O "pequeno primavera" do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen chegou? As transações de imóveis usados superam amplamente as de imóveis novos, e algumas "oportunidades" têm um ciclo de venda reduzido a menos de uma semana

Março tem sido tradicionalmente a alta temporada do mercado imobiliário, e a qualidade do “mês dourado e mês prateado” está diretamente relacionada à direção do mercado ao longo do ano.

Em 2026, com a chegada da primavera, Guangzhou e Shenzhen saíram sucessivamente do vale de transações durante o feriado do Ano Novo Chinês, com o volume de visitas a imóveis e transações a aumentar em sincronia, e o calor do mercado a expandir-se continuamente.

Os repórteres do “Diário Econômico Diário” (doravante “repórteres do Diário”) visitaram vários empreendimentos, conversaram com lojas de mediação e várias instituições de pesquisa, e descobriram que a atual “pequena primavera” em Guangzhou e Shenzhen já chegou de forma substancial. Ao mesmo tempo, a lógica do mercado também sofreu uma mudança significativa: alguns “barganhas” (imóveis com preços significativamente mais baixos do que outros imóveis semelhantes na mesma área) em bairros populares estão gradualmente desaparecendo, e o espaço para negociação com os proprietários listados também está diminuindo.

Entre eles, tanto Guangzhou como Shenzhen estão a apresentar uma tendência de liderança total no mercado de casas de segunda mão, tornando-se a força motriz desta “pequena primavera”. Por outro lado, o mercado de imóveis novos está a mostrar uma profunda diferenciação: desde o início do ano, a oferta de imóveis novos em Shenzhen caiu em relação ao ano anterior; as mansões nos principais bairros de Guangzhou estão em alta, enquanto os imóveis de primeira necessidade ainda dependem de descontos para aumentar as vendas. Pode-se dizer que a estrutura do mercado de imóveis de primeira e segunda mão foi invertida, com uma reestruturação na oferta, constituindo a característica mais marcante desta “pequena primavera”.

Imagem de um projeto em venda na área de Xin’an, Bao’an, Shenzhen. Fonte: repórter do Diário Chen Ronghao.

As casas de segunda mão levantam a bandeira da “pequena primavera”

A atual “pequena primavera” do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen está a ser impulsionada principalmente pelas casas de segunda mão, reescrevendo a lógica subjacente do mercado.

Desde os dados até à experiência em primeira mão, as casas de segunda mão estão a dominar o ritmo da recuperação.

As casas de segunda mão em Shenzhen foram as primeiras a acender a chama do mercado, tornando-se o motor central desta recuperação. Dados da loja Le You Jia mostram que, após o Ano Novo Chinês, o volume de contratos de casas de segunda mão aumentou 132% em relação ao mês anterior, alcançando o valor mais alto desde o final de março de 2024. Até fevereiro de 2026, o preço médio de transação das casas de segunda mão em Shenzhen já aumentou para 62.000 yuan/m².

Fonte da imagem: Centro de Pesquisa Le You Jia de Shenzhen.

Os dados do Instituto de Pesquisa Beike também são igualmente diretos: de 2 a 8 de março, o volume de contratos de casas de segunda mão em Shenzhen aumentou 118% em relação ao mês anterior, e o volume de transações em um único dia em 8 de março atingiu o nível mais alto em quase um ano, com aumentos consecutivos nas duas semanas anteriores.

Além disso, o sentimento do mercado está a ser restaurado simultaneamente. De acordo com os dados mais recentes do Instituto de Pesquisa Beike de Shenzhen, em fevereiro deste ano, o volume de listagens de casas de segunda mão nas lojas parceiras caiu 3,3% em relação ao mesmo período do ano passado, e as vendas não racionais diminuíram significativamente, levando o mercado a entrar gradualmente num ciclo virtuoso de “expectativas a fortalecer - oferta a otimizar - preços a estabilizar”.

Fonte da imagem: Instituto de Pesquisa Beike.

