Cómo la combinación de inquilinos no discrecionales de Realty Income impulsa retornos resistentes a la recesión

Cuando los ciclos económicos se vuelven volátiles, la mayoría de los REITs sienten la presión de inmediato. Pero Realty Income O ha ideado algo diferente: una cartera de inquilinos diseñada para resistir las recesiones. El secreto radica en su enfoque disciplinado en inquilinos que venden bienes y servicios de necesidad básica en lugar de compras discrecionales que desaparecen durante las desaceleraciones.

La Ventaja Defensiva: Números que Cuentan una Historia

Recorre la cartera de Realty Income y notarás un patrón. A finales de septiembre de 2025, aproximadamente el 91% del alquiler base anualizado del comercio minorista proviene de negocios que atienden necesidades no discrecionales o sensibles a los precios—supermercados, tiendas de conveniencia, comida rápida, servicios automotrices, instalaciones de salud y centros de fitness. Esta concentración no es casual; es fundamental para la posición defensiva del REIT.

Los resultados del tercer trimestre demostraron que la estrategia funciona en la práctica. La compañía mantuvo una ocupación del 98,7%, un aumento de 10 puntos básicos secuenciales, impulsado precisamente por estos sectores resilientes que mantienen a los clientes llegando independientemente de las dificultades económicas. A diferencia del comercio minorista discrecional en centros comerciales, que pierde inquilinos durante las recesiones, estas categorías mantienen el tráfico peatonal y los pagos de alquiler a través de la inflación, recesiones y cambios en la confianza del consumidor.

La economía mejora aún más al examinar la dinámica de los arrendamientos. La tasa de recuperación de alquileres de Realty Income alcanzó el 103,5% en 284 arrendamientos en el tercer trimestre, generando $71 millones en nuevos alquileres en efectivo. Más revelador: el 87% de esa actividad de arrendamiento provino de inquilinos existentes que renovaron sus compromisos, una señal de verdadera fidelidad de los inquilinos en lugar de reemplazos impulsados por rotación. Con un plazo promedio ponderado de arrendamiento de 8,9 años, el REIT asegura una visibilidad de ingresos a largo plazo mientras evita la fricción constante de volver a arrendar.

Por qué los Minoristas Enfocados en Valor Son Más Importantes de lo que Parecen

Considera la composición de los inquilinos más allá de los porcentajes destacados. Minoristas como Dollar General y Family Dollar apuntan específicamente a consumidores conscientes del valor que aumentan su gasto durante períodos inflacionarios—precisamente cuando otros segmentos minoristas se contraen. Esto crea una cobertura natural: cuando el gasto discrecional falla, el comercio minorista defensivo se fortalece. Los inquilinos orientados a servicios añaden otra capa de protección. Talleres de reparación automotriz, consultorios dentales y centros de fitness enfrentan una mínima interrupción del comercio electrónico y mantienen bases de clientes estables, fundamentalmente diferentes de las tiendas físicas de moda o electrónica que pierden cuota de mercado frente a la competencia en línea.

La estructura de arrendamiento neto magnifica esta ventaja. Bajo acuerdos triple-net, los inquilinos asumen los impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento, dejando que Realty Income reciba el alquiler con una exposición mínima a gastos operativos. Esto significa una mayor conversión de EBITDA y una cobertura de dividendos más estable—el mecanismo central detrás del famoso flujo de ingresos mensual del REIT.

Los Competidores Siguen el Mismo Manual

Realty Income no está solo en reconocer esta oportunidad. Kimco Realty Corporation KIM y Regency Centers Corporation REG persiguen estrategias casi idénticas, validando el enfoque en todo el sector.

Kimco ha cambiado drásticamente la composición de su cartera. En el tercer trimestre de 2025, los centros comerciales con anclaje en supermercados ahora contribuyen con el 86% del alquiler base anualizado (ABR), frente al 78% de hace solo cinco años. El impacto se refleja en métricas operativas: 427 arrendamientos firmados que cubren 2,3 millones de pies cuadrados generaron spreads de alquiler en efectivo combinados del 11,1%—una economía de renovación saludable que refleja la demanda de los inquilinos y su poder de fijación de precios.

La cartera de Regency se inclina aún más hacia el comercio minorista de necesidad, con más del 85% de las propiedades operando como centros de vecindario y comunidad con anclaje en supermercados. Esto no fue una deriva aleatoria; refleja una asignación deliberada de capital hacia propiedades ancladas por grandes supermercados con posiciones de mercado sólidas. Durante períodos económicos inciertos, estas carteras consistentemente superan el rendimiento, ya que el tráfico se mantiene estable y las recaudaciones de alquiler demuestran ser resilientes.

Señales de Valoración Mixtas, Pero la Estructura Sigue Siendo Sólida

El rendimiento desde principios de año cuenta una parte de la historia. Las acciones de Realty Income subieron un 6,1% hasta finales de 2025, superando la caída del 7,3% en la industria de REITs minoristas—una brecha que valida la estrategia de posicionamiento defensivo.

Desde la perspectiva de valoración, O cotiza a un múltiplo de precio a FFO de 12 meses hacia adelante de 12,82, por debajo del promedio del sector y de su propia mediana de un año de 13,13. Aunque las estimaciones de los analistas para el FFO por acción de 2025 sufrieron revisiones a la baja, las estimaciones para 2026 aumentaron en los últimos 30 días, sugiriendo confianza en un poder de ganancias normalizado. Actualmente, Realty Income tiene una clasificación Zacks #3 (Mantener), reflejando un equilibrio entre riesgo y recompensa en los precios actuales.

La Lección Estructural

La lección más amplia va más allá de un solo REIT o ciclo sectorial. Al construir carteras generadoras de ingresos, la calidad de los inquilinos importa tanto como el rendimiento. Una distribución del 5% respaldada por minoristas enfocados en el valor con una ocupación del 95%+ ofrece características de riesgo diferentes a un rendimiento del 6% dependiente del gasto discrecional que desaparece durante las recesiones. Realty Income, Kimco y Regency han construido carteras que no solo sobreviven a las recesiones—a menudo ajustan la ocupación durante esos períodos, ya que los espacios de los competidores más débiles se vuelven disponibles para mejoras. Esa posición defensiva, anclada en inquilinos de necesidad y reforzada por estructuras de arrendamiento neto, representa la verdadera ventaja competitiva.

(Nota: Las métricas de ganancias referenciadas a lo largo representan Funds From Operations (FFO), la medida estándar para evaluar el rendimiento de los REITs.)