Как состав арендаторов Realty Income с обязательными платежами обеспечивает устойчивую доходность в условиях рецессии

Когда экономические циклы становятся волатильными, большинство REITs ощущают давление сразу же. Но Realty Income O создала нечто иное: портфель арендаторов, построенный для переживания спадов. Секрет кроется в дисциплинированном фокусе на арендаторах, продающих товары и услуги, необходимые для жизни, а не на дискреционных покупках, которые исчезают во время замедлений.

Защитное преимущество: цифры, рассказывающие историю

Пройдитесь по портфелю Realty Income, и вы заметите закономерность. По состоянию на конец сентября 2025 года примерно 91% годовой базовой арендной платы в рознице поступает от бизнесов, обслуживающих неотъемлемые или ценностно-чувствительные потребности — продукты, магазины у дома, быстротейные рестораны, автосервисы, медицинские учреждения и фитнес-центры. Эта концентрация не случайна; она является ядром защитной позиции REIT.

Результаты за третий квартал подтвердили эффективность стратегии на практике. Компания сохранила 98,7% заполняемости, что на 10 базисных пунктов выше по сравнению с предыдущим кварталом, что было достигнуто именно за счет этих устойчивых секторов, которые привлекают клиентов независимо от экономических условий. В отличие от торговых центров с дискреальной розницей, которые теряют арендаторов во время спадов, эти категории поддерживают пешеходный трафик и платежи по аренде через инфляцию, рецессии и изменения потребительских настроений.

Экономика становится лучше, если рассматривать динамику аренды. Уровень возврата арендной платы Realty Income достиг 103,5% по 284 договорам аренды в Q3, что принесло $71 миллионов новых денежных арендных платежей. Более показательным является то, что 87% этой деятельности по аренде пришлись на продление существующими арендаторами, что свидетельствует о настоящей приверженности арендаторов, а не о замене из-за оттока. Средний срок аренды составляет 8,9 лет, что обеспечивает долгосрочную видимость доходов и избегает постоянных проблем с переоформлением.

Почему магазины с фокусом на ценность важнее, чем кажется

Рассмотрите состав арендаторов помимо основных процентов. Ритейлеры, такие как Dollar General и Family Dollar, специально ориентированы на потребителей, чувствительных к цене, которые увеличивают расходы во время инфляции — именно тогда, когда другие сегменты розницы сокращаются. Это создает естественный хедж: когда дискреционные расходы падают, защитная розница укрепляется. Тенденции, ориентированные на услуги, добавляют еще один уровень защиты. Автосервисы, стоматологические клиники и фитнес-центры сталкиваются с минимальными нарушениями со стороны электронной коммерции и сохраняют стабильную клиентскую базу, что принципиально отличается от магазинов модной одежды или электроники, которые теряют долю рынка онлайн-конкуренции.

Структура чистой аренды усиливает это преимущество. В рамках тройной чистой аренды арендаторы покрывают налоги на имущество, страховые взносы и расходы на обслуживание, оставляя Realty Income собирать арендную плату с минимальными операционными затратами. Это означает более высокий коэффициент конверсии EBITDA и более стабильное покрытие дивидендов — основной механизм, лежащий в основе знаменитого ежемесячного дохода REIT.

Конкуренты следуют той же стратегии

Realty Income не один в признании этой возможности. Kimco Realty Corporation KIM и Regency Centers Corporation REG реализуют практически идентичные стратегии, подтверждая подход в секторе.

Kimco значительно изменил структуру своего портфеля. В Q3 2025 центры с продуктовым якорем теперь дают 86% от годовой базовой арендной платы (ABR), по сравнению с 78% всего пять лет назад. Влияние видно в операционных показателях: 427 подписанных договоров на 2,3 миллиона квадратных футов обеспечили средний доход по аренде в диапазоне 11,1% — здоровая экономика обновлений, отражающая спрос арендаторов и ценовую силу.

Портфель Regency еще более ориентирован на необходимость в рознице, более 85% объектов — это районные и общественные центры с продуктовым якорем. Это не случайное смещение; оно отражает целенаправленное распределение капитала в объекты с крупными магазинами, обладающими мощными позициями на рынке. В периоды неопределенности экономика этих портфелей показывает стабильность, а сборы арендных платежей остаются устойчивыми.

Оценка показывает смешанные сигналы, но структура остается надежной

Производительность за текущий год рассказывает часть истории. Акции Realty Income выросли на 6,1% к концу 2025 года, опередив снижение сектора розничных REIT на 7,3% — такой разрыв подтверждает защитную стратегию.

С точки зрения оценки, O торгуется по мультипликатору FFO на 12 месяцев вперед 12,82, что ниже как среднего по сектору, так и его собственной медианы за год — 13,13. Несмотря на то, что прогнозы аналитиков по FFO на 2025 год были понижены, оценки на 2026 год за последние 30 дней выросли, что свидетельствует о доверии к нормализованной прибыли. В настоящее время Realty Income имеет рейтинг Zacks #3 (Hold), что отражает сбалансированный риск и вознаграждение при текущих ценах.

Основной вывод

Общий урок выходит за рамки одного REIT или сектора. При формировании портфелей с доходом важны не только доходность, но и качество арендаторов. Распределение дивидендов в 5% на основе ценностно-ориентированных ритейлеров с занятостью более 95% создает другие характеристики риска, чем 6% доходности, зависящей от дискреционных расходов, исчезающих во время рецессий. Realty Income, Kimco и Regency создали портфели, которые не просто переживают спады — они часто сокращают пустующие площади в эти периоды, чтобы улучшить качество аренды. Эта защитная позиция, основанная на арендаторах, продающих товары первой необходимости, и укрепленная структурой чистой аренды, представляет собой настоящий конкурентный рывок.

(Примечание: Метрики прибыли, упомянутые в тексте, представляют собой Funds From Operations (FFO), стандартную меру оценки эффективности REIT.)