#FannieMaeAcceptsCryptoCollateral

2026年3月26日，加密货币与传统住房金融交汇点发生的最大结构性转变之一正式宣布。联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae），这个支持数万亿美元美国抵押贷款的政府支持实体，宣布将首次接受加密货币支持的抵押贷款产品。这一消息通过抵押贷款发起机构Better Home & Finance Holding Co.与加密货币交易所Coinbase Global的联合新闻稿发布，标志着许多人称之为数字资产在实体经济中应用的里程碑时刻。
我们如何走到这里 监管基础

这一举措并非一蹴而就。它始于2025年6月25日，当时负责监管Fannie Mae和Freddie Mac的联邦住房金融局（FHFA）正式指示这两家政府支持企业将数字资产纳入风险评估框架。关键的是，FHFA的指令禁止强制清算加密资产以满足储备要求——这一规则此前曾是阻碍持有加密资产借款人获得符合标准贷款的主要障碍，借款人必须先出售数字资产。

FHFA框架引入了所谓的基于风险的波动率折扣，即在加密资产的市场价值中应用一定比例的减值，作为抵押贷款储备计算的依据。实际上，这意味着借款人持有的每一美元比特币或稳定币，并不等同于符合条件的抵押品。持有比特币且需要80,000美元储备的借款人，通常需要持有价值160,000至200,000美元的比特币，才能达到门槛，具体取决于当时的波动率折扣。

产品结构 实际操作方式

Better Home & Finance和Coinbase已将FHFA框架转化为具体产品，这是首个完全符合Fannie Mae指南的产品。以下是双重贷款结构的实际运作方式。

想购买房屋的借款人通过Better Home & Finance申请标准的15年或30年常规符合标准抵押贷款，就像任何购房者一样。然而，借款人不带传统的现金首付，而是从Better获得第二笔、单独的贷款，该贷款由他们在Coinbase持有的比特币或USDC支持。主抵押贷款完全符合Fannie Mae标准。Fannie Mae随后会在二级市场购买该贷款，就像购买任何其他符合标准的抵押贷款一样。两笔贷款都由Better持有，借款人每月只需支付一笔合并的还款，涵盖两项义务。

关键点：一旦加密资产作为第二笔贷款的抵押品被质押，它们就不能被主动交易。借款人仍拥有资产的法律所有权，但这些资产在抵押期内从其Coinbase交易账户转入由Better管理的托管钱包。这种结构允许借款人保持对其持有资产的经济敞口，避免因直接出售加密资产而触发的资本利得税事件，同时还能利用这些资产的流动性价值用于购房。

目前该产品唯一接受的抵押资产是比特币和USDC，由Circle Internet Group发行的美元挂钩稳定币。其他加密货币尚未符合该结构的条件。
使用加密货币代替现金的成本

这并非传统现金首付的零成本替代方案。Coinbase确认，基于此产品的加密货币支持抵押贷款的利率将高于标准的30年固定抵押贷款利率。溢价大约在比传统利率高出0.5个百分点到1.5个百分点之间，具体取决于借款人的信用状况、贷款价值比（LTV）以及其加密抵押品的组成。使用USDC作为抵押品的借款人可能会看到比特币抵押的借款人更紧的利差，因为USDC的波动风险明显较低。

重要的是，Better的产品不包括追加保证金（margin call）。与一些早期由Milo等公司提供的加密支持贷款产品不同，如果比特币在贷款发放后大幅贬值，抵押贷款的条款不会自动改变，借款人也不必在贷款过程中追加抵押品。这是产品设计中的一项消费者保护功能，与通常包含保证金追缴条款的机构加密贷款结构有明显区别。
这款产品的目标用户

这款产品背后的公司明确了目标人群。Coinbase引用内部和第三方研究显示，大约5200万美国人，约占成年人口的20%，曾经拥有数字资产。特别是在Z世代和千禧一代中，投资组合中非传统资产（如加密货币）的比例据称达25%。这两代人中，73%的人表示，通过传统方式积累财富比前几代人更难。

