Может ли 50-летняя ипотека обернуться обратным эффектом? Что предупреждают эксперты по недвижимости о предложении Трампа

Когда президент Дональд Трамп предложил продлить сроки ипотеки до 50 лет, эксперты в сфере недвижимости сразу же подняли тревогу. Хотя концепция кажется простой — распределить платежи на более длительный период, чтобы снизить ежемесячные расходы — реакция индустрии недвижимости выявила серьезные структурные проблемы, которые могут подорвать доступность жилья, а не улучшить её.

Тень жилищного кризиса нависает

Цитаты из отраслевых экспертов постоянно проводят параллели с 2006 годом. Джефф Лихтенштейн, генеральный директор Echo Fine Properties, назвал расширенные ипотеки «повтором прошлых ошибок». Финансовый кризис 2008 года произошел отчасти потому, что кредиторы отказались от стандартов кредитования, одобряя ипотеки для покупателей, которые не могли их позволить. Ипотека на 50 лет может ускорить подобную тенденцию.

«Если рынок жилья снизится, заемщики окажутся в ловушке без собственного капитала, чтобы выйти из ситуации», — предупредил Лихтенштейн. «Экстренные расходы или потребности в пенсии оставляют домовладельцев с пустыми карманами и зафиксированными платежами. Это краткосрочное облегчение, маскирующее долгосрочную катастрофу.»

Большинство заемщиков не проживут достаточно долго, чтобы выплатить её полностью

Вот демографическая реальность: согласно данным Национальной ассоциации риэлторов, медианный возраст первичных покупателей жилья в 2025 году составит 40 лет — самый высокий показатель за всю историю. Центры по контролю и профилактике заболеваний оценивают среднюю продолжительность жизни в США в 78,4 года.

Математика не сходится. Пара в возрасте около 30-35 лет, заключающая договор на 50 лет, будет платить до своих 80 лет. «Это за пределами трудоспособных лет для большинства людей», — объяснил Майкл Микелетти из Unlock Technologies. «Расходы на здравоохранение и необходимые жизненные расходы съедают пенсионные бюджеты. Продолжение выплат по ипотеке становится невозможным для многих.»

Некоторые эксперты в сфере недвижимости возражают, что домовладельцы редко остаются в доме на 50 лет, но основная проблема остается: структура стимулирует накопление долга вместо построения богатства.

Создание собственного капитала занимает гораздо больше времени

Краткосрочные ипотеки ускоряют накопление капитала, поскольку выплаты по основному долгу преобладают в первые годы. Структура на 50 лет кардинально меняет ситуацию.

«При расширенной амортизации минимальные платежи идут на погашение основного долга, в то время как большая часть покрывает проценты», — отметил Микелетти. «Домовладельцы значительно отстают по сравнению с альтернативами вроде HELOC или соглашений о долевом участии в капитале дома.» Это задерживает создание богатства именно в тот момент, когда семьи нуждаются в нем больше всего — в пиковые годы доходов и до выхода на пенсию.

Более высокие цены на жилье могут устранить выгоду от доступности

Разработчик недвижимости Тодд Дровлетт выделил основную парадоксальную ситуацию: «Рынок жилья работает на принципе спроса и предложения. Если ипотека на 50 лет снижает ежемесячные платежи, больше покупателей внезапно «квалифицируются», конкурируя за одни и те же ограниченные дома. Продавцы это замечают и повышают цены соответственно.»

Результат? Ежемесячные платежи исчезают, поскольку цены растут, чтобы соответствовать новой покупательской способности. Вместо решения проблемы доступности эта политика может ее усугубить — классическая рыночная коррекция, которая выгодна продавцам, а не первым покупателям.

Итог

Эксперты в сфере недвижимости единодушно считают, что хотя 50-летние ипотеки звучат привлекательно на бумаге, они создают структурные ловушки: отсроченную пенсионную безопасность, сокращение накопления капитала, инфляционное давление на цены и системные риски. Рынок жилья нуждается в решениях со стороны предложения и стратегиях повышения доступности, а не в расширенных долговых обязательствах, которые перекладывают проблемы на будущее.