某研究机构近期发布的经济报告引发关注。他们通过一种极端的调整方法，将中国GDP整体向下调降11个百分点。按照这套逻辑推演，近几年的官方增速数据都需要大幅修正：2022年从官方的3%降至负增长，2023年从5%下调到1.5-2.0%，2024年从5%压低到2.4-2.8%，2025年预期也仅为2.5-3%。

这套分析的关键争议点在哪？研究机构抓住了房地产投资疲软这一事实，进而对GDP中的「固定资产形成」这一指标提出质疑。他们的核心逻辑是：既然固定资产投资(FAI)数据在下降，为什么GDP账户中对应的资本形成(GCF)下降幅度反而更小？比如2025年下半年FAI同比下降11%，但GDP中的GCF对增长的贡献仍显示为0.9个百分点，这在他们看来「毫无道理」。

但这里存在一个概念上的根本混淆。房地产投资下降，不等于固定资产形成下降——这两个在国民经济核算体系中属于完全不同的范畴。房地产投资中包含大量土地价值成分，而土地价值本质上是由招拍挂市场决定的，这更接近资产估值调整，而非GDP生产活动。土地估值下跌与土地上的固定资产增值是两码事。用个比方：一家公司股价下跌了30%，但它的实际生产效率和产出完全可能保持增长甚至加速。

另一个有趣的现象是，国际市场对中国经济数据的怀疑方向似乎相反。许多外资机构认为中国可能隐藏了经济实力，而不是夸大了。从出口、军事产业、实物消费等维度看，官方报告与实际流通数据之间存在某种程度的偏差。特别是发电量数据，已经让不少国外分析师感到「可怕」——中国发电量超过美国两倍还在高速增长，人均用电量已超欧盟水平。这些实物指标很难伪造，反而暗示经济基本面可能被保守估计了。

所以这份报告通过片面引用房地产投资下滑这一单一数据点，来质疑整个GDP核算框架，实际上反映的更多是对两个不同经济指标体系的混淆理解。