Помимо доходности в 5,6%: стратегический поворот Realty Income и что он означает для инвесторов, ищущих доход

Когда акция дивидендной компании с именем на слуху остается на месте, в то время как широкий рынок стремительно растет, инвесторы естественно начинают нервничать. Именно это происходит с Realty Income (NYSE: O), которая за последний год принесла всего 4,7% дохода по сравнению с ростом S&P 500 на 12,8%. Тем не менее, текущая дивидендная доходность компании в 5,6% продолжает привлекать внимание. Настоящий вопрос не в том, привлекательна ли доходность — а в том, оправдает ли смелая переориентация руководства недавний скептицизм рынка.

Европейская ставка: где скрывается рост

Доминирование Realty Income на внутреннем рынке недвижимости претерпевает фундаментальные изменения. Еще в 2019 году у компании практически не было международного присутствия. Сегодня, после систематического приобретения объектов в Великобритании и Европе, компания сделала расчетливый сдвиг: 72% недавнего объема инвестиций теперь направляется в европейские рынки, а европейские и британские объекты составляют 17,7% ее арендной базы по контрактам.

Цифры показывают, почему руководство так оптимистично настроено по поводу этого расширения. Только в третьем квартале Realty Income вложила $1 миллиардов в европейскую недвижимость — превзойдя $889 миллионов и $893 миллионов, потраченные во втором и первом кварталах соответственно. Более того, эти зарубежные активы показывают лучшие результаты, чем их американские аналоги. Европейские объекты приносят начальную взвешенную среднюю доходность наличных средств в 8%, значительно превосходя 7% от недавно приобретенных объектов в США.

Генеральный директор Сумит Рой объяснил логику во время обсуждения результатов: европейские возможности «выглядят более благоприятно с точки зрения риска и доходности по сравнению с США». Это не безрассудное расширение — компания остается дисциплинированной, поддерживая коэффициент селективности всего в 4,4%, что означает, что она рассматривает только около $1,4 миллиарда из $31 миллиардов объектов, которые она оценивает.

Возможность в $2 миллиардах, ожидающая своего часа

Руководство выявило критическую ограниченность в третьем квартале: компания обнаружила $2 миллиардов привлекательных инвестиционных возможностей, но не могла их реализовать из-за слишком высоких затрат на заимствование. Этот «сухой» капитал скоро будет задействован через недавно запущенный фонд под названием Realty Income U.S. Core Fund.

Этот фонд с открытым концом работает иначе, чем традиционная модель компании. Realty Income вложила в него $1,4 миллиарда в виде промышленных и торговых объектов, переданных с баланса компании. Теперь фонд сотрудничает с институциональным капиталом для приобретения и управления инвестициями в американскую недвижимость с долгосрочной арендой, обеспечивая надежные потоки доходов и поддерживая рост и ликвидность компании. По сути, Realty Income открыла механизм доступа к капиталу, который ранее был недоступен, что позволяет ей реализовать эти $2 миллиардов возможностей, не нагружая собственный баланс.

31-летний опыт, достойный уважения

Контекст важен при оценке любой дивидендной акции. Realty Income повышает дивиденды ежегодно с 1994 года — это 666 последовательных ежемесячных выплат дивидендов к следующему платежу акционеров. Компания превратилась из владельца одного объекта в операцию с доходом в $5,27 миллиарда, что на staggering 10 657% больше по сравнению с начальной точкой в $49 миллионов.

Эта последовательность важна. Акции приносят в среднем 13,7% годовых с 1994 года, что дает совокупный рост в 5 253%. Хотя отдельные повышения дивидендов часто скромны, практика компании увеличивать выплаты несколько раз в год означает, что общий годовой доход и доходность значительно накапливаются за десятилетия.

Является ли доходность в 5,6% ловушкой или возможностью?

Высокие доходности иногда сигнализируют о проблемных компаниях, у которых цена акций рухнула — классические ловушки стоимости. Realty Income не подходит под этот профиль. Коэффициент цена/прибыль компании в 55 указывает на премиальную оценку, потому что рынок признает качество недавних результатов. Прибыль выросла на 17,2%, а выручка — на 10,3%, при этом компания делает стратегические ставки на развивающийся географический рынок.

Недавнее снижение ставки Федеральной резервной системы на 25 базисных пунктов дает дополнительную поддержку. Realty Income планирует рефинансировать кредит в $1,1 миллиарда с мультивалютной структурой по более выгодным условиям, что улучшит устойчивость денежного потока. По мере нормализации доходности по казначейским облигациям, доходность компании в 5,6% становится все более привлекательной по сравнению с безрисковыми альтернативами, что может привлечь новых инвесторов.

Итог

Realty Income осуществляет тщательно спланированную трансформацию: географическую диверсификацию в более доходные рынки, оптимизацию структуры капитала через инновационные частные инструменты и дисциплинированное использование балансовых ресурсов. Скромная динамика цены акций за последний год отражает рыночную неопределенность по поводу этих шагов, а не фундаментальное ухудшение ситуации. Для инвесторов, ищущих надежный и растущий доход, текущая доходность и уровень выплат заслуживают серьезного внимания.