Os compradores de habitação podem agora recorrer ao Bitcoin para obter uma hipoteca sem precisar vender ou correr riscos de liquidação

O Bitcoin está a entrar mais profundamente nas finanças familiares dos EUA, à medida que os compradores de casas, pressionados por altos custos de empréstimos e oferta limitada, procuram novas formas de financiar um pagamento inicial sem vender os seus ativos digitais.

No dia 26 de março, a Better Home & Finance e a Coinbase lançaram uma estrutura que permite que os mutuários elegíveis empenhem Bitcoin ou USD Coin (USDC) stablecoin para garantir um empréstimo separado para um pagamento inicial, enquanto ainda contratam uma hipoteca convencional padrão para a casa.

Este arranjo traz a criptomoeda para uma das partes mais observadas do sistema de crédito dos EUA, num momento em que as pressões sobre a acessibilidade já estão a moldar quem pode comprar uma casa e quando.

O momento é central para a proposta, uma vez que o relatório de 2026 da Realtor.com coloca o défice de oferta habitacional dos EUA em 4,03 milhões de casas.

Isto surge num contexto em que a taxa média de hipoteca a 30 anos subiu recentemente para 7%, enquanto o total de pedidos de hipoteca caiu 10,5% e os pedidos de compra diminuíram 5,4%. Ao mesmo tempo, os compradores de primeira viagem representaram apenas 21% do mercado no mais recente perfil da National Association of Realtors.

Taxa de Hipoteca a 30 Anos (Fonte: Barchart)

Nesse contexto, os credores e as empresas de criptomoeda estão a apostar que uma classe crescente de potenciais compradores possui riqueza em ativos digitais, mas carece da liquidez em dinheiro necessária para eliminar uma das maiores barreiras à propriedade de casa.

Uma nova rota para o mercado hipotecário

O produto apoiado pela Coinbase destina-se a mutuários que desejam manter a exposição aos mercados de criptomoeda em vez de liquidar os ativos para levantar dinheiro para um pagamento inicial.

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29 de abril de 2022 · Liam ‘Akiba’ Wright

Para muitos, essa decisão vai além do timing do mercado. Vender criptomoeda também pode desencadear uma fatura fiscal e forçar os investidores a reduzir posições que consideram como investimentos de longo prazo.

Considerando isso, a estrutura é construída em torno de dois empréstimos no fechamento. O primeiro é uma hipoteca padrão sobre a propriedade. O segundo é um empréstimo financiado privadamente, garantido por criptomoeda empenhada e utilizado para financiar o pagamento inicial em dinheiro.

A Better afirma que as opções de hipoteca fixa a 15 anos e 30 anos estarão disponíveis, sujeitas à aprovação de crédito, e que os empréstimos estão desenhados de acordo com as diretrizes da Fannie Mae, de modo a que a hipoteca permaneça um empréstimo conformante.

Essa distinção é importante. O produto não substitui a hipoteca tradicional por um empréstimo em criptomoeda. Em vez disso, envolve uma camada de financiamento garantida por criptomoeda em torno do pagamento inicial, enquanto mantém a hipoteca principal num formato convencional.

Para mutuários que usam Bitcoin, o valor colateral inicial deve ser pelo menos 250% do montante do empréstimo em moeda fiduciária. Para mutuários que usam USDC, o valor colateral inicial deve ser de pelo menos 125%.

Em termos práticos, um mutuário poderia empenhar $250,000 em Bitcoin para desbloquear um empréstimo de $100,000 para pagamento inicial em dinheiro, ou $125,000 em USDC para o mesmo resultado.

As empresas estão a promover o arranjo como uma forma de preservar a propriedade de ativos digitais enquanto ganham acesso ao mercado habitacional. A Better afirma que ambos os empréstimos podem compartilhar a mesma taxa de juro e prazo de amortização, criando um único pagamento mensal combinado.

A pressão habitacional cria uma abertura

O apelo do produto está diretamente ligado a um mercado habitacional que se tornou mais difícil de entrar, especialmente para compradores mais jovens.

A idade média de um comprador de casa pela primeira vez atingiu os 40 anos em 2025, de acordo com a National Association of Realtors, refletindo o efeito combinado de altas taxas de hipoteca, preços elevados das casas e inventário limitado.

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Idade Média dos Compradores de Casas nos EUA

A pressão é ainda mais severa para os lares com rendimentos mais baixos. O Índice de Custo de Habitação NAHB/Wells Fargo para o segundo trimestre de 2025 mostrou que uma família típica precisava de 36% do seu rendimento para um pagamento de hipoteca numa casa nova média. Para lares de rendimentos mais baixos, essa percentagem subiu acima de 71%.