“Agora, as casas de qualidade em áreas escolares e as propriedades com baixo preço total e alta taxa de retorno de aluguel estão a aquecer de forma mais evidente. Por exemplo, a casa de escola na área de Li Yuan, que se conecta às escolas Li Yuan e Hong Ling, viu um aumento significativo no volume de consultas e transações após o feriado, em comparação com antes do feriado”, disse Liu Anying, uma experiente mediadora na área de Yuan Ling, em Shenzhen, aos repórteres do Diário, na tarde de 14 de março.

Liu Anying mencionou que a velocidade de transação das “barganhas” no mercado de casas de segunda mão foi comprimida a um ciclo relativamente curto, e algumas “barganhas” foram vendidas em menos de uma semana após serem listadas. “Tomando como exemplo o projeto Han Ling Yuan, que tem cerca de 108 m² e é um apartamento de três quartos, os proprietários geralmente listam por mais de 8,2 milhões de yuan, o que equivale a cerca de 77.400 yuan/m². Alguns proprietários que estão apressados para vender listaram a um preço de 7,55 milhões de yuan e conseguiram vender em cerca de uma semana”, disse Liu Anying.

Imagem da situação de listagem de algumas casas de segunda mão na área de Cuizhu, Luohu, Shenzhen. Fonte: repórter do Diário Chen Ronghao.

De fato, fenômenos semelhantes também existem em Luohu, Shenzhen. Com o aumento das transações no mercado de casas de segunda mão, a mentalidade dos proprietários listados começou a estabilizar, e não estão mais tão apressados para vender, diminuindo assim o espaço para negociação.

Por exemplo, em uma casa de dois quartos de 47,84 m² que o repórter visitou no final do ano passado, localizada em Cuizhu Garden, Luohu, o proprietário listou inicialmente o preço em 2,45 milhões de yuan, e a agência informou que o preço mínimo poderia cair para 2,3 milhões de yuan. Mas em março deste ano, a agência informou que o preço mínimo de venda do proprietário era de 2,37 milhões de yuan.

O mercado de casas de segunda mão em Guangzhou também está a ter um forte retorno.

Dados da plataforma Beike mostram que, em 8 de março, Guangzhou teve 247 transações de casas de segunda mão em um único dia, um aumento de 25,4% em relação ao mês anterior; na semana passada (de 2 a 8 de março), o total de transações foi de 849, um aumento de 118,8% em relação ao mês anterior. A demanda acumulada após o feriado do Ano Novo Chinês está a ser liberada, e o volume de visitas das lojas de mediação continua a aumentar, com o índice de gerentes da Associação de Mediação Imobiliária de Guangzhou a crescer significativamente 43,5 pontos em relação ao mês anterior, alcançando 71,78, demonstrando a confiança do setor na “pequena primavera”.

Para Li Yu Jia, principal investigador do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam a característica central de “casas de segunda mão melhores do que casas novas”. O volume de novas listagens de casas de segunda mão diminuiu em relação ao ano anterior, o sentimento do mercado continua a melhorar, e isso também impulsiona a demanda de substituição de “vender o velho e comprar o novo”, facilitando gradualmente a circulação do mercado.

Xiao Xiaoping, diretor do Instituto de Pesquisa Beike de Shenzhen, expressou uma opinião semelhante, acreditando que esta recuperação não é uma reação de curto prazo impulsionada por políticas, mas sim uma ressonância de três fatores: otimização de políticas, restauração da confiança e liberação concentrada da demanda por habitação, com um aumento contínuo nas vendas de casas de segunda mão e um aumento simultâneo nas casas novas, tornando a base da “pequena primavera” mais sólida.

O mercado de imóveis novos apresenta uma tendência estrutural

Ao contrário da completa euforia das casas de segunda mão, o mercado de imóveis novos em Guangzhou e Shenzhen não está a experimentar um aumento generalizado, mas sim uma típica “tendência estrutural”.

Tomando Guangzhou como exemplo, o mercado de imóveis de luxo tem batido consecutivamente recordes de vendas, impulsionando também o aumento do interesse em novos imóveis nas áreas circundantes. Em fevereiro deste ano, o terreno do Hipódromo de Tianhe em Guangzhou foi vendido por 23,604 bilhões de yuan, com uma taxa de sobrepreço de 26,60%, o que equivale a um preço de venda de solo de construção de cerca de 85.500 yuan/m², estabelecendo um novo recorde de preço por metro quadrado em Guangzhou.