住房负担能力危机使得在高成本市场中年轻买家储蓄传统现金首付变得越来越困难。对此，提出的观点是，加密货币支持的抵押贷款为他们提供了一条无需变现核心投资组合、缴纳资本利得税的购房路径。Coinbase的消费者和商业产品负责人Max Branzburg在公告中表示，代币支持的抵押贷款是解锁年轻一代购房的第一步，帮助他们克服储蓄传统首付的障碍。

文件和资格要求

要使用此产品，借款人必须满足若干条件。他们必须在Coinbase账户中持有比特币或USDC——目前该产品仅对Coinbase用户开放，其他交易所的持仓不符合条件。申请流程始于提供相关文件：交易所生成的资产余额声明、所有权验证，以及符合标准储备成熟期要求的60天持有历史。成熟期要求意味着借款人不能在申请前一周才购买比特币，然后用新购入的资产作为符合条件的抵押品。资产需要显示出两个月的持有历史，符合传统审核中现金储备的处理方式。

由于Coinbase是托管方，验证和文件流程比其他平台或自托管钱包的加密资产要求大大简化。Better的CEO Vishal Garg指出，对于Coinbase用户来说，这一流程省去了许多繁琐的文件工作，因为借款人与交易所之间的托管关系已建立且可验证。
与之前的加密抵押贷款产品有何不同

加密支持抵押贷款并非全新。像Milo Credit这样的公司多年来一直提供此类服务，允许借款人以加密资产作为抵押申请房贷。然而，这些产品未被Fannie Mae或Freddie Mac认可，意味着它们不在符合标准的贷款框架内。因此，它们通常成本更高，借款人往往需要抵押全部加密资产，而非部分，利率也高于Better目前提供的产品，条款更为严格。

Fannie Mae的参与意义在于，它将政府支持的二级抵押市场的全部力量和流动性引入到加密抵押贷款中。当Fannie Mae购买符合标准的贷款时，能为发起贷款的机构释放资本，从而发放更多贷款。这为加密抵押贷款的规模化提供了结构性基础，是非符合标准的加密抵押产品无法比拟的。
更广泛的机构背景

Fannie Mae接受加密抵押品是2026年数字资产与传统金融基础设施融合加速的一个缩影。过去一年，美国的政治和监管环境发生了重大变化，更加支持在机构层面使用加密货币。FHFA的指令预示着联邦监管机构正式表态，数字资产可以作为有意义的金融资产纳入住房金融体系，而非被排除在外的投机工具。

Bitcoin Magazine直言不讳地指出：通过将比特币抵押品与符合标准的贷款结构结合，Coinbase和Better的合作将数字资产定位为主流金融基础设施的一部分，而非边缘系统。Coinbase的Mark Troianovski将该产品描述为“像苹果派一样美国”，这是有意的宣传，旨在让广大消费者接受这一概念。

尚未解答的问题

目前仍有一些重要问题未得到解答。该产品已宣布，但Better Home & Finance表示将在未来大约三个月内逐步推出，意味着在公告日尚未接受借款人申请。具体的地理推广范围、详细的审核指南以及比特币与USDC抵押品的折扣百分比尚未全部公布。Fannie Mae是否会跟随Fannie Mae的脚步推出类似项目尚未确认，其他未与Coinbase合作的大型抵押贷款发起机构的竞争反应也尚未可知。

长期来看，抵押品资格名单是否会扩展到以太坊等其他加密资产？以太坊是最明显的候选，但其加入将需要Fannie Mae批准具有不同波动性特征和较小储备基础的资产——这一决定尚未公开。

底线
这是一个真正的里程碑。不是投机性的未来发展，也不是概念验证，更不是在受监管金融之外的边缘产品。在联邦托管下运营、支持符合标准抵押市场的Fannie Mae，现已正式将加密抵押贷款纳入其框架。机制设计严谨，抵押品有限且由托管，利率高于传统贷款，折扣真实有效。这不是让波动资产无后果地使用的免死金牌，但它是一个结构合理、符合联邦法规的桥梁，将数字资产财富与美国大多数人将进行的最重要的金融交易之一连接起来。

对于这52百万持有数字资产的美国人来说，本周他们与住房市场的互动方式发生了改变。