Las hipotecas a largo plazo podrían atrapar a los compradores: lo que revelan los modelos económicos

La ilusión de asequibilidad que impulsa la subida de los precios de la vivienda

Cuando los prestamistas extienden los plazos de los préstamos de 30 a 50 años, las matemáticas parecen simples: pagos mensuales más bajos significan que los compradores pueden permitirse precios de compra más altos. Pero esto es lo que sucede en la práctica—los compradores en realidad no adquieren más propiedades. “Están pagando una prima por la misma casa,” según análisis de la industria hipotecaria. Debido a que la capacidad de pago mensual es el factor de decisión principal para la mayoría de los compradores de vivienda, los plazos extendidos provocan un resultado predecible: las ofertas competitivas empujan los precios hacia arriba. El mercado no crea inventario nuevo; simplemente redistribuye el poder de compra en valoraciones más altas.

La acumulación de riqueza se ralentiza mientras la deuda se extiende más

El problema fundamental de extender las hipotecas a 50 años radica en la acumulación de patrimonio. Cuando los pagos del principal se extienden a lo largo de cinco décadas en lugar de tres, los propietarios construyen riqueza mucho más lentamente. Los investigadores financieros explican que los prestatarios con deudas a plazo extendido enfrentan una flexibilidad financiera reducida—sin un patrimonio inmobiliario significativo para aprovechar en emergencias, los hogares pierden su principal amortiguador de shocks durante las recesiones económicas.

Esto crea un escenario peligroso para los prestatarios que se vuelven en negativo en sus préstamos. A diferencia de las hipotecas tradicionales donde el patrimonio se construye de manera constante, los prestatarios en arreglos extendidos corren el riesgo de deber más de lo que vale su propiedad, siendo especialmente vulnerables a correcciones del mercado.

La burbuja inmobiliaria se expande sin fundamentos económicos

Cuando los valores de las viviendas superan lo que los datos económicos subyacentes respaldan, los riesgos sistémicos se multiplican. Los profesionales hipotecarios destacan un aumento exponencial en la probabilidad de que los propietarios terminen en negativo—debiendo más que el valor real de su propiedad. Si ocurre una corrección del mercado, estos prestatarios enfrentan una trampa: no pueden vender con beneficio, pero deben seguir haciendo pagos sobre un activo que vale menos que el saldo del préstamo.

Este escenario se vio parcialmente durante la crisis financiera de 2008 y representa el peligro central de financiarse a niveles desconectados de los valores fundamentales de las propiedades.

Lo que los mercados aún no han valorado completamente

La prima de tasa de interés se vuelve inevitable

Los bancos no asumen riesgos gratis. Con plazos de préstamo extendidos, las instituciones financieras enfrentan mayores probabilidades de incumplimiento y mayor exposición a la insolvencia del prestatario. Los bancos inevitablemente cobrarán tasas de interés más altas para compensar—lo que significa que la ventaja del costo total por pagos mensuales más bajos se erosiona significativamente a lo largo de la vida del préstamo.

Las métricas de inflación se vuelven políticamente ventajosas

La vivienda representa entre el 25 y el 30% de los cálculos de inflación de precios al consumidor, medidos a través de equivalentes de alquiler en lugar de precios de compra. La reducción en los pagos mensuales podría suprimir temporalmente los índices de costos de alquiler, bajando artificialmente las cifras de inflación reportadas. Esto crea un incentivo político para que los responsables políticos apoyen plazos hipotecarios extendidos—no porque resuelvan la asequibilidad de la vivienda, sino porque hacen que las estadísticas económicas a corto plazo parezcan más favorables antes de las elecciones.

El verdadero costo de las hipotecas a 50 años

La paradoja es clara: los compradores sienten que tienen más poder de compra, pero en realidad están comprando las mismas propiedades a precios más altos mientras se comprometen a medio siglo de servicio de deuda. Los que ya poseen viviendas se benefician inmediatamente del aumento del patrimonio. Los que intentan entrar en el mercado quedan atrapados en una asimetría—precios más altos, menor acumulación de patrimonio y mayor riesgo de estar en negativo si el mercado corrige.

La estructura de la hipoteca extendida no resuelve la asequibilidad de la vivienda. La redistribuye—de los nuevos compradores hacia los propietarios existentes, las instituciones financieras y potencialmente hacia los responsables políticos que buscan una imagen de inflación favorable.