No dia 2 de março, um duplex de 670 m² no Poly Yuexi Bay, na Nova Cidade do Rio das Pérolas, foi vendido por 187 milhões de yuan, com um preço de cerca de 280.000 yuan/m², quebrando o recorde local para imóveis de luxo em primeira mão; no dia 9 de março, o projeto Xinhao Bay Peninsula vendeu 4 duplex de luxo em um único dia, com um total de 718,7 milhões de yuan, refletindo um calor sem precedentes nas mansões do centro da cidade.

Em contraste com os recordes consecutivos do mercado de luxo, o mercado de imóveis novos para a primeira necessidade em Guangzhou apresenta uma tendência de “vendas por preços em queda” bastante evidente.

Luo Jiamin, um corretor imobiliário em Guangzhou, revelou aos repórteres que muitos dos imóveis para a primeira necessidade em Guangzhou estão a utilizar descontos e preços promocionais para atrair compradores. “Não oferecer descontos torna difícil vender.”

“Por exemplo, o preço dos apartamentos em Huangpu Xinhao Bay Half Mountain caiu diretamente para 19.000 yuan/m², e estão a oferecer três opções de acabamento (bruto, simples, luxuoso) para atrair clientes; o desconto do Tianfu, no novo mundo de Liwan, foi estabelecido em 86% de desconto, com preços a partir de 38.000 yuan/m²,” disse Luo Jiamin, acrescentando que o mercado agora é bastante realista. Sem oferecer um preço fixo e realista ou aplicar os descontos, mesmo que haja muitos interessados, é difícil concretizar vendas.

Os dados do departamento de pesquisa e desenvolvimento da Centaline mostram que, até o final de fevereiro de 2026, o estoque restrito da cidade de Guangzhou era de 14,164 milhões de m², uma diminuição de 13.000 m² em relação a janeiro. Devido à redução geral da nova oferta nas principais áreas em fevereiro, o mercado de imóveis novos está focado em esgotar o estoque existente, com uma ligeira diminuição no volume de estoque, que já apresentou uma queda contínua por quatro meses.

Em Shenzhen, o mercado de imóveis novos, desde o início de 2026, tem mostrado uma desaceleração clara no “ritmo de oferta”. Segundo estatísticas da Century 21, apenas 9 projetos residenciais obtiveram licenças de pré-venda desde o início do ano, muito abaixo dos 12 projetos do mesmo período do ano anterior.

E devido ao ritmo lento de entrada de novos imóveis no mercado, que dificulta a formação de um efeito de escala concentrado, o volume total de transações de imóveis novos é claramente inferior ao das casas de segunda mão, com o mercado apresentando uma estrutura de recuperação em que os principais segmentos têm volume em alta e preços estáveis, enquanto as áreas de primeira necessidade estão a trocar volume por preço.

De acordo com dados da Centaline, até 12 de março, Shenzhen acumulou 964 transações de imóveis residenciais, enquanto as casas de segunda mão acumulavam 1.703 transações.

Alguns projetos em Shenzhen lançaram cartazes de vendas concentradas em março

Embora o total de transações de novos imóveis em Shenzhen seja inferior ao das casas de segunda mão, os repórteres notaram que, em março, vários projetos começaram a lançar cartazes de vendas, como o Hongrongyuan Guancheng em Longhua, que vendeu 41 unidades nos dias 7 e 8 de março, o Yuan Yang Cheng · Cheng Ming Jia Yuan, que teve 39 unidades reservadas na semana passada, e o Zhongjian Pengchen Yunzhu, que teve 32 unidades vendidas em uma única semana.

“Com a entrada gradual de terrenos de qualidade que foram leiloados em 2025 nas principais cidades e com algumas empresas imobiliárias a intensificarem as promoções, espera-se que a demanda do mercado comece a ser liberada gradualmente em março, e a ‘pequena primavera’ nas principais cidades continua a ser digna de expectativa,” analisou o Instituto de Pesquisa Zhongzhi.