением капитализационных ставок, что уже много лет давит на оценки. Уровень заполняемости Kilroy остается ниже докандемийных максимумов, и дальнейшее ослабление может потребовать агрессивных списаний или привлечения капитала.

Кроме того, сохранение высоких процентных ставок или рецессия могут сократить денежные потоки до восстановления заполняемости, что может поставить под сомнение своевременность стратегии фонда.

Итог

Агрессивное накопление Kilroy Realty на сумму $358,4 миллиона со стороны D1 Capital Partners свидетельствует о высокой уверенности в том, что терпеливый капитал сможет воспользоваться дислокациями на рынке недвижимости. Решение фонда сделать Kilroy значимой частью портфеля (4,1%) говорит о доверии к тому, что импульс в арендных сделках, улучшение денежной генерации и глубоко дисконтированные оценки со временем принесут значительную прибыль акционерам.

Для инвесторов с высокой толерантностью к рискам и многолетним горизонтом эта контр-интуитивная позиция заслуживает серьезного внимания — особенно если краткосрочные операционные улучшения окажутся устойчивыми.