Por que os investidores institucionais continuam a acumular terrenos vagos apesar da volatilidade do mercado

O mercado imobiliário tem os seus favoritos—propriedades residenciais, complexos comerciais e REITs que negociam de forma fluida nas bolsas públicas. No entanto, por detrás dos holofotes, existe uma oportunidade mais silenciosa, mas potencialmente lucrativa: comprar terrenos como investimento. O que torna esta via particularmente intrigante não é que seja uma tendência, mas sim que ineficiências de mercado e barreiras estruturais criam vantagens genuínas para investidores que compreendem a sua mecânica.

A Economia da Propriedade de Terrenos: Porque Supera Expectativas

Quando se analisa comprar terrenos como investimento sob a perspetiva da eficiência de custos, os números contam uma história interessante. Parcéis vagos têm preços por metro quadrado significativamente mais baixos em comparação com propriedades desenvolvidas. Para além do preço de compra, os proprietários evitam o peso recorrente de utilidades, custos de manutenção, complicações fiscais e obrigações de gestão de inquilinos. Para investidores com capital limitado, esta estrutura de custos muda fundamentalmente a equação do investimento.

O apelo aprofunda-se ao considerar que o terreno, ao contrário da maioria dos instrumentos financeiros, permanece um ativo tangível que pode verificar fisicamente. Enquanto um certificado de ações ou um fundo de investimento existe apenas como registos digitais ou em papel de reivindicações, uma escritura de terreno representa a propriedade real de algo concreto. Durante períodos de recessão económica, esta tangibilidade muitas vezes oferece um conforto psicológico que investimentos intangíveis não conseguem igualar, sustentando a procura e as avaliações de forma mais estável.

O Paradoxo da Liquidez: Ineficiência como Oportunidade

A maioria dos investidores evita reflexivamente mercados ilíquidos. A incapacidade de liquidar rapidamente é convencionalmente vista como uma desvantagem. Mas esta suposição contém uma oportunidade escondida. Porque comprar terrenos como investimento intimida muitos participantes do mercado—devido à complexidade de avaliação e à dificuldade de saídas rápidas—as propriedades frequentemente negociam abaixo do valor justo de mercado. Investidores informados, que compreendem o potencial de valorização, podem capitalizar nesta ineficiência de preços precisamente porque as massas recuaram.

Além disso, os quadros regulatórios que governam terrenos vagos permanecem surpreendentemente leves. Complicações de zoneamento podem surgir se ocorrer desenvolvimento, mas o simples ato de manter terrenos não desenvolvidos geralmente envolve uma conformidade mínima. Isto contrasta fortemente com a gestão de propriedades desenvolvidas ou a operação de negócios sujeitos a requisitos regulatórios extensos.

A Realidade do Lado da Oferta

Uma máxima frequentemente citada no imobiliário captura uma verdade fundamental: o terreno não está a ser fabricado. Enquanto a construção acrescenta milhares de edifícios anualmente, o inventário total de terrenos permanece fixo. Propriedades desenvolvidas podem ser demolidas ocasionalmente e retornarem ao estado de vazio, mas novos terrenos não estão a ser “criados” para compra. Esta oferta finita sustenta a preservação do valor a longo prazo, especialmente à medida que a urbanização e o crescimento populacional continuam a intensificar as pressões de procura.

O Desafio da Avaliação e o Vácuo de Renda

Investidores que consideram comprar terrenos como investimento enfrentam complicações substanciais. Sem mecanismos ativos de negociação de mercado, estabelecer avaliações precisas torna-se difícil. Um investidor sem conhecimento das metodologias de avaliação de terrenos pode pagar demais na compra ou subavaliar ao tentar sair. A ausência de comparáveis e dados de preços transparentes cria um risco genuíno.

A complicação adicional é a seca de renda inerente aos terrenos vagos. Ações geram dividendos; propriedades de aluguer produzem fluxos de caixa mensais; até os títulos oferecem pagamentos de cupão. Terrenos vagos não geram nada. Se a propriedade não valorizar durante o período de posse, o investimento não produz retorno algum. Esta característica torna os terrenos particularmente pouco atrativos para investidores focados em rendimento e exige convicção de que a valorização futura se materializará.

Restrições de Liquidez e Custos de Desenvolvimento

O lado oposto da história da liquidez surge quando é necessário vender. Encontrar um comprador disposto a adquirir ao seu preço-alvo—dentro do prazo desejado—representa uma verdadeira limitação. Mesmo parcelas de terreno atrativas podem precisar de semanas ou meses para transacionar, em contraste com ativos líquidos que podem ser vendidos em minutos.

Além disso, embora a valorização do terreno possa ocorrer de forma passiva ao longo do tempo, maximizar retornos muitas vezes requer desenvolvimento ativo. Converter terreno bruto em um complexo comercial ou residencial aumenta dramaticamente o valor, mas exige capital substancial além do custo inicial do terreno. Muitos investidores esgotam os seus recursos financeiros na aquisição do terreno, deixando nada para investimentos de melhoria que poderiam multiplicar os retornos.

A Conclusão

Comprar terrenos como investimento exige um conjunto de habilidades e um perfil psicológico diferente do que ações ou obrigações. Requer paciência, disposição para tolerar a iliquidez, conforto com a ambiguidade na avaliação e reservas de capital para potencial desenvolvimento. Para investidores com estas características e capital disponível, as características estruturais do terreno—custos de manutenção baixos, potencial de valorização, oferta finita e ineficiências de mercado—podem realmente oferecer retornos ajustados ao risco atraentes. A distinção chave: esta oportunidade não é universalmente atrativa, mas para investidores sofisticados dispostos a navegar pelas suas complexidades, os fundamentos continuam a ser convincentes.