Beike na segunda fase: Reimaginar as luas através da janela

Com a mudança no modelo de negócio no setor imobiliário, os construtores passaram a falar mais sobre “o que realmente querem os compradores” do que “como construir de forma eficiente”. Essa mudança ficou especialmente clara na plataforma Beike, com o serviço Behao Jia, que deu um novo significado à engenharia de produto — por trás de cada janela, cada canto, cada detalhe, há a verdadeira experiência de vida dos compradores.

De setembro de 2024 a novembro de 2025, a Behao Jia concluiu dois “projetos-piloto” geridos por eles próprios: Bechen S1 em Chengdu e Be Lian C1 em Xangai. Nesses projetos, eles testaram o modelo C2M (Cliente-para-Fabricante), demonstrando uma transformação radical no processo tradicional de construção.

Janela e design de produto: Benefício social na fala do comprador

No projeto Bechen S1 em Chengdu, a fase de design enfrentou os maiores desafios. Quando a equipe da Behao Jia, liderada pelo diretor Xu Wangang, estudou profundamente os compradores, descobriu que, na cidade de Chengdu, com pouca incidência solar, apenas 30% dos compradores solicitavam janelas orientadas para o norte-sul, enquanto 70% valorizavam mais a “melhor vista”, mesmo que isso custasse mais. Essa informação acabou revolucionando as decisões de design.

A equipe da Behao Jia ajustou a orientação das janelas em cinco níveis diferentes do edifício, alinhando o valor real do produto às preferências dos compradores. Como resultado, cada apartamento do Bechen S1 foi projetado para ter uma janela principal voltada para as torres gêmeas do centro financeiro. Parecia simples na aparência, mas era o resultado de um estudo profundo que buscava melhorar a experiência diária de morar dos compradores.

Essa solução técnica não se limitou à localização das janelas. A equipe apresentou 108 “pequenas histórias”: elevar a máquina de lavar em 67 centímetros, criar um espaço dedicado para escoamento de água na banheira, melhorar o raio de curva na garagem. Cada uma dessas ações refletia o princípio de “qualidade > tempo de uso > custo” da Behao Jia.

Informação do comprador e posicionamento do produto: Revolução em Xangai

Se o projeto em Chengdu provou o modelo C2M no segmento de luxo, o projeto em Xangai, Be Lian C1, redefiniu as possibilidades do produto no mercado de necessidades essenciais. Mesmo no distrito de Fengxian, em Xangai, a Behao Jia estudou centenas de famílias e, por meio de uma comunidade online, buscou feedback dos compradores sobre janelas, layout de pisos e áreas verdes, convidando os próprios compradores do mercado a participar.

A menor unidade do Be Lian C1 tinha 97 metros quadrados — menos que os 105 metros quadrados padrão comuns no Uzbequistão hoje. Mas a análise de dados da Behao Jia mostrou que há demanda real no segmento de segundas residências entre 85 e 105 metros quadrados. Essa decisão foi bem-sucedida: na primeira venda, quase 90% dos apartamentos foram vendidos com o layout e o planejamento considerados “muito compatíveis” pelos compradores.

O conceito de “apartamento mutável” foi outra inovação do Be Lian C1, permitindo transformar paredes internas removíveis ou adicionadas, convertendo uma unidade de dois ou três quartos. Assim, o projeto se adaptou a diferentes fases da vida — de famílias pequenas a famílias maiores.

Posicionamento do produto e preço: Baseado em dados

Na Be Lian C1, a Behao Jia adotou uma estratégia de “preço por apartamento” — o valor de cada unidade foi definido com base em cinco fatores principais (orientação, número de janelas, vista, localização, etc.) e 44 fatores menores. Isso proporcionou transparência aos compradores, que puderam entender exatamente pelo que estavam pagando.

Em Chengdu, o Bechen S1 foi vendido por cerca de 60 mil yuans por metro quadrado, quase o mesmo preço de mercado, mas esse não era o objetivo principal. A intenção da Behao Jia era validar o potencial da cadeia C2M, conquistar reconhecimento dos construtores e preparar o terreno para futuras aplicações do modelo. Por isso, o projeto utilizou materiais novos, tecnologias inovadoras e cálculos detalhados para cada detalhe, incluindo as janelas.

Retorno ao modelo de ativos leves: Parceria para toda a indústria

A Behao Jia não quis ser apenas uma construtora. Segundo a liderança do Grupo Beike, em agosto de 2025, ficou claro que, além desses dois projetos-piloto, a Behao Jia não irá adquirir terrenos ou gerenciar projetos por conta própria, nem atuar como plataforma financeira.

Até julho do ano passado, a Behao Jia oferecia três principais módulos de serviço: solução C2M (produto e design), marketing e financiamento. Os parceiros podiam escolher os serviços necessários. Em novembro de 2025, já haviam sido realizados 17 projetos em cidades como Pequim, Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing e Chengdu.

Grandes construtoras como Zhonghai Real Estate, China Merchants Shekou, China Power Construction Real Estate, Greentown China, e até algumas empresas de investimento urbano, estão em negociações com a Behao Jia — demonstrando o valor prático do modelo.

A estratégia da Behao Jia é atuar antes mesmo de adquirir terrenos. No início de um projeto, ela oferece quatro módulos de serviço: C2 de posicionamento, design, controle de qualidade e marketing. Com base em dados do comprador, análises de localização, orientação das janelas, vista e segmento de mercado, ajuda o parceiro a avaliar o valor do terreno, a compatibilidade com o comprador e as possibilidades do produto.

“Precisão” — estratégia de produto em tempos de incerteza

Xu Wangang, em Chengdu, disse a jornalistas que “um aumento de 1% na melhoria contínua também dobra a experiência do comprador”. Essa frase resume todas as inovações da Behao Jia — desde a definição da localização das janelas, detalhes de design, controle de qualidade, até a experiência diária do comprador, tudo visando melhorar em 1% a sua vida.

No projeto Chang’an Huaxi Fu, em Pequim, uma parceria com a China Power Construction Real Estate, todas as cinco fases de vendas foram totalmente vendidas em cinco meses, totalizando 2,034 bilhões de yuans em vendas. Em Chansha, o projeto China Merchants Xu quase atingiu 90% de vendas, conquistando a primeira colocação em volume e número de vendas na cidade naquele mês.

Esses resultados mostram que informações profundas sobre os compradores, aplicadas ao processo de design do produto e ao respeito por cada detalhe das janelas, representam hoje uma verdadeira vantagem competitiva no setor imobiliário.

Ser um “bom parceiro” para a indústria

“Não há mais necessidade de um construtor chamado ‘Beike’ no setor imobiliário chinês, mas sim de um ‘bom parceiro’ que olhe pelo ponto de vista do comprador”, afirma Xu Wangang.

O valor da Behao Jia está em ajudar grandes e médios construtores a aumentarem a competitividade de seus produtos, reduzindo custos de erro. Com o potencial que a Behao Jia vem demonstrando, mais meses, mais próximo do comprador, desde o design das janelas até cada detalhe, tudo será mais bem feito e mais fácil de vender.

O maior risco em tempos de incerteza é a dúvida sobre “o que construir”. A experiência da Behao Jia, com seus projetos geridos por eles próprios, mostra que, ao seguir o princípio de “qualidade > tempo de uso > custo” e focar na informação do comprador, é possível construir com mais segurança e eficiência.