50-летняя ипотечная ставка: что может пойти не так с жилищной программой Трампа

Президент Дональд Трамп недавно предложил ввести 50-летние ипотечные кредиты, чтобы смягчить кризис доступности жилья, растягивая выплаты по кредиту на десятилетия. Хотя математически это уменьшает ежемесячные платежи, профессионалы в сфере недвижимости предупреждают, что лечение может оказаться хуже болезни. Давайте рассмотрим, что может пойти не так.

Проблема долгожительства: большинство заемщиков не доживут до конца срока

Вот демографический ключ: медианный возраст впервые покупающих жилье достиг 40 лет в 2025 году — рекорд по данным Национальной ассоциации риэлторов. В то же время CDC оценивает среднюю продолжительность жизни в США в 78,4 года. Посчитайте сами: заемщик в возрасте 40 лет будет 90, когда ипотека закончится.

Майкл Микелетти, директор по коммуникациям в Unlock Technologies, прямо говорит о человеческих потерях: «Пара в возрасте средних 30-х, заключившая договор на 50 лет, сталкивается с десятилетиями выплат, охватывающими пенсию и годы после нее. Большинство не накопит достаточно средств, чтобы поддерживать платежи, покрывать медицинские расходы и основные нужды».

Тем не менее, некоторые эксперты отмечают, что владельцы домов редко остаются в одной недвижимости на весь срок ипотеки. Структура на 50 лет не обязательно предполагает проживание именно 50 лет — речь идет о том, что более широкая экосистема выигрывает за счет повышения доступности.

Ловушка капитала: накопление богатства занимает вечность

Краткосрочные ипотеки позволяют быстрее накапливать капитал, поскольку погашение основного долга ускоряется в начале. При 50-летней ипотеке накопление капитала идет медленно. В первые десятилетия почти каждый платеж идет на проценты, а основной долг почти не уменьшается.

Микелетти объясняет: «Капитал остается заблокированным годами. Сделка по домашнему капиталу или HELOC дает лучший доступ к стоимости вашего дома, когда он действительно нужен — а не через десятилетия».

Эта структурная несправедливость означает, что заемщики лишены финансовой гибкости именно тогда, когда возникают дорогостоящие жизненные сюрпризы.

Парадокс: снижение платежей может еще больше поднять цены

Это противоинтуитивно, но вызывает тревогу. Меньшие ежемесячные обязательства теоретически улучшают доступность. На практике рынки недвижимости работают на принципе спроса и предложения. Если 50-летние ипотеки позволяют покупателям претендовать на большие кредиты, конкуренция за один и тот же запас жилья возрастает. Цены растут — и полностью нивелируют преимущества в доступности.

Риэлтор Тодд Дроэтт предупреждает: «Это усугубит проблему доступности. Чем больше покупателей сможет «позволить» себе дома при растянутых платежах, тем сильнее конкуренция и выше цены. Вы ничего не решили, только усложнили долг».

Исторический контекст: рецепт очередного кризиса?

Джефф Лихтенштейн, генеральный директор Echo Fine Properties, с тревогой вспоминает кризис 2006 года. Тогда были безрассудные стандарты кредитования, минимальные буферы капитала и массовые дефолты. Структура 50-летней ипотеки напоминает эти опасные элементы.

Он говорит: «Если рынки жилья упадут, заемщики без капитала не смогут выйти из ситуации. Не будет средств на экстренные ремонты, пенсии или крупные инвестиции, потому что капитал так и не появился. Краткосрочное облегчение превращается в долгосрочную катастрофу».

Основная опасность — это снижение барьеров входа без укрепления устойчивости заемщиков, что создает системную уязвимость.

Настоящая альтернатива: решения на базе капитала

Вместо продления сроков выплат, такие инструменты, как соглашения о домашнем капитале, предлагают гибкость без обязательств на десятилетия. Эти схемы позволяют владельцам домов стратегически использовать капитал, не прибегая к 50-летним обязательствам — это компромисс между доступностью и финансовой ответственностью.

50-летняя ипотека — не только непопулярна среди экспертов; это структурная ставка, что демографические реалии, рыночные условия и поведение заемщиков все равно сработают против нее. История показывает, что редко.