"Documento 38" impone restricciones vinculantes sobre terrenos de uso comercial inmobiliario - Expertos: Contribuye a que la industria salga de la crisis de inventario

16 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Bosques y Praderas emitieron conjuntamente la “Notificación sobre la mejora adicional en la garantía de elementos de recursos naturales” (Documento de Recursos Naturales [2026] No. 38, en adelante, la “Notificación”), estableciendo nuevas regulaciones en aspectos como la oferta de tierras para construcción adicional y la renovación urbana.

Los periodistas de Daily Economic News notaron que la “Notificación” establece que “las tierras para construcción adicional prioritariamente garantizan proyectos importantes y el desarrollo de servicios para el bienestar de la población, en principio no se utilizan para el desarrollo de bienes raíces comerciales. En la renovación de aldeas urbanas, las tierras dispersas como terrenos marginales, intermedios y de inserción (con un área que en principio no excede el 10% del área total del proyecto), así como viviendas de protección social, puntos de servicio público y comercio minorista relacionados con la seguridad del bienestar, pueden solicitar aprobación y suministro de tierras adicionales”.

“Contribuye a mejorar la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario”

Respecto a la expresión “las tierras para construcción adicional priorizan proyectos importantes y el desarrollo de servicios para el bienestar de la población, en principio no se utilizan para el desarrollo de bienes raíces comerciales”, algunos interpretaron erróneamente como una “pausa en la oferta de tierras para bienes raíces”. Al respecto, Li Yujia, investigador principal del Centro de Estudios de Políticas de Vivienda de Guangdong, explicó por escrito a Daily Economic News que “en la terminología profesional de gestión de tierras, ‘tierras para construcción adicional’ tiene una definición legal estricta, y no equivale a lo que todos entienden por ‘tierras nuevas para vender’”.

“Las tierras para construcción adicional se refieren específicamente a aquellas tierras que, tras ser aprobadas legalmente, cambian su uso de tierras agrícolas (incluyendo tierras arables, bosques, praderas, etc.) y tierras no utilizadas (como tierras salinas, pantanos, desiertos, etc.) mediante procedimientos de expropiación y cambio de uso, por primera vez se destinan a la construcción. En términos sencillos, es convertir tierras agrícolas o tierras abandonadas en uso urbano, generalmente en áreas en expansión en los márgenes de la ciudad.”

“Se han impuesto restricciones rígidas sobre el uso de tierras para bienes raíces”, señaló el Instituto de Investigación de China Real Estate Information Group (CRIC), “la ‘Notificación’ controla estrictamente el uso de tierras para construcción adicional en el desarrollo de bienes raíces comerciales, pero también deja espacio en principio, guiando los recursos hacia industrias y servicios públicos, lo cual está en línea con la tendencia actual de controlar el incremento de bienes raíces, reducir inventarios y mejorar la oferta, ayudando a mejorar la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario.”

Esta regulación también ayuda a que el sector inmobiliario supere la crisis de inventario. “Estas tierras suelen estar en las periferias de la ciudad, en áreas suburbanas o rurales, que son las zonas con mayor presión de inventario de viviendas nuevas; además, los proyectos inmobiliarios en esas áreas están vendiendo con grandes descuentos; además, los desarrollos de ‘transformar tierra cruda en tierra cultivada’ requieren grandes inversiones en infraestructura municipal, educación, etc., lo cual no es adecuado para la mayoría de las regiones”, afirmó Li Yujia.

“Las empresas deben explorar activamente modelos de revitalización del stock”

Restringir el desarrollo urbano en forma de ‘expansión desmedida’ significa que cada región debe afrontar el difícil reto de ‘revitalizar el stock’.

Kerrui Real Estate Research publicó a mediados de 2025 el informe “Perspectiva de la lista de terrenos residenciales en stock para 2025”, y según CRIC (generalmente refiere a China Real Estate Information Group), actualmente en todo el país 313 ciudades han publicado listas de escala de tierras residenciales en stock, y la industria ha entrado en una fase avanzada de reducción de inventarios, siendo cada vez más urgente revitalizar el stock existente. En los últimos años, el ciclo de desinversión en inventarios estrechos ha mejorado notablemente, pero los inventarios potenciales persistentes siguen afectando las expectativas de desarrollo a largo plazo del sector. Considerando tanto inventarios estrechos como potenciales, la escala de inventario amplio en ciudades típicas alcanza 3.2 veces el inventario estrecho, y el ciclo de digestión en general supera los 5 años.

Cabe destacar que, el 5 de marzo, el Primer Ministro Li Qiang mencionó en el informe de trabajo del gobierno la “revitalización y utilización del stock de tierras y viviendas ociosas”. En respuesta, Cui Ji, vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghái, analizó por escrito que “el núcleo de esta política radica en una profunda vinculación con el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario”.

“Actualmente, el desarrollo urbano en nuestro país ha dejado atrás la era de expansión incremental, enfrentando problemas de funcionalidad ociosa y baja eficiencia en gran cantidad de tierras en stock, viviendas ociosas y edificios de baja eficiencia. La planificación para 2026 clarifica que la renovación urbana debe liberarse de la dependencia de la expansión de tierras para construcción adicional y de las finanzas basadas en la tierra, mediante la transformación funcional del espacio en stock, la actualización de formatos y un uso eficiente, logrando una utilización intensiva y eficiente de los recursos territoriales”, afirmó Cui Ji.

La “Notificación” también ha logrado avances en la limitación de la aprobación de tierras dispersas, apoyando aún más la renovación de aldeas urbanas.

En la renovación de aldeas urbanas, las tierras dispersas como terrenos marginales, intermedios y de inserción (con un área que en principio no excede el 10% del área total del proyecto), así como viviendas de protección social, puntos de servicio público y comercio minorista relacionados con la seguridad del bienestar, pueden solicitar aprobación y suministro de tierras adicionales.

El Instituto de Investigación de China Real Estate Group señaló que “esta política relaja aún más las restricciones en la aprobación de tierras dispersas, permitiendo que las tierras dispersas en la renovación de aldeas urbanas se utilicen para apoyar la vivienda y servicios relacionados, lo cual ayuda a resolver los problemas de desarrollo y utilización de tierras dispersas en la renovación urbana, beneficiando la renovación de aldeas urbanas y mostrando una mayor inclinación de los recursos hacia viviendas de protección social y servicios públicos. En el futuro, el sector inmobiliario dependerá más de la revitalización del stock y la renovación urbana para obtener recursos de desarrollo; en este proceso, las empresas deben fortalecer la renovación urbana, la transformación de viejos barrios y la reutilización de tierras de baja eficiencia, explorando activamente modelos de revitalización del stock”.