房地产收入的非自主租户组合如何推动抗衰退的回报

当经济周期变得波动时，大多数房地产投资信托基金（REITs）会立即感受到压力。但Realty Income O 却设计出了一种不同的策略：一个旨在经受经济低迷的租户组合。其秘密在于其专注于销售必需品而非可自由支配消费品的租户，这些商品在经济放缓时不会轻易消失。

防御优势：讲述故事的数字

走访Realty Income的资产组合，你会发现一个模式。截至2025年九月底，约91%的年度零售基础租金来自于满足非可自由支配或价格敏感需求的企业——杂货店、便利店、快餐、汽车服务、医疗设施和健身中心。这一集中度并非偶然；它是该REIT防御性布局的核心。

第三季度的业绩证明了这一策略的有效性。公司保持了98.7%的入住率，环比上升10个基点，正是由这些抗风险行业推动的，这些行业无论经济逆风如何都能吸引客户。与在经济低迷时大量流失租户的购物中心内的可自由支配零售不同，这些类别在通胀、衰退和消费者情绪变化中保持客流和租金支付。

当你深入研究租约动态时，经济效益会更明显。Realty Income在第三季度的租金回收率达到103.5%，涉及284份租约，带来$71 百万美元的新现金租金。更具说服力的是：87%的租赁活动来自现有租户的续约，这表明租户粘性强，而非依赖流失租户的更换。以加权平均租期8.9年为基础，REIT锁定了长期的收入可见性，同时避免了频繁重新租赁的摩擦。

为什么价值导向的零售商比表面看起来更重要

考虑租户构成时，超出 headline 百分比的部分。像Dollar General和Family Dollar这样的零售商，专门针对在通胀时期增加支出的价值敏感型消费者——正是在其他零售细分市场收缩时。这形成了自然的对冲：当可自由支配支出受挫时，防御性零售会增强。以服务为导向的租户提供了另一层保护。汽车维修店、牙科诊所和健身中心几乎不受电子商务的影响，客户基础稳定，这与实体店的时尚或电子产品商店不同，它们在市场份额上被线上竞争蚕食。

净租赁结构放大了这一优势。在三网（Triple-Net）安排下，租户承担物业税、保险和维护成本，Realty Income只需收取租金，几乎没有运营成本的压力。这意味着更高的EBITDA转化率和更稳定的股息覆盖率——这是该REIT每月收入流的核心机制。

同业追随者采用相似策略

Realty Income并非唯一认识到这一机会的公司。Kimco Realty Corporation KIM 和 Regency Centers Corporation REG 也在追求几乎相同的策略，验证了这一行业内的做法。

Kimco的资产组合发生了显著变化。2025年第三季度，以杂货为核心的购物中心现占年度基础租金的86%，而五年前仅为78%。这一变化在运营指标中也有所体现：签订了427份租约，覆盖面积达230万平方英尺，带来了11.1%的混合现金租金差价——健康的续约经济，反映出租户需求和定价能力。

Regency的资产组合更偏重于必需品零售，超过85%的物业作为杂货为核心的邻里和社区中心。这不是偶然的漂移，而是有意将资本配置到由主要杂货商主导、市场地位坚固的物业。在经济不确定时期，这些资产组合表现优异，客流稳定，租金收取表现出韧性。

估值信号复杂，但结构依然稳固

今年迄今的表现讲述了部分故事。Realty Income的股价在2025年底前上涨了6.1%，跑赢了零售REIT行业7.3%的下跌——这一差距验证了其防御性布局策略。

从估值角度看，O的未来12个月的市盈率（FFO倍数）为12.82，低于行业平均水平和其过去一年的中位数13.13。虽然2025年每股FFO的分析师预估有所下调，但过去30天内2026年的预估有所上调，显示市场对其正常化盈利能力持有信心。目前，Realty Income的Zacks评级为#3(持有)，反映出在当前价格水平下风险与回报的平衡。

结构性启示

更广泛的教训超越了单一REIT或行业周期。在构建收益型投资组合时，租户质量与收益率同样重要。由价值敏感型零售商支撑、占有率超过95%的5%分红，与依赖在经济衰退中会消失的可自由支配支出的6%收益率相比，风险特性截然不同。Realty Income、Kimco和Regency构建的资产组合不仅能在低迷时期生存，甚至在这些时期内收紧空置率——较弱的竞争对手的空间变得可供升级。这种以非可自由支配租户为基础、由净租赁结构强化的防御性布局，代表了真正的竞争护城河。

(注意：文中提及的盈利指标均代表基金运营收益（FFO），这是评估REIT业绩的标准衡量指标。)