探索房屋权益协议：关于这一新兴融资替代方案的全面指南

了解房屋权益协议的基本原理

如果传统贷款渠道对你关闭了大门，房屋权益协议正成为一种越来越受欢迎的融资途径。与利用你当前权益的传统房屋权益贷款或信用额度不同，这些协议的运作原理截然不同：它们提供即时现金，换取你未来房产升值的份额。

当你与权益合作伙伴签订房屋权益共享协议时，你会一次性获得一笔资金。作为回报，你授予该合作伙伴合同权利，获得你房屋未来价值增长的预定百分比。这种安排的魅力在于其灵活性——你可以在任何条件允许时退出，协议期限通常为10到30年，具体取决于提供方。

机制与传统权益融资的不同之处

房屋权益协议与传统房屋权益贷款最显著的区别在于没有每月还款或累计利息。由于房屋权益协议不作为传统贷款运作，它完全避免了传统债务结构。你无需持续还款，而是在协议结束时结清义务——可以通过房屋出售、全额买断合作伙伴的权益，或再融资来实现。

专业评估师会确定你房屋的起始价值，作为计算你借款能力的基准。一些权益合作伙伴会调整这个评估值，以确定他们的初始权益。这种估值方法具有双重作用：既决定你能获得的资金量，又保护权益合作伙伴免受潜在房产贬值的影响。

法律地位与你的所有权权益

签约后，权益合作伙伴会在你的房产上设立留置权。如果你已有抵押贷款，这个权益留置权将位于第二优先级——意味着你的贷款人在止赎时享有优先权。重要的是，你仍然拥有房屋的全部所有权；权益合作伙伴没有任何所有权权益。这一区别使你可以在协议到期前随时出售房产。

房产资格与适用范围

大多数提供商专注于单户、业主自住的主要住宅，尽管一些已扩展到第二套房、度假屋和投资组合。地理位置也很重要——你的所在地区会显著影响审批几率以及权益合作伙伴要求的股份比例。

你实际支付的费用：真实成本结构

在签订房屋权益协议之前，了解费用结构至关重要。这些协议通常收取：

前期费用，一般包括：3%到5%的发放费（基于你的现金预支金额）、($200-$1,250)的评估费、($650-$1,050)的房屋检查费、($200-$900)的产权服务费，以及($250-$500)的托管服务费。这些是你的初始自付费用。

退出成本，在你终止协议或到期时可能会累积。你可能需要重复进行房产评估、房屋检查和产权服务。如果你出售房产，房地产中介佣金（通常为销售价格的5-6%）也会增加额外开支。

累计来看，比较多个提供商和其他融资渠道(包括传统房屋权益贷款机构)，对于理解长期真实成本至关重要。

最终偿还金额的计算方式

最终价值的计算代表财务结算点。你房屋的最终估值——由实际销售价格或新评估确定——决定你最终应付的金额。

在升值情形下，你向权益合作伙伴支付房屋最终价值的某个百分比，或仅支付升值部分。如果价值保持平稳，你通常支付最终价值的百分比或你最初预支的金额。在贬值情况下，结构因提供商而异——你可能支付减少后价值的某个百分比、你最初预支金额的一部分，或根据合同条款可能无需支付。

这一以结果为导向的结构意味着你的还款义务与市场表现直接相关，形成你与权益合作伙伴投资理念的自然契合。

权衡利弊

房屋权益协议适合那些收入、信用状况或现金流不允许传统借款的人。对于缺乏传统融资渠道的借款人，它们开启了原本无法获得的资本。

但也存在一些缺点，值得认真考虑。你放弃的股份比例可能在房产大幅升值时带来巨额财富转移。留置权的优先位置在你未来想再融资或获取额外权益时会带来复杂性。退出计算的复杂性和可能的强制出售场景也需要仔细审查合同。

这些新兴提供商的所在地

房屋权益协议目前无法通过传统渠道获得——传统抵押贷款机构、银行和信用合作社不提供此类产品。相反，专注于这些产品的风险投资支持公司在特定地区运营。

地理限制定义了(截至2024年2月)的现状：

Aspire在加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达、马萨诸塞州和华盛顿运营。HomePace服务亚利桑那、科罗拉多、伊利诺伊、明尼苏达、北卡罗来纳、俄亥俄、田纳西、犹他和华盛顿。HomeTap覆盖包括亚利桑那、加州、佛罗里达、密歇根、明尼苏达、内华达、新泽西、新泽西、纽约、北卡、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡、犹他、弗吉尼亚和华盛顿在内的16个州。

Point拥有最广泛的网络，覆盖26个州和华盛顿特区：亚利桑那、加州、科罗拉多、康涅狄格、佛罗里达、乔治亚、夏威夷、伊利诺伊、印第安纳、马里兰、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、新泽西、纽约、北卡、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡、田纳西、犹他、弗吉尼亚、华盛顿和威斯康星。

Splitero在加州、科罗拉多、俄勒冈、犹他和华盛顿的部分地区有业务。Unison的覆盖范围最广——29个州加上华盛顿特区，涵盖亚利桑那、加州、科罗拉多、特拉华、佛罗里达、伊利诺伊、印第安纳、堪萨斯、肯塔基、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、密苏里、内布拉斯加、内华达、新泽西、新墨西哥、纽约、北卡、俄亥俄、俄勒冈、宾夕法尼亚、罗得岛、南卡、田纳西、犹他、弗吉尼亚、华盛顿和威斯康星。

Unlock在14个州提供服务：亚利桑那、加州、科罗拉多、佛罗里达、密歇根、新泽西、北卡、俄勒冈、宾夕法尼亚、南卡、田纳西、犹他、弗吉尼亚和华盛顿。

如何做出决策

房屋权益协议在更广泛的融资领域中占据一个特殊位置。它们为特定借款人解决了特定问题，同时也带来了自身的复杂性和风险。在继续操作之前，务必比较多个提供商的方案，并充分评估其他权益获取策略，以确保这一工具真正符合你的财务目标。