Максимизация налоговой экономии: Полное руководство по вычитаемым расходам при сделках с домом

При покупке, продаже или рефинансировании недвижимости, расходы на закрытие сделки представляют собой значительные финансовые затраты. В то время как большинство налогоплательщиков пользуются стандартным вычетом, год покупки или рефинансирования может предоставить уникальную возможность. Некоторые расходы на закрытие сделки могут квалифицироваться как налоговые вычеты, и эти дополнительные списания могут поднять ваши детализированные вычеты выше порога стандартного вычета, что приведет к значительной налоговой экономии.

Для налоговых деклараций за 2020 год, поданных в 2021 году, стандартный вычет составляет $12,400 для физических лиц, $18,650 для глав домохозяйств и $24,800 для совместных деклараций супругов. Если ваши детализированные вычеты — включая расходы на закрытие — превышают эти суммы, вам следует заполнить Schedule A и детализировать расходы, а не использовать стандартный вычет.

Понимание, что квалифицируется: Не все расходы на закрытие являются налоговыми вычетами

Существует важное заблуждение: каждый расход на закрытие сделки обладает потенциалом для налогового вычета. На самом деле, IRS разрешает вычеты только для расходов, классифицированных как налоги или проценты. Знание, какие расходы qualify, может значительно снизить ваш налоговый бремя, так как вы можете иметь право на вычет гораздо большего, чем предполагали изначально.

Пять основных категорий налоговых вычетов по расходам на закрытие

Налоги на имущество: Ваша первая возможность для вычета

Государственные и местные налоги на недвижимость полностью вычитаются в год их уплаты, при условии, что они взимаются равномерно со всеми объектами недвижимости в вашем районе для поддержки общего общественного благосостояния. Однако есть важное ограничение: вы не можете вычесть более $10,000 ($5,000 при совместной подаче) по всем налогам на имущество, налогам с продаж и налогам на доходы штата и местных органов власти в совокупности.

Предоплаченные проценты: часто-игнорируемый вычет

Закрытие сделки обычно происходит в середине месяца, что требует уплаты процентов за частичный месяц до вашего первого регулярного платежа по ипотеке. Например, если вы закрываете сделку 10 марта, вы будете должны проценты с 10 по 31 марта. Эти предоплаченные проценты считаются вычитаемыми расходами, которые обрабатываются так же, как и обычные проценты по ипотеке на протяжении всего срока кредита.

Чтобы проценты по ипотеке оставались вычитаемыми, ипотека должна быть обеспечена вашим домом, а заемные средства должны финансировать покупку, строительство или значительное улучшение вашего основного жилья или второго дома. IRS ограничивает вычет процентов по ипотеке суммой в $750,000 ($375,000 при совместной подаче). Ваш кредитор сообщает о годовых выплатах процентов в форме IRS 1098, хотя платежи по $600 не обязательно должны быть задекларированы — вы все равно можете их вычесть.

Ежемесячные платежи по ипотеке и любые связанные с ними штрафы за просрочку также подходят для этого вычета.

Пункты и сборы за займ: предоплаченные проценты под другим названием

Когда вы платите пункты для снижения ставки по ипотеке, IRS классифицирует эти «пункты скидки» как предоплаченные проценты, что делает их потенциально вычитаемыми в год их оплаты. Для этого должны выполняться несколько условий:

• Ипотека обеспечена вашим основным жильем
• Заемные средства используются для покупки, строительства или значительного улучшения вашего основного дома
• Оплата пунктов является стандартной деловой практикой в вашем регионе
• Оплаченные пункты не превышают обычных сумм для вашего региона
• Вы используете кассовый метод учета (подходит для большинства физических лиц)
• Ваш кредитор не взимает дополнительные пункты в обмен на снижение сборов в другом месте
• Денежные средства, внесённые при закрытии, равны или превышают сумму пунктов
• Пункты рассчитываются как процент от суммы займа
• В вашем договоре по сделке явно указаны оплаченные пункты

Обратите внимание, что вы можете вычесть пункты даже если продавец их оплатил, при условии выполнения всех вышеуказанных условий. При продаже позже вы уменьшите базу стоимости покупки на сумму пунктов, оплаченных продавцом.

