Por qué los inversores institucionales siguen acumulando terrenos vacíos a pesar de la volatilidad del mercado

El mercado inmobiliario tiene sus favoritos: propiedades residenciales, complejos comerciales y REITs que se negocian sin problemas en bolsas públicas. Sin embargo, bajo la atención mediática, existe una oportunidad más silenciosa pero potencialmente lucrativa: comprar terrenos como inversión. Lo que hace que esta vía sea particularmente interesante no es que esté de moda, sino que las ineficiencias del mercado y las barreras estructurales crean ventajas genuinas para los inversores que entienden su mecánica.

La economía de la propiedad de terrenos: por qué supera las expectativas

Cuando analizas comprar terrenos como inversión desde la perspectiva de la eficiencia de costos, los números cuentan una historia interesante. Los lotes vacíos tienen precios por metro cuadrado significativamente más bajos en comparación con las propiedades desarrolladas. Más allá del precio de compra, los propietarios evitan la carga recurrente de servicios públicos, costos de mantenimiento, complicaciones en los impuestos sobre la propiedad y obligaciones de gestión de inquilinos. Para los inversores con capital limitado, esta estructura de costos cambia fundamentalmente la ecuación de inversión.

El atractivo se profundiza al considerar que los terrenos, a diferencia de la mayoría de los instrumentos financieros, siguen siendo un activo tangible que puedes verificar físicamente. Mientras que un certificado de acciones o un fondo mutuo existen solo como registros digitales o en papel de reclamaciones, un título de propiedad de un terreno representa la propiedad real de algo concreto. Durante las recesiones económicas, esta tangibilidad suele ofrecer una tranquilidad psicológica que las inversiones intangibles no pueden igualar, apoyando una demanda y valoraciones sostenidas.

La paradoja de la liquidez: la ineficiencia como oportunidad

La mayoría de los inversores evitan reflexivamente los mercados ilíquidos. La incapacidad de liquidar rápidamente se considera convencionalmente como una liability. Pero esta suposición contiene una oportunidad oculta. Debido a que comprar terrenos como inversión intimida a muchos participantes del mercado—dado la complejidad de la valoración y la dificultad de salidas rápidas—las propiedades a menudo se negocian por debajo de su valor de mercado justo. Los inversores informados que comprenden el potencial de apreciación pueden aprovechar esta ineficiencia de precios precisamente porque las masas se han retirado.

Además, los marcos regulatorios que rigen los terrenos vacíos siguen siendo sorprendentemente ligeros. Las complicaciones de zonificación pueden surgir si se realiza un desarrollo, pero el simple acto de mantener un terreno sin desarrollar generalmente implica una carga de cumplimiento mínima. Esto contrasta marcadamente con la gestión de propiedades desarrolladas o la operación de negocios sometidos a requisitos regulatorios extensos.

La realidad del lado de la oferta

Un dicho frecuentemente citado en bienes raíces captura una verdad fundamental: el terreno no se fabrica. Mientras que la construcción añade miles de edificios anualmente, el inventario total de terrenos permanece fijo. Las propiedades desarrolladas pueden ser demolidas y volver a estado vacante, pero no se “crea” nuevo terreno para comprar. Esta oferta finita sustenta la preservación del valor a largo plazo, especialmente a medida que la urbanización y el crecimiento poblacional continúan intensificando las presiones de demanda.

El desafío de la valoración y el vacío de ingresos

Los inversores que contemplan comprar terrenos como inversión enfrentan complicaciones sustanciales. Sin mecanismos activos de mercado, establecer valoraciones precisas se vuelve difícil. Un inversor que no conozca las metodologías de tasación de terrenos puede pagar de más al comprar o subestimar el precio al intentar salir. La ausencia de comparables y datos de precios transparentes crea un riesgo real.

A esto se suma la sequía de ingresos inherente a los terrenos vacíos. Las acciones generan dividendos; las propiedades de alquiler producen flujos de efectivo mensuales; incluso los bonos pagan cupones. Los terrenos vacíos no generan nada. Si la propiedad no aprecia durante el período de tenencia, la inversión no produce retornos. Esta característica hace que los terrenos sean particularmente poco atractivos para inversores enfocados en ingresos y requiere una convicción de que la apreciación futura se materializará.

Limitaciones de liquidez y costos de desarrollo

El lado opuesto de la historia de la liquidez surge cuando necesitas vender. Encontrar un comprador dispuesto a pagar tu precio objetivo—en el plazo deseado—representa una verdadera restricción. Incluso los lotes vacíos atractivos pueden tardar semanas o meses en transaccionarse, en contraste con activos líquidos que pueden venderse en minutos.

Además, aunque la apreciación del terreno puede ocurrir de forma pasiva con el tiempo, maximizar los retornos a menudo requiere un desarrollo activo. Convertir un terreno sin desarrollar en un complejo comercial o residencial aumenta drásticamente el valor, pero requiere una inversión sustancial más allá de la compra inicial del terreno. Muchos inversores agotan sus recursos financieros en la adquisición del terreno, dejando nada para inversiones en mejoras que podrían multiplicar los retornos.

La conclusión

Comprar terrenos como inversión requiere un conjunto de habilidades y un perfil psicológico diferente al de las acciones o bonos. Requiere paciencia, disposición a tolerar la iliquidez, comodidad con la ambigüedad en la valoración y reservas de capital para posibles desarrollos. Para inversores con estas cualidades y suficiente capital disponible, las características estructurales del terreno—bajos costos de mantenimiento, potencial de apreciación, oferta finita y ineficiencias del mercado—pueden ofrecer retornos ajustados al riesgo realmente atractivos. La diferencia clave: esta oportunidad no es universalmente atractiva, pero para inversores sofisticados dispuestos a navegar sus complejidades, los fundamentos siguen siendo convincentes.