Использование стоимости вашего дома: обратная ипотека, кредит под залог дома или HELOC — что подходит вашим потребностям?

Ваш дом — это не просто место для жизни — это, скорее всего, ваш самый крупный финансовый актив. Для большинства владельцев жилья в США капитал, заблокированный в их недвижимости, представляет собой значительную часть их чистых активов. Если у вас есть значительный домашний капитал и вам нужен доступ к наличным, у вас есть три основных пути: обратная ипотека, кредит под залог дома или HELOC. Каждый из них работает по-разному и служит разным финансовым ситуациям.

Понимание вашего капитала в доме

Начнем с основ. Капитал в доме — это просто: возьмите текущую стоимость вашей недвижимости и вычтите сумму, которую вы все еще должны по ипотеке и любым другим обременениям. Если стоимость вашего дома составляет $250,000, а баланс по ипотеке — $100,000, ваш капитал составляет $150,000. Теперь, если вы добавите вторую ипотеку — скажем, кредит под залог дома на $50,000 или линию кредита — эта цифра капитала снизится до $100,000.

Проблема в том, что вы не можете просто снять этот капитал как наличные со счета сбережений. Вместо этого вы берете заем под залог вашего дома, что означает, что кредитор может претендовать на недвижимость в случае дефолта. Понимание этого риска очень важно перед продолжением.

Кредиты под залог дома: предсказуемый вариант

Кредит под залог дома работает очень похоже на традиционную ипотеку, за исключением того, что он обеспечен вашим существующим капиталом, а не полной стоимостью покупки недвижимости. Вы получаете единовременную сумму и погашаете ее со временем фиксированными ежемесячными платежами.

Когда это имеет смысл: Вам нужна конкретная сумма для известной траты — ремонт кухни, медицинские счета или консолидация долгов. Нет ограничений по возрасту, и большинство кредиторов ограничивают заимствование 80-85% от вашего капитала. Процентные ставки обычно фиксированные, что дает предсказуемость платежей, хотя некоторые кредиторы предлагают плавающие APR или включают условия баллонных платежей. Комиссии обычно варьируются от $2,500 до $6,000, в зависимости от кредитора.

Недостатки: Вы привязаны к графику погашения, независимо от того, действительно ли вам нужна вся сумма. Если ваши расходы окажутся меньше ожидаемых, вы все равно платите проценты за неиспользованные средства.

HELOC: максимальная гибкость

В отличие от единовременного кредита под залог дома, HELOC работает как кредитная карта, обеспеченная стоимостью вашего дома. Вы получаете деньги только по мере необходимости, до заранее одобренного лимита.

Большинство HELOC работают в два этапа: период Draw (часто 10 лет), когда вы можете снимать средства и платить только проценты, за которым следует период погашения (часто 20 лет), когда вы погашаете основную сумму и проценты. Во время погашения некоторые кредиторы позволяют продлить линию кредита и начать новый цикл снятия.

Когда это подходит: Вы не уверены в общей сумме необходимых средств или ожидаете, что расходы будут происходить постепенно. Ремонт дома с неопределенными затратами, текущий ремонт или расходы на образование — HELOC предлагает гибкость. Процентные ставки обычно плавающие, поэтому платежи могут меняться.

Обмен: Вы платите проценты на колеблющийся баланс, что усложняет прогнозирование долгосрочных затрат.

Обратные ипотеки: вариант дохода на пенсии

Здесь правила меняются. Обратные ипотеки предназначены исключительно для владельцев жилья в возрасте 62 лет и старше. В отличие от традиционных ипотек, вы не делаете ежемесячных платежей. Вместо этого кредитор отправляет вам деньги — в виде единовременной суммы, ежемесячных выплат или линии кредита — пока вы живете в доме.

Займ становится подлежащим погашению только при переезде, продаже или смерти. Для застрахованных FHA обратных ипотек максимальная сумма займа составляет $417,000 в большинстве районов, хотя в регионах с высокими ценами, таких как Аляска и Гавайи, она может достигать $625,500. Обычно сборы за оформление составляют от $2,500 до $6,000.

Когда это подходит: Вы на пенсии, нуждаетесь в дополнительном доходе и планируете оставаться в своем доме на долгий срок. Нет обязательств по ежемесячным платежам, что делает это идеальным вариантом при ограниченном доходе. Однако, если вы хотите оставить дом наследникам, стоит подумать — обычно недвижимость должна быть продана для погашения долга после вашей смерти.

Кредитные рейтинги и доступность

Если ваш кредит не идеален, обратные ипотеки часто оказываются более снисходительными, поскольку не требуют ежемесячных платежей, пока вы занимаетесь домом. Кредиторы все равно оценивают ваше финансовое положение, чтобы убедиться, что вы сможете оплачивать налоги и обслуживание недвижимости, но уровень требований к одобрению обычно ниже.

Кредиты под залог дома и HELOC обычно требуют хорошего или отличного кредитного рейтинга у традиционных кредиторов. Однако, благодаря конкуренции на рынке кредитования, некоторые учреждения готовы работать с более низкими кредитными рейтингами — хотя это, скорее всего, повлечет за собой более высокую процентную ставку.

Выбор подходящего варианта

Ваше положение определяет лучший выбор. Нужны наличные для конкретного крупного проекта с известными затратами? Кредит под залог дома предлагает стабильность и предсказуемость. Столкнулись с переменными или поэтапными расходами? HELOC дает вам контроль над расходами. На пороге выхода на пенсию в 62+ и хотите избежать ежемесячных обязательств? Обратная ипотека может обеспечить необходимый доход — при условии, что вы готовы к тому, что дом в конечном итоге придется продать.

Каждый способ доступа к капиталу в доме имеет свои плюсы и минусы. Внимательно изучите условия, поймите сборы и подумайте, как каждый вариант соотносится с вашими долгосрочными финансовыми и личными целями.