Понимание сборов за андеррайтинг и оформление займа: являются ли сборы за андеррайтинг налоговыми вычетами?

IRS классифицирует сборы за оформление ипотеки — включая сборы за андеррайтинг, которые взимают кредиторы за обработку и андеррайтинг вашей ипотеки — как пункты. Этот классификационный ответит на распространённый вопрос: являются ли сборы за андеррайтинг налоговыми вычетами? Да, при правильной документации и соблюдении критериев для сборов за оформление займа. Вы можете вычесть сборы за оформление кредита, включая сборы за андеррайтинг, даже если продавец их покрывает. Это относится ко всем сбором, взимаемым кредитором за обработку.

Эти сборы обычно составляют от 0,5% до 1% от суммы займа и подлежат тому же режиму, что и пункты скидки.

Страховые взносы по ипотечному страхованию: четыре типа, подлежащие вычету

IRS признает четыре категории ипотечного страхования как вычитаемые: частное ипотечное страхование (PMI), сборы за финансирование VA для VA-займов, сборы за гарантию USDA и первоначальные взносы по ипотеке FHA.

Страховые взносы по ипотеке могут быть структурированы как ежемесячные платежи, единовременный платеж при закрытии или сумма, финансируемая в вашем ипотечном кредите. Для единовременных платежей, уплаченных или финансируемых при закрытии, вы можете полностью вычесть сумму в год закрытия. Однако этот вычет ограничен по доходу: он исчезает при скорректированном валовом доходе (AGI) свыше $100,000 (для одиноких заявителей; $50,000 при совместной подаче) и полностью недоступен, если AGI превышает $109,000 ($54,500 при совместной подаче).

Что нельзя вычесть: распространённые расходы на закрытие, не подлежащие вычету

При покупке дома только проценты по ипотеке и налоги на имущество предоставляют возможности для вычета. Следующие расходы на закрытие сделки явно не подлежат вычету:

• Оплата оценки дома
• Расходы на инспекцию дома
• Расходы на инспекцию вредителей
• Страховые взносы по титулу
• Расходы на эскроу-счёт
• Нотариальные сборы
• Юридические услуги
• Членские взносы в ассоциацию домовладельцев
• Расходы на определение и мониторинг затопления
• Страховые взносы по гарантии дома
• Расходы на кредитный отчет
• Налоги на передачу и штампы
• Арендные платежи

Расходы на закрытие продажи дома: другое налоговое обращение

Продавцы сталкиваются с собственными сложностями при расходах на закрытие, хотя применяются другие правила. Если вы проживали в доме два из последних пяти лет, вы освобождаетесь от налогов на первую $250,000 прибыли ($500,000 при совместной подаче). Эти исключения обеспечивают гораздо большие налоговые преимущества, чем вычеты.

Для прибыли, превышающей эти пороги, увеличение базы стоимости дома уменьшает налог на прирост капитала. Ваша база равна стоимости покупки плюс расходы на содержание, улучшение и связанные с продажей затраты.

Некоторые расходы при покупке и продаже, которые не подлежат вычету, могут быть добавлены к базе стоимости:

• Оплата поиска титула и абстрактные сборы
• Расходы на установку коммунальных услуг
• Юридические услуги и сборы за регистрацию
• Расходы на обследование
• Расходы на передачу и штампы
• Страховка титула владельца

Расходы продавца, увеличивающие базу, включают:

• Комиссии агенту по недвижимости
• Расходы на рекламу
• Юридические услуги
• Платежи по кредиту, произведённые за покупателя
• Расходы на подготовку и другие связанные с продажей затраты

Обратите внимание, что сборы за кредитный отчет, оценку и страхование домовладельца не могут быть добавлены к базе и не дают налоговой выгоды.

Стратегическое планирование для максимальной налоговой эффективности

Понимание этих возможностей для вычетов и корректировки базы стоимости позволяет минимизировать общий налоговый груз. В случаях продажи с высокой прибылью или при сделках с существенными пунктами и сборами за андеррайтинг, консультация с налоговым специалистом поможет вам максимально использовать все доступные вычеты и полностью соблюдать требования IRS.