Почему 53% американских домов теряют в стоимости — и почему это не кризис на рынке жилья

Рынок недвижимости резко меняется. Последние исследования Zillow показывают, что снижение цен на дома за последний год затронуло более половины всех американских домов, при этом 53% потеряли в стоимости — это самый высокий показатель с 2012 года. Средние падения составили 9,7%, что создает, кажется, мрачную картину для владельцев жилья. Но прежде чем паника охватит, цифры рассказывают более нюансированную историю, чем заголовки.

Реальность за падением цен

Вот что делает эту ситуацию менее катастрофической, чем кажется: хотя снижение цен на дома широко распространено, реальный финансовый ущерб остается ограниченным. Только 4,1% домов сейчас стоят меньше, чем при последней продаже, и типичный владелец жилья все еще увеличил свою стоимость на 67% с момента покупки. Эта разница важна, потому что она показывает, что большинство владельцев остаются в положительной зоне по капиталу, несмотря на недавние падения.

Дэррен Тули, старший кредитный специалист в Cornerstone Financial Services, дает важную перспективу: «Что мы видим, так это широкую нормализацию после нескольких лет неустойчиво быстрого роста цен». Всплеск на рынке жилья во время пандемии создал искусственный импульс. Низкие процентные ставки и миграция, вызванная пандемией, стимулировали быстрый рост цен, который просто не мог быть устойчивым. Сегодняшнее охлаждение — это рыночная коррекция, а не крах.

Замедление роста — сигнал стабилизации рынка, а не свободного падения

Сельма Хепп, главный экономист в Cotality, указывает на замедление роста цен как на признак созревания рынка. Рост цен на жилье замедлился до всего 1,8% в 2025 году, а Cotality прогнозирует примерно 3% роста на 2026 год, с региональными вариациями от 2% до 4%. Если инфляция останется высокой, реальный рост цен может остаться на месте — что фактически благоприятно для доступности жилья без вызова массовых продаж в панике.

Ключевое отличие: постепенное снижение цен на дома вместе с замедлением роста — это принципиально другое явление, чем крах рынка. Крах сопровождался бы паническими распродажами, обвалом запасов и массовыми проблемными объектами. Вместо этого текущая ситуация показывает, что запасы остаются исторически узкими — всего 4,7 миллиона единиц по данным Zillow.

География определяет траекторию вашего рынка

Не все регионы испытывают одинаковое давление. Тули подчеркивает, что ограниченные запасы создают «потолок» для цен: «Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, большинство охлаждающихся рынков, скорее всего, снова разогреются». Эта региональная вариация формирует прогноз на 2026 год:

Рынки роста: Северо-Запад и Средний Запад ожидают роста на 3-4%, благодаря ограниченному предложению и стабильному спросу. Северо-восток продолжает выигрывать за счет высокооплачиваемых рабочих центров и доступных пригородных сообществ, привлекательных для гибридных работников.

Зоны корректировки: Юг и Запад — регионы, которые резко выросли во время пандемии, сталкиваются с трудностями из-за роста стоимости страховых полисов, налогов на недвижимость и взносов HOA. Цены на дома здесь падают заметнее, поскольку миграция эпохи пандемии идет на спад, а вопросы доступности жилья вновь выходят на первый план.

Уязвимые прибрежные районы: города с высокими затратами на страхование и проблемами с посткатастрофическим покрытием могут увидеть стабилизацию или умеренное снижение цен.

Миграционные паттерны возвращаются к экономическим реалиям

Революция удаленной работы во время пандемии подтолкнула работников и капитал к направлениям Юга и Запада. Этот тренд меняется. По мере возвращения сотрудников в офисы и листинга недвижимости работниками с выгодными ставками по ипотеке, миграционные паттерны нормализуются. Рост рабочих мест, доступность и жизненные основы — а не пандемийные спекуляции — вновь оказывают влияние.

Этот баланс, хотя и вызывает снижение цен в перегретых рынках, одновременно открывает возможности для покупателей, которые сидели в стороне во время ажиотажа. Охлаждение рынка не означает кризиса; это означает лучшее соотношение спроса и предложения, приближающееся к историческим нормам.

Итог: охлаждение, а не крах

Эта разница очень важна. Да, снижение цен на более чем половине американских домов сигнализирует о корректировке. Но сохранение положительного капитала у владельцев, ограниченные запасы и региональные различия рисуют картину нормализации рынка, а не системного краха. Как Федеральная резервная система управляет ставками в 2026 году, в конечном итоге определит, разогреется ли рынок снова или продолжит замедляться — но любой сценарий далек от краха.