Понимание жилищной программы PUD: что должен знать каждый покупатель жилья

Если вы ищете дом, вы, вероятно, наткнулись на объявления, в которых упоминаются PUD (планируемое единичное развитие) или сборы HOA. Но что именно такое планируемое единичное развитие и почему это должно вас заинтересовать? Будь то предварительное одобрение ипотеки или уже проживание в таком доме, понимание PUD может спасти вас от дорогостоящих сюрпризов в будущем.

Чем отличается PUD-жилье?

Планируемое единичное развитие (PUD) — это по сути сообщество, где отдельные домовладельцы покупают свои дома и участки, но совместно владеют общими зонами через ассоциацию домовладельцев. В отличие от традиционных районов, где каждое имущество стоит отдельно, PUD объединяет односемейные дома, таунхаусы или квартиры с обязательным членством в сообществе.

Застройщики структурируют PUD-жилье так, чтобы создавать привлекательные, смешанные по назначению сообщества. Вы можете найти продуктовые магазины, рестораны, офисы, школы и детские сады прямо рядом с жилыми зданиями. Некоторые PUD-объекты даже включают религиозные учреждения и легкую промышленность, такую как склады. Именно это сочетание типов жилья и коммерческих удобств делает PUD привлекательным для разных образов жизни и бюджетов.

Реальная стоимость PUD-жилья: за пределами цены покупки

Вот что отличает PUD-жилье с финансовой точки зрения: вы не только владеете своим домом — вы также владеете своим участком земли. Но ассоциация домовладельцев (HOA) владеет и обслуживает все общие удобства (бассейны, теннисные корты, парки, ландшафтный дизайн, системы безопасности), которые приносят пользу всему сообществу.

Это стоит денег. Ежемесячные, квартальные или ежегодные взносы HOA обязательны для каждого владельца в PUD. Эти сборы напрямую влияют на то, сколько дома вы можете себе позволить, поскольку кредиторы учитывают их при расчете вашего соотношения долга к доходу при одобрении ипотеки.

Перед тем как купить PUD-жилье, задайте себе вопрос: буду ли я действительно пользоваться этими удобствами? Готов ли я платить дополнительно каждый месяц за их содержание? Ответ поможет понять, стоит ли PUD для вас.

Ограничения, связанные с PUD-жильем

Жить в PUD означает соблюдать правила сообщества относительно вашей собственности. Общие ограничения включают:

• Аренду дома на короткий срок без одобрения HOA
• Покраску дома в неподдерживаемый цвет
• Парковку автомобилей на улицах на ночь
• Размещение политических плакатов во дворе

Хотя любые HOA могут применять эти правила, они встроены в структуру PUD. Вы не можете отказаться от них после покупки — единственный выход — продать свою недвижимость.

Почему кредиторы внимательно проверяют PUD-жилье

При подаче заявки на ипотеку на PUD-квартиру кредиторы не заботятся только о вашем кредитном рейтинге и доходе. Они также проверяют:

• Финансовые резервы HOA для крупных ремонтов
• Количество должников по взносам
• Наличие текущих судебных разбирательств с участием ассоциации
• Ковенанты, условия и ограничения PUD (CC&Rs)

Кредиторы обращают внимание на эти детали, потому что плохо управляемая HOA в PUD становится их проблемой тоже. Если им потребуется произвести взыскание и перепродать вашу недвижимость, недофинансированная или плохо управляемая ассоциация усложняет продажу дома.

Предупреждающие знаки в PUD-жилье

Перед покупкой в любой PUD-сообществе наймите юриста по недвижимости для проверки документов. Обратите особое внимание на:

• Низкие резервные фонды по сравнению с потребностями обслуживания
• Высокий уровень просрочек по взносам среди домовладельцев
• Активные судебные иски между HOA и жильцами
• Неясные или чрезмерно строгие CC&Rs

Если эти проблемы кажутся вам серьезными, возможно, вы вообще не сможете получить ипотеку на это PUD-жилье — что на самом деле защитит вас от наследования чужих проблем.

Стоит ли инвестировать в PUD-жилье?

PUD-жилье может стать отличным выбором, если вы цените удобства сообщества, постоянное обслуживание недвижимости и регулируемые стандарты района. Встроенные правила означают, что ваши соседи не смогут оставить свои дворы в запустении или вести разрушительный бизнес из дома.

Но PUD требует обязательств. Вы платите регулярные сборы, соблюдаете строгие правила и принимаете, что не можете вносить определенные изменения в свою собственность без разрешения. Взамен вы получаете ухоженное сообщество, где стоимость недвижимости, как правило, остается стабильной.

Итог: PUD-жилье предлагает преимущества образа жизни и сплоченность сообщества, но обязательно полностью поймите свои финансовые и юридические обязательства перед тем, как подписывать договор.