Por qué el 53% de las viviendas americanas están experimentando caídas en su valor—Y por qué no es un colapso inmobiliario

El panorama inmobiliario está cambiando drásticamente. La última investigación de Zillow revela que la caída de los precios de las viviendas ha afectado a más de la mitad de todas las casas en EE. UU. en el último año, con un 53% perdiendo valor, la porcentaje más alto desde 2012. Las caídas promedio han alcanzado el 9,7%, pintando lo que parece un panorama sombrío para los propietarios. Pero antes de que cunda el pánico, los números cuentan una historia más matizada de lo que sugieren los titulares.

La realidad detrás de la caída

Esto es lo que hace que esta situación sea menos catastrófica de lo que parece: aunque la caída de los precios de las viviendas es generalizada, el daño financiero real sigue siendo contenido. Solo el 4,1% de las viviendas tienen ahora un valor inferior a su último precio de venta, y el propietario típico aún ha ganado un 67% en valor desde su compra inicial. Esta distinción importa porque revela que la mayoría de los propietarios siguen en posiciones de patrimonio positivo a pesar de las recientes caídas.

Darren Tooley, oficial principal de préstamos en Cornerstone Financial Services, ofrece una perspectiva crucial: “Lo que estamos viendo es una normalización general después de varios años de apreciación insosteniblemente rápida.” El auge inmobiliario de la era de la pandemia creó un impulso artificial. Las tasas de interés bajas y la migración impulsada por la pandemia alimentaron una apreciación rápida que simplemente no era sostenible. La desaceleración actual representa una corrección del mercado, no un colapso.

La desaceleración del crecimiento señala una estabilización del mercado, no una caída libre

Selma Hepp, economista jefe de Cotality, señala la desaceleración en el crecimiento de los precios como evidencia de un mercado en maduración. El aumento de los precios de las viviendas se desaceleró a solo un 1,8% en 2025, y Cotality pronostica aproximadamente un 3% de crecimiento para 2026, con variaciones regionales entre el 2% y el 4%. Si la inflación se mantiene elevada, el crecimiento real de los precios podría mantenerse plano, lo cual es beneficioso para la asequibilidad sin desencadenar ventas por necesidad.

La diferencia clave: que los precios de las viviendas caigan gradualmente junto con un crecimiento desacelerado es fundamentalmente diferente de un colapso del mercado. Un colapso implicaría ventas por pánico, inventario en caída y propiedades en dificultades generalizadas. En cambio, el entorno actual muestra un inventario que sigue siendo históricamente ajustado, con solo 4,7 millones de unidades a nivel nacional, según datos recientes de Zillow.

La geografía determina la trayectoria de tu mercado

No todas las regiones enfrentan la misma presión. Tooley enfatiza que un inventario ajustado crea un suelo para los precios: “Si las tasas hipotecarias siguen bajando, la mayoría de los mercados en desaceleración probablemente volverán a calentarse.” Esta variación regional configura las perspectivas para 2026:

Mercados en crecimiento: El Noroeste y el Medio Oeste están posicionados para una apreciación del 3-4%, impulsada por un stock limitado de viviendas y una demanda constante. El Noreste sigue beneficiándose de centros de empleo bien remunerados y comunidades suburbanas asequibles que atraen a trabajadores híbridos.

Zonas de ajuste: Las regiones del Sun Belt y del Oeste—que experimentaron un auge durante la pandemia—enfrentan obstáculos por el aumento de los costos de seguros, impuestos a la propiedad y cuotas de asociaciones de propietarios. Los precios de las viviendas aquí caen de manera más notable a medida que la migración de la era de la pandemia se invierte y resurgen las preocupaciones de asequibilidad.

Áreas costeras vulnerables: Las ciudades con gastos elevados en seguros y desafíos en la cobertura post-desastre pueden ver estabilizarse o disminuir modestamente los precios.

Los patrones de migración vuelven a los fundamentos económicos

La revolución del trabajo remoto durante la pandemia atrajo a trabajadores y capital hacia destinos del Sun Belt. Esa tendencia se está invirtiendo. A medida que los empleados regresan a las oficinas y los trabajadores con hipotecas con tasas favorables listan propiedades estratégicamente, los patrones de migración se están normalizando. El crecimiento del empleo, la asequibilidad y los fundamentos del estilo de vida—no la especulación pandémica—están retomando la influencia.

Este reequilibrio, aunque provoca caídas en los precios de las viviendas en mercados sobrecalentados, también abre oportunidades para los compradores que se quedaron en la banca durante la fiebre de la apreciación. Un mercado en enfriamiento no significa dificultades; significa un mejor equilibrio entre oferta y demanda, más cercano a las normas históricas.

La conclusión: enfriamiento, no colapso

La diferencia importa enormemente. Sí, que los precios de las viviendas caigan en más de la mitad de los hogares estadounidenses indica un ajuste. Pero la persistencia del patrimonio de los propietarios, un inventario ajustado y la variación regional pintan un cuadro de normalización del mercado en lugar de un fallo sistémico. Cómo la Reserva Federal gestione las tasas de interés en 2026 determinará si los mercados en enfriamiento vuelven a calentarse o continúan moderándose, pero cualquiera de los escenarios está muy lejos de un colapso.