Esses números ajudam a explicar por que as empresas veem uma oportunidade em ligar ativos digitais ao financiamento habitacional. A concessão de hipotecas tradicional depende fortemente de rendimento documentado, histórico de crédito e reservas de dinheiro.

Essa estrutura tende a favorecer lares que já construíram riqueza através da equidade da casa, rendimentos crescentes ou ativos financeiros bem estabelecidos.

Ao mesmo tempo, milhões de americanos construíram posições em criptomoeda. Para contextualizar, cerca de 20% dos adultos nos EUA, equivalente a 52 milhões de pessoas, detêm alguma forma de ativo de criptomoeda, e a maioria deles é jovem.

O relatório NCA 2025 sobre Detentores de Criptomoeda confirmou que 67% dos detentores de tokens têm 45 anos ou menos, e 26% ganham menos de $75,000 por ano.

Isso dá ao produto um mercado-alvo claro: compradores mais jovens com exposição significativa à criptomoeda, mas com disposição ou capacidade limitadas para converter esses ativos em dinheiro no momento da compra.

Como funciona o empenho em criptomoeda

As empresas tentaram estruturar o produto para que parecesse menos um empréstimo em criptomoeda volátil e mais uma ferramenta de financiamento compatível com hipotecas.

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Mutuários que empenham Bitcoin ou USDC não estão sujeitos a chamadas de margem ou requisitos de complementação se o valor de mercado do seu colateral cair.

A Better afirma que os movimentos do mercado, por si só, não disparam liquidações. Em vez disso, os ativos empenhados estão apenas em risco se um mutuário se tornar 60 dias em falta nos pagamentos, um limite que as empresas afirmam refletir o tratamento do stress de pagamento em hipotecas conformantes.

A criptomoeda é mantida em custódia durante a duração do empréstimo para o pagamento inicial e devolvida uma vez que essa obrigação seja liquidada. Os mutuários não podem negociar os ativos empenhados enquanto estão bloqueados, o que preserva a propriedade, mas restringe a flexibilidade.

Para mutuários de USDC, a stablecoin pode continuar a gerar recompensas, o que pode ajudar a compensar os custos de manutenção da hipoteca e reduzir o encargo financeiro efetivo líquido do mutuário.

Entretanto, a ambição mais ampla vai além de um produto hipotecário. A Better e a Coinbase afirmam que pretendem, ao longo do tempo, expandir a gama de ativos digitais elegíveis para incluir ações tokenizadas, renda fixa e outros ativos imobiliários tokenizados.

Isso representa um sinal de que veem a oferta de hipotecas como um primeiro passo para trazer riqueza em cadeia para as finanças de consumo tradicionais.

Apoio político e resistência política

Entretanto, este lançamento está a chegar num clima político que se tornou mais receptivo à criptomoeda, mas não sem resistência.

O papel da Fannie Mae, juntamente com a supervisão da Federal Housing Finance Agency, poderia ajudar a tornar tais produtos mais mainstream do que as ofertas de hipoteca ligadas a criptomoeda anteriores.

No ano passado, o diretor da FHFA, Bill Pulte, dirigiu a Fannie Mae e a Freddie Mac a preparar-se para contar a criptomoeda como um ativo nas candidaturas de hipoteca, refletindo um apoio mais amplo à indústria de ativos digitais por parte da administração Trump.

Essa abertura política criou espaço para produtos comerciais construídos em torno da riqueza em criptomoeda, mas também atraiu críticas de legisladores que veem a ideia como uma nova fonte de risco para o financiamento habitacional.

Senadores democratas, liderados por Elizabeth Warren, objetaram à proposta, argumentando que a política atual não permite que canais de hipoteca apoiados pelo governo federal considerem criptomoeda, a menos que tenha sido convertida primeiro em dólares americanos e devidamente documentada.

Eles alertaram que expandir os critérios de concessão para incluir criptomoeda não convertida poderia introduzir novos riscos tanto para o mercado habitacional quanto para o sistema financeiro mais amplo.

Essa crítica vai ao cerne do debate em torno de produtos como o da Better.

Os apoiantes vêem-nos como uma forma de traduzir a riqueza digital em acesso ao mundo real sem forçar os mutuários a vender ativos e deixar o mercado. Os críticos veem um perigo em trazer uma classe de ativos volátil e ainda em desenvolvimento mais perto das fundações do empréstimo habitacional nos EUA.

Assim, o resultado final pode depender de saber se as hipotecas apoiadas por criptomoeda permanecem uma ferramenta de nicho para detentores de ativos digitais afluentes ou evoluem para um canal de financiamento mais amplo para compradores excluídos pela barreira tradicional do pagamento inicial.

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