Понимание требований к HELOC: что на самом деле ищут кредиторы

Начало работы с доступом к домашнему капиталу

Интересуетесь заимствованием под стоимость вашего дома? Линия кредита под домашний капитал (HELOC) предлагает гибкий способ получения средств в любой момент. Но прежде чем разблокировать этот источник револьверного кредита, вам потребуется выполнить определённые требования кредитора. В этом руководстве вы узнаете, какие квалификации важны больше всего и как успешно пройти процесс одобрения.

Основные механизмы HELOC

Думайте о HELOC как о кредитной карте, обеспеченной стоимостью вашего дома. В отличие от традиционного кредита с единовременной выплатой, HELOC позволяет вам брать, погашать и снова брать в кредит до вашего кредитного лимита. Большинство кредиторов позволяют вам получить примерно 80% от стоимости вашего дома.

Сроки делятся на два этапа: период Draw (обычно 5-15 лет), когда вы делаете снятия и платите только проценты, и период погашения (обычно 10-20 лет), когда вы больше не можете снимать средства, но должны погасить остаток. Общий срок может достигать до 30 лет в зависимости от вашего кредитора.

Пять ключевых шагов для получения одобрения

Шаг 1: Исследуйте и сравнивайте кредиторов

Начинайте с поиска. Разные кредиторы предлагают разные процентные ставки, сборы, условия погашения и критерии квалификации. Не останавливайтесь на первом варианте — сравнение нескольких банков, кредитных союзов и онлайн-кредиторов может сэкономить вам тысячи в долгосрочной перспективе.

Шаг 2: Соберите документы и подайте заявку

После выбора кредитора заполните их заявку (большинство предлагают онлайн-опции). Подготовьте выписки из банка, недавние налоговые декларации, формы W-2 или платежные ведомости. Чем лучше организованы ваши документы, тем быстрее пройдет процесс.

Шаг 3: Назначьте оценку стоимости дома

После проверки вашего финансового профиля кредитор закажет профессиональную оценку, чтобы определить текущую рыночную стоимость вашего дома. Ожидайте оплату $300-$400 за эту оценку, хотя эта стоимость обычно добавляется к вашему кредиту, а не оплачивается заранее.

Шаг 4: Получите одобрение и детали закрытия

Ваш кредитор уведомит вас об одобрении, укажет доступный кредитный лимит и подтвердит вашу ставку. Затем вы подпишете документы по кредиту при закрытии. Внимательно ознакомьтесь со всеми условиями на этом этапе.

Шаг 5: Доступ к средствам и право на отмену

После закрытия у вас есть три рабочих дня для пересмотра решения. После истечения этого срока ваш HELOC становится активным, и вы можете начать снимать средства.

Четыре критерия квалификации HELOC

1. Достаточный домашний капитал

Кредиторы хотят видеть, что у вас есть значительная доля в собственности. Обычно требуется как минимум 15-20% собственного капитала для квалификации.

Ваш капитал рассчитывается путем вычитания остатка по ипотеке из текущей стоимости дома. Однако кредиторы не просто смотрят на процент капитала — они оценивают два соотношения:

• Коэффициент кредита к стоимости (LTV): остаток по ипотеке, деленный на стоимость дома
• Общий коэффициент кредита к стоимости (CLTV): все обеспеченные долги по вашему имуществу (ипотеки, существующие кредиты под домашний капитал), деленные на стоимость дома

Большинство кредиторов требуют, чтобы ваш CLTV был менее 85%, хотя некоторые допускают до 90%. Это определяет максимальную сумму займа независимо от наличия у вас собственного капитала.

2. Надежная кредитная история

Ваш кредитный рейтинг показывает вашу надежность для кредиторов. Стремитесь к минимальному баллу в середине 600-х, но 700+ значительно повышает шансы и снижает ставку. В целом, каждое повышение кредитного рейтинга связано с меньшими затратами на заимствование — еще одна причина важности формирования хорошей кредитной истории.

Кредиторы особенно тщательно проверяют историю платежей по HELOC. Поскольку это технически второй ипотечный кредит, они хотят убедиться, что вы стабильно выполняете обязательства.

3. Подтвержденный доход и занятость

Кредиторы требуют доказательств, что вы можете позволить себе платежи по HELOC. Документация зависит от типа дохода:

• Работники по W-2: недавние формы W-2 и последовательные платежные ведомости
• Самозанятые: последние федеральные налоговые декларации
• Получатели пособий: письма о подтверждении социального обеспечения, письма о присуждении пенсии или формы 1099
• Несколько источников дохода: соответствующая документация для каждого

4. Управляемый уровень долга

Ваш коэффициент долга к доходу (DTI) — сумма ежемесячных платежей по долгам, деленная на ежемесячный доход — показывает вашу способность справляться с дополнительным заимствованием. Большинство кредиторов ограничивают его значением 43-50%, хотя некоторые устанавливают более жесткие лимиты.

Рассчитайте его, сложив все ежемесячные обязательства (ипотека, кредитные карты, автокредиты, студенческие кредиты) и разделив на валовой ежемесячный доход. Стремитесь к минимальному значению этого коэффициента.

Ожидания по срокам

Планируйте 2-4 недели от подачи заявки до получения средств, хотя сложные ситуации могут затянуться до 6 недель. На скорость влияют полнота заявки, график оценки и загруженность вашего кредитора.

Когда HELOC может быть не лучшим вариантом

Альтернатива — личные займы

Нес secured личные займы не требуют залога и могут финансировать различные расходы. Обратная сторона? Более высокие ставки по сравнению с HELOC, поскольку они более рискованны для кредиторов. Лучше всего для небольших сумм, когда вы не хотите рисковать своим домом.

Рефинансирование с использованием наличных средств

Замените существующую ипотеку на новую, более крупную, и возьмите разницу. Вы избегаете второго ежемесячного платежа, но рефинансируете всю ипотеку — что может сбросить ваш график погашения. Особенно выгодно, когда ставки значительно снизились.

Ипотечные кредиты под домашний капитал

Получите сумму наличными вместо револьверной линии, обычно с фиксированными ставками. Процентные ставки находятся между HELOC и личными займами. Фиксированные платежи дают предсказуемость, что привлекает тех, кто ценит стабильность, хотя риск потери дома при неисполнении обязательств остается.

Итоговые мысли о квалификациях HELOC

Соответствие требованиям HELOC требует многоаспектного подхода: демонстрации достаточного домашнего капитала, поддержания хорошей кредитной истории, подтверждения доходов и контроля уровня долга. Понимание этих требований заранее поможет укрепить вашу заявку и, возможно, получить лучшие условия. Решение о целесообразности HELOC зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и от того, какие альтернативы лучше соответствуют вашим